Ситуация на рынке вторичного элитного жилья в Москве на сегодняшний день стабильна и устойчива. И неудивительно, что этот сегмент рынка привлекает частных инвесторов, желающих сохранить и преумножить вложенные средства.

Подводя итоги третьего квартала 2005 года на рынке вторичного элитного жилья, можно констатировать, что ситуация на нем в целом стабильна. Никаких резких ценовых колебаний не происходит, спрос и предложение также сохраняются примерно на одном уровне.

Однако, на рынке уже прослеживаются и новые нотки. На сегодняшний день, по словам Ларисы Патлух, директора департамента услуг корпорации "БЕСТ-Недвижимость", на рынке более ощутимо влияние спроса: "Пока рано говорить о дисбалансе, но перегиб рынка в сторону спроса наметился".

Впрочем, не отстает и предложение. "Квартиры во многих новостройках (некоторые ещё даже не прошли сдачу госкомиссии), продажи в которых завершились в начале этого года, уже вышли на вторичный рынок, чем значительно пополнили качественное предложение вторичной элитной недвижимости", - говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

А вот ценовая "вилка" в зависимости от престижности района, уровня объекта и прочих факторов велика!

По словам Ольги Побединской, директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002», "на этом рынке можно встретить предложения и по $5 тыс. за кв. м, и по $25 тыс." Естественно, цена квартиры во многом зависит и от места расположения, качества ремонта, общего состояния подъезда, наличия охраны. "Безусловно, для покупателя дорогой квартиры важно, как отремонтирована квартира, какой дизайнер занимался обустройством, какие материалы использованы в отделке…

Вторичный рынок элитного жилья удобен еще и тем, что покупатель уже сейчас может посмотреть, как выглядит то, что он намеревается приобрести. Не секрет, что качество строительства даже в очень престижных домах, нередко не соответствуют тем заявлениям, которые застройщики делают во время закладки фундамента. Никто не хочет покупать кота в мешке".

Не в последнюю очередь на стоимость квартиры влияет и ее планировка, функциональность. Управляющий директор ООО "Дельта эстейт" Елена Зубарева вспоминает одну из показательных ситуаций: "хозяин пентхауса оборудовал спальню площадью 400 квадратных метров. Поскольку продать такое жилье проблематично, его стоимость приходится снижать". По ее наблюдениям в формировании цены играют роль площадь и стиль квартиры, качество ремонта. Наибольшей популярностью пользуются аппартаменты до 150 квадратных метров в стиле хай-тек, за ними следуют предложения от 200 до 250 квадратных метров классического и арт-деко решения. Отдельная тема - статус соседей, особенно это касается клубных домов. Квартиры в таких домах продаются очень редко, и для покупки требуется разрешение остальных жильцов. Престиж таких аппартаментов увеличивает их стоимость, утверждает Елена Зубарева.

Однако говорить что-либо наверняка о факторах, повышающих стоимость элитной недвижимости, - непросто. Ведь вторичный рынок недвижимости анализировать гораздо сложнее, чем рынок первичного жилья.

"Если информация обо всех новостройках проходит по риэлторским базам, то сообщение о выходе на вторичный рынок отдельных квартир может вообще не появиться в открытом доступе для риэлторов. Поэтому любая аналитика вторичного рынка всегда достаточно приблизительная. Также трудно анализировать цены: нередко они выставляются владельцами квартир не в соответствии с рыночной конъюнктурой, а исходя из субъективных представлений о стоимости их квартиры", - утверждает Константин Ковалев.

Что касается распределения по районам, наибольшим спросом пользуются, по словам Константина Ковалева, квартиры в районе Чистых Прудов, Патриарших Прудов и Остоженки, так как на их долю приходится более половины запросов со стороны покупателей. "В структуре спроса по районам, находящимися за пределами Садового Кольца, как и прежде, лидируют Западный и Юго-Западный округа столицы, но надо сказать, что в Северо-Западном и Северном округах спрос на недвижимость остается также достаточно устойчивым, - продолжает эксперт. Отрадно, что и область предложения также почти полностью совпадает с областью спроса. "В структуре предложения в центре столицы лидируют те же районы Арбата, Патриарших Прудов и Остоженки. За ними идут районы Чистых Прудов, Китай-города, Замоскворечья и Тверской. Структура предложения квартир по районам, расположенным за пределами Садового Кольца, очень схожа со структурой спроса. Явно выделяется лидирующая группа Юго-Западного и Западного округов", - заключает Ковалев.

Выгода есть

На данный момент инвестиции средств в недвижимость - наиболее распространенный способ эффективного вложения денег. Частных инвесторов больше привлекают именно объекты элитного жилья: ведь это наиболее ликвидный сегмент рынка, который защищен от резкого падения цен.

"Этот рынок очень привлекателен для вложений, - говорит Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости "МИАН - агентство недвижимости". - Но не с целью дальнейшей перепродажи квартиры, а с целью сдачи ее в аренду. В отличие от квартиры в новостройке, вторичное жилье можно сдавать сразу же после покупки, а не ждать госкомиссии и исполнения дизайн-проекта приобретенной недвижимости. Кроме того, в новом доме сложнее найти арендатора, так как мало кто захочет жить в доме, в котором постоянно идут ремонтные работы".

"Достаточное количество вложений в элитный сектор - интересный вид получения регулярного дохода. Здесь дополнительные выгоды мы получаем как в виде ежемесячных платежей от сдачи внаем, так и основных инвестиций, которые окупаются от прироста стоимости недвижимости как таковой", - утверждает Лариса Патлух.

По данным компании Blackwood, в третьем квартале 2005 г. наблюдается 3%-й рост спроса на аренду элитных квартир. Причина проста: начало сезона деловой активности после летнего затишья. Арендные ставки увеличились на 4-7% по сравнению с июнем 2005 г. "Также прослеживается четкая тенденция постепенного снижения арендных ставок относительно стоимости квартир, - констатирует Константин Ковалев. - Сейчас годовая стоимость аренды элитных квартир в большинстве случаев не превышает 10% от цены объекта, а срок его окупаемости составляет не менее десяти лет. Это объясняется тем, что стоимость квартиры растет быстрее, чем стоимость ее аренды".

Без колебаний!

Прогноз до конца года в сегменте вторичного элитного жилья в целом оптимистический. Эксперты прогнозируют стабильную ситуацию. "Все говорит о том, что стоимость элитного жилья на вторичном рынке будет дорожать, но очень плавно", говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002». С таким мнением соглашается Ирина Рогачева: "Рынок вторичного элитного жилья устоялся. Активной динамики как таковой не ожидается".

А по мнению управляющего директора ООО "Дельта эстейт" Елены Зубаревой, "тенденции рынка проявятся еще четче, увеличивая ценовой разрыв между современным и морально устаревшим элитным жильем. Стоимость квадратного метра в доме с современными инженерными системами, центральным кондиционированием, подземным паркингом может вырасти на 30-35%, в то время, как в домах, уступающих по качеству - всего на 7-9%".

Таким образом, серьезных колебаний рынка ждать не приходится. Ни резкого изменения цен, ни сокращения спроса явно не предвидится. Может, оно и к лучшему. Частные инвесторы могут не беспокоиться за сохранность своих средств! Сверхприбылей, конечно, тоже ждать не приходится, но сохранить и преумножить свои средства все равно удастся!

Юлия ШашинаЛичные Деньги