«Доступное и комфортное жилье гражданам России» — название одного из четырех национальных проектов, обозначенных Президентом РФ. О путях, механизмах, законодательной базе и финансовых возможностях реализации данной программы говорили участники международной конференции «Доступное жилье в России: с чего начать?».

Цели и задачи определены

Национальный жилищный проект, до недавнего времени бывший лишь лозунгом, приобрел наконец конкретные очертания. Намечены основные этапы его реализации и ключевые точки.

Текущий год станет подготовительным этапом, на котором будут выработаны нормативные документы и внесены соответствующие изменения в бюджет 2006 года.

Следующий этап охватывает 2006–2007 годы, в течение которых ввод жилья нужно увеличить до 56 млн. кв. м ежегодно, а ипотечные кредиты выдавать на сумму 151 млрд. руб. при ставке 11 % годовых.

На третьем этапе (2008–2010 годы) необходимо подойти к намеченным рубежам, то есть к 80 млн. кв. м вводимого жилья, к ежегодному ипотечному кредитованию населения на сумму до 415 млрд. руб. и к ставке 7–8 % годовых.

В качестве мер поддержки системы ипотечного жилищного кредитования предусмотрено государственное субсидирование ставок по кредитам, погашение первоначального взноса за квартиру и государственное страхование кредитов.

Как отметил в своем докладе заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Ю. П. Тыртышов, реализованные меры к 2010 году позволят улучшить 7 % россиян свои жилищные условия.

Неотъемлемой частью проекта станут две подпрограммы: реформа и модернизация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), а также переселение граждан из ветхого и аварийного фонда. Реконструкция объектов ЖКХ настолько затратная и масштабная задача, что, по мнению Ю. П. Тыртышова, требует активного привлечения финансирования из внебюджетных источников. На этом и построят политику реформирования коммунальной сферы.

Итак, чтобы достигнуть намеченной цели, то есть обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, надо стимулировать как спрос, так и предложение. Зная, что делать, остается ответить на вопрос: как делать? Именно это обсуждали профессионалы на тематических секциях, проходивших в рамках конференции.

Как добиться увеличения объемов строительства?

Чтобы жилье стало доступным для большинства граждан, его должно быть много. Сегодняшний рынок недвижимости испытывает острый дефицит новых площадей. Объемы строительства в России упали в два раза по сравнению с ежегодным количеством жилья, возводимым в Советском Союзе. Планку в 80 млн. кв. м (столько строили в конце 70х годов в СССР) запланировано достичь лишь к 2010 году.

За всю историю страны кардинально жилищную проблему удалось решить только одному человеку — Н. С. Хрущеву. Благодаря внедрению технологий крупнопанельного домостроения в разрушенных за время войны городах возвели большое количество жилой недвижимости. Как показало время, мера была правильная и своевременная. Сколько бы ни ругали пятиэтажные панельные конструкции, в них мы дожили до сегодняшних дней.

Столь же эффективно можно решить подобную задачу, если сделать программу строительства жилья президентской, считает В. Н. Забелин, президент Российского союза строителей. Поэтому, если программа «Доступное жилье» останется под контролем Президента РФ, можно надеяться: ее выполнят.

Однако способен ли строительный комплекс вводить по 80 млн. кв. м жилья ежегодно? По мнению В. Н. Забелина, такие возможности в отрасли есть: квалифицированные специалисты, хорошие проектировщики и архитекторы с большим энтузиазмом трудятся в условиях рыночной экономики. Но к 2010 году в регионах может возникнуть острый дефицит рабочей силы и строительных материалов, прежде всего цемента.

Цементная промышленность имеет самый большой износ фондов по сравнению с другими видами производства строительных материалов и конструкций. По данным, приведенным заместителем председателя комитета Торговопромышленной палаты РФ по развитию предпринимательства в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства Л. С. Бариновой, его износ на 2002 год уже составлял 70–80 %. Если не принять срочных мер, то к 2010 году цемент придется ввозить изза рубежа, что заметно дороже.

Необходима срочная модернизация отрасли, которая своими силами может не справиться с задачей. Помощь государства будет эффективной в снижении таможенных пошлин на ввозимое оборудование для цементной промышленности, а также в регулировании цен на электроэнергию на внутреннем рынке. «Если энергоресурсы в стране будут по мировым ценам, — полагает Л. С. Баринова, — на цементной отрасли можно поставить крест».

Еще одной проблемой строительного рынка, о которой говорили участники конференции, является несовершенство законодательной базы. В частности, много претензий застройщики предъявляют закону об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Данный документ запрещает привлечение денег дольщиков на начальном этапе строительства без оформленных разрешений. Но на согласование всех бумаг уходит полтора-два года, по истечению которых неизвестно, найдутся ли инвесторы.

Сегодня строительный рынок работает на площадках и документах, полученных до вступления в силу 214-ФЗ, поэтому пока новые требования не скажутся на объемах строительства. Однако уже в 2007 году снижение предложения неизбежно, считает президент Российского союза строителей.

Не способствуют развитию цивилизованного строительного рынка и действия местных властей. Чиновники вмешиваются в процедуру проведения аукционов, делая продажи земельных участков абсолютно непрозрачными. С подобным явлением, как и с практикой утяжеления условий для инвестора, согласно которым он должен отдавать городу до 30 % построенных площадей, застройщики особенно часто сталкиваются в регионах. С одной стороны, город получит муниципальные квартиры для своих жителей, а с другой — за них придется заплатить потребителю, приобретающему коммерческое жилье. На оставшиеся квартиры инвестор поднимет цену, чтобы оправдать свои расходы.

По мнению Забелина, законы, регулирующие строительный рынок, должны носить характер прямого действия, что предотвратит самоуправство чиновников.

Как сделать ипотеку массовой?

Стимулировать рост потребительского спроса на жилье государство намерено с помощью развития ипотечного кредитования. Но, по мнению ряда специалистов, ипотечный бум нам пока не грозит. До сих пор высоки и недоступны для многих процентные ставки по ссудам, велик первоначальный взнос. Банки и поныне неохотно кредитуют покупку квартир в новостройках, хотя 80 % заемщиков хотят приобрести именно новое жилье.

Основным механизмом развития рынка ипотеки должна стать система рефинансирования. По мнению представителя Международной финансовой корпорации А. Н. Милютина, она позволит банкам обойтись без так называемых длинных денег.

Общефедеральную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов реализует сегодня Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое охватило своей деятельностью практически все регионы страны (87 из 89). Установив четкие требования к подготовке ипотечных кредитов, агентство стало выкупать у банков закладные по ссудам, выданным в соответствии с этими стандартами.

Средний размер кредита, выдаваемого по схеме АИЖК, составляет 430 тыс. руб., а ежемесячная выплата по ипотечной программе для семьи (коллективный заемщик) — 6,277 тыс. руб. С помощью ссуды приобретают квартиры, средняя площадь которых равна 52 кв. м, а стоимость 14,45 тыс. р