Один из самых интригующих процессов в сфере недвижимости – целенаправленное изменение статуса территории. Не нужно иметь большую голову для того, чтобы отхватить сладкий кусочек в уже раскрученном месте и затем перепродать его втридорога на ранней стадии строительства (хотя, конечно, для этого потребны крепкие зубы и волосатая рука). И совсем другое дело – вырастить престижный микрорайон из убитой промзоны или голого пустыря на окраине.

В черте Москвы такие процессы мы наблюдаем постоянно. Рубцовская набережная, например. Или Куркино. Или даже Щукино. Можно по-разному относиться к бурной строительной деятельности "Дон-Строя", но нельзя не признать, что восемь лет назад Авиационная улица (где построен комплекс "Алые паруса") была заурядным районом пятиэтажной застройки. Но это – в Москве. А в Подмосковье мы ничего подобного пока не наблюдаем. Уже десять с лишним лет подмосковные риэлтеры исполняют одну и ту же хорошо заученную песню. Ближнее Подмосковье, видите ли, делится на Рублевку и "нерублевку". "Нерублевка" делится на престижный запад с частью юго-запада и на все остальное. Еще есть берега водохранилищ и несколько хороших стародачных поселков в странных местах типа Малаховки. Остальное – отстой.

Точка. Я не хочу сказать, что в Москве оперируют хорошие и активные девелоперы, а в Подмосковье – плохие и пассивные. Это, конечно же, не так – как в отношении Москвы, так и в отношении Подмосковья. Все дело, как водится, в объективных обстоятельствах. Москва, она маленькая. Центр – вообще крошечный. А желающих чего-нибудь построить пруд пруди.

Традиционных "зон престижности" не то что на всех – на десятую часть не хватит. Поэтому деваться некуда – приходится создавать новые. Вон "Капитал-груп" хотела застроить Якиманку – не дали. Ничего, теперь застраивают Северное Чертаново. Позиционируют этот район как чуть ли не элитный. Я, кстати, не против – сам там живу и прекрасно себя чувствую. А Подмосковье – большое. Застройщиков тоже, конечно, хватает, но они пока еще локтями друг о друга не стукаются. Однако места остается все меньше, а желающих все больше. И проекты все глобальнее. Вот, например, Сулейман Керимов собрался строить коттеджный город на Новой Риге площадью 2,7 млн квадратных метров.

Это примерно 20 тысяч владений. А теперь представьте себя двигающимся по Новорижскому шоссе в сторону области погожим пятничным вечером. И мысленно впишите в эту живописную картину еще 20 тысяч автомобилей. Другая сторона процесса – "Митволь" с его экологически ориентированными бульдозерами. Снесут деревню Пятница или не снесут – это мы еще посмотрим, но то, что публика теперь с опаской относится к водоохранным зонам, это факт.

Конечно, фанаты доски с парусом все равно будут селиться поближе к крупным водоемам, но многие нефанаты предпочтут спокойную лесную опушку и рукотворный пруд с карпами. В общем, дело идет к тому, что подмосковных девелоперов жизнь наконец-то заставит осваивать новые районы, точнее – направления. И само собой, эти направления просто обязаны будут стать престижными – иначе зачем огород городить? Престижность – вещь лукавая, в ней "объективки" дай бог десять процентов, остальное – грамотный пиар. Интерес настоящего момента заключается в том, что будущие престижные территории сами еще не подозревают о повышении своего статуса и доверчиво предлагают себя покупателю по вполне щадящей, совсем даже не престижной, а в некоторых случаях прямо-таки отстойной цене. Вопрос лишь в том, чтобы их заранее угадать.

А такой ли уж это бином Ньютона? В современных условиях главным критерием при выборе места загородного проживания становится не экология, не виды из окна (это дело индивидуальное, зависит не от направления), а транспортная доступность. В Подмосковье всего три автомагистрали: Новорижская, Симферопольская и Новокаширская (трасса "Дон").

Из них самая плохая – Новорижская. Ее прокладывали в авральном порядке к Олимпиаде 1980 года и поэтому теперь планомерно ремонтируют, заново строят мосты и эстакады. Самая лучшая (и последняя по времени создания) – "Дон". Правда, эта трасса не имеет магистрального продолжения в городе и непутево растворяется в Царицыне.

Симферопольское шоссе было бы всем хорошо, если бы не пара "пробочных" мест уже на городской территории. И все же: два этих соседних шоссе образуют ярко выраженный сектор наилучшей транспортной доступности к югу от Москвы.

Очевидно, именно сюда перебросят средства девелоперы, когда им окончательно тесно станет на западном направлении. Пока что названный сектор по престижности (и ценам) находится в самом низу списка. Этим грех не воспользоваться.

Андрей ВоскресенскийКоммерсантъ-Дом