Самостоятельно разобраться в обилии предлагаемых ипотечных программ как для покупки квартиры в новостройке, так и для приобретения жилья на вторичном рынке довольно сложно. Даже юридически подкованным гражданам сложно учесть все тонкости работы с ипотечными кредитами.

Надо признать, что «серые» схемы на ипотечном рынке существуют, но все меньше банков их используют, все меньше объектов кредитуется по этим схемам. Большая проблема существует с выдачей кредитов на покупку объектов, строительство которых начато после 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу закон об участии в долевом строительстве*. Банки готовы давать займы на приобретение жилья в новостройках по новым схемам, но подобные сделки только начали проводиться.

Как правило, банки кредитуют и новостройки, и вторичное жилье на одинаковых условиях. Но в некоторых коммерческих банках процент при покупке новостройки будет выше. Сложность заключается в том, что банки не могут принять новостройки в качестве залога, т.к. объект собственности еще не построен и соответственно не зарегистрирован, и тщательно подходят к оценке репутации застройщика, а также учитывают степень готовности объекта.

Утром деньги,  вечером стулья

«Вам не стоит выбирать квартиру до того, как банк одобрит вас как заемщика»

Банки готовы кредитовать не все объекты. То-есть Вам придется выбирать квартиру не из всего ассортимента, что есть на рынке, а из того, что предложит банк. Кроме того, процентная ставка до оформления дома в собственность будет заметно выше 15-17%.

Три пути к новостройке

Если Вы твердо намерены брать кредит на покупку нового жилья, то существуют три наиболее распространенных пути.
  
Первый. Оформить кредит под залог имеющейся у Вас недвижимости. Его практикуют Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и др. В этом случае Вам придется платить проценты не больше, чем по обычному потребительскому кредиту. Но кредит на новую квартиру бизнес- класса под залог гаража или старенькой дачи вам не дадут. Стоимость залога должна быть сопоставима с размером займа.

Второй.  Взять кредит под залог права требования. Способ сомнительный.

Кредиты под залог прав требования остаются актуальными для проектов, которые начались до изменений в законодательстве.*  Так что пока запас квартир не иссяк, Вы имеете возможность выбрать объект того застройщика, который пользуется доверием у банков. Крупных компаний на рынке не так уж мало. Но доверие  доверием, а условия по этому займу будут куда более обременительными, чем в случае с жильем вторичного рынка. Во-первых, размер первоначального взноса при кредитовании покупки нового жилья составляет в среднем 30-40%, а не 15-25%, как на вторичном рынке. Во-вторых, проценты до оформления дома в собственность (а этот срок может составлять несколько лет) будут заметно выше.
 
Третий.  Оформить кредит в Сбербанке. В этом случае Вам не требуется недвижимость под залог и выбор практически не ограничен: можно присмотреть себе любую новостройку. Желательно только, чтобы был построен хотя бы первый этаж. Но обязательно нужна справка о доходах, аналогичная 2-НДФЛ, или декларация из налоговой инспекции, а также поручители с официально подтвержденными доходами.

*С 1 апреля 2005 года вступил в силу новый Федеральный Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .

Квартира. Дача. Офис