Курортному району Петербурга суждено блестящее будущее. Хотя устроить здесь «Лазурный берег» климат не позволит, но на роль фешенебельного предместья северный берег Маркизовой лужи вполне может претендовать. Однако урбанисты и девелоперы видят светлый путь по-разному. Одни хотят сохранить природу любой, то есть неведомой, ценой, а другие предлагают использовать для развития местности запредельно высокие цены курортной земли. Накануне утверждения нового Генплана города эти споры особенно актуальны.

Грезы урбанистов

«Вы видели фотографии Сестрорецка начала ХХ века? Такая красота, что Баден-Баден отдыхает!» – так заместитель председателя КГА Виктор Полищук аргументирует мечту урбанистов сделать Курортный район курортом. Азартный чиновник имеет в виду лучшие времена, когда санаторий, выстроенный по плану Петра Авенариуса, занял первое место на всемирной выставке в Бельгии. Он был великолепен: лечебное здание с бассейном, эспланада с крытой галереей вдоль берега Финского залива, курзал, где блистали знаменитости Cеребряного века. Целебный источник, лечебные грязи и прекрасный сервис привлекали сюда элитное общество, здесь пел сам Федор Шаляпин. Элегию «Грезы любви» и поныне навевают окрестные дачи в стиле северный модерн. Правда, ее щемящие ноты едва слышны через забойный шлягер «На недельку, до второго».

Бывшие профсоюзные здравницы общим числом 40 санаториев, пансионатов, домов отдыха, турбаз и профилакториев с разной скоростью, в зависимости от успехов менеджмента, выходят из затяжного кризиса, а вокруг 55 детских лагерей клубятся потенциальные покупатели. Город намерен 30 из них продать с торгов в январе. Санаторий «Дюны» нашел настоящий клад в лунке для гольфа и, поступившись несколькими участками для вилл членов клуба, вышел в лидеры гольф-туризма. В районе 12 городских пляжей общей площадью 123,6 га и 11 ведомственных. 

Район стремится к статусу курорта федерального значения и уже десять лет занимается уточнением границ, разными прописями природоохранных мер и законодательным признанием своих лечебных ресурсов. В новом Генплане впервые статус особо охраняемой природной территории придается лечебно-оздоровительной местности площадью 16 243 га.

Но сейчас назвать этот район курортом можно только с большой натяжкой, что в равной степени признают авторы нового Генплана и практики рынка недвижимости. Только выводы из этого очевидного факта они делают противоположные. Одни стремятся ввести как можно больше ограничений на жилищное строительство, другие, напротив, повинуясь неслыханно высокому спросу на Карельский перешеек, ищут возможности для строительства новых малоэтажных кварталов в городах-спутниках, элитных поселков близ водоемов и лесопарков, не говоря уже об отдельных приморских виллах. По признанию Виктора Полищука, комитет испытывает колоссальное давление со стороны застройщиков и земельных спекулянтов, которые стремятся внести в проект Генплана поправки, исподволь вытесняющие функцию рекреации в угоду жилью.

Вообще, к спекуляции земельными участками следует относиться с большим почтением: рынок делает свою естественную работу, устанавливая истинные цены и подбирая земле настоящих хозяев, способных отдать ей должное. Недооцененная земля чахнет и маргинализируется. Но и власти должны держать свои рубежи, не уступая ни пяди водоохранной зоны, леса или зоны природного памятника. Иначе утраты неизбежны, и их уже никто не восполнит.

По концепции развития Курортного района, отраженной в проекте Генплана, основная функция его территории – рекреация, и потому администрации нужно сохранять и развивать уже имеющуюся сеть объектов культуры и отдыха, спортивные и детские лагеря, пансионаты и санатории. Поскольку строительство жилья здесь ограничено, цена на ту землю, где разрешена жилая застройка, зашкаливает. Баланс земель по функции таков, что строиться как будто и негде: 73% всей площади района составляют земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, из них лесной фонд – 68%. Площадь газонов и скверов 150 га, лесопарки – 2062 га. Земли общего пользования, то есть магистральные дороги, улицы, парки, сады, скверы составляют 11 %, водные пространства – 4%. Жилой и общественной застройкой занято только 5 % территорий, промышленной – 1 %, сельхозугодьями – 2 %.

Серьезно ограничивают строительство требования КГИОП. Хотя первостатейных памятников истории и культуры по сравнению с южным берегом здесь немного, объектов вместе с «учетными» наберется не больше ста, но трогательные деревянные дачи эпохи модерна и очарование ландшафта требуют очень деликатного подхода. Концепция зон охраны с ограничением высоты строений и запретом городить глухие заборы была утверждена несколько лет назад. 

Маркизова лужа: море по колено

Причина курортной неполноценности района – состояние залива и береговой полосы. Маркизова лужа может тешить только морскими видами, а другие водные радости из-за мелководья почти недоступны. Ни тебе яхт, ни водных лыж, ни даже купаний – из-за зловредных сине-зеленых водорослей. Сразу за дамбой ближайшие к берегу дома подтопляются раз в 3–10 лет.

Холдинговая компания «Союз», известный девелопер больших территорий под малоэтажную застройку, разработала «Концепцию инвестиционного развития района Горская-Александровская», с которой намеревалась получить права Агентства территориального развития (АРТ). Однако, идеи градостроителей изменились, и там, где прежний Генплан разрешал жилье, новый допускает только рекреацию. Исполнительный директор холдинга Юрий Морозов не смирился с мыслью, что 2 года на исследования и концепцию потрачены впустую, и при поддержке районной администрации настаивает на поправках. Тем более что работа велась на основе разрешительных писем КГА и действующих законов. Как выяснилось, на ту же территорию другому инвестору, который намерен строить гостиницу, дано разрешение разработать проект планировки, а такой серьезный документ, выдается одному лицу. Это уже скандал.

Юрий Морозов убежден, что район станет курортом только по приведении береговой линии в приличное состояние. Он изучил побережья некоторых стран и пришел к выводу, что совладать с мелководьем легче не дорогим дноуглублением, а весьма выгодным намывом.

На примере небольшого участка протяженностью вдоль кромки воды 2 км и шириной от залива до Приморского шоссе у Александровской и Тарховки (около 100 га) авторы концепции показали возможности комплексного развития всего берега длиной 30 км от дамбы до Зеленогорска. Сейчас вокруг заболоченной лагуны – Тарховский лесопарк, муниципальный пляж, два дома отдыха. Подтопляемое жилье размещается только вдоль дороги, на 80% это односемейные дома старой постройки. Для любого строительства, будь то гостиница или жилье, уровень земли надо повышать на 3,5 м.

«Наша концепция предусматривает расселение и реновацию застройки, конечно, по желанию собственников, – прояснил Юрий Морозов. – Возможности территории очень велики, но только при условии намыва и укрепления берега. Мы планировали выход на 500–700 м в акваторию. Форму лагуны можно сохранить, но перенести ее дальше в море, сохранив природные береговые очертания». Затраты понятны и экономически целесообразны: кубометр намыва стоит $8–10.

Эффективно намывать глубины до полутора метров. Квадратный метр при этом с учетом прокладки сетей обходится в $50–60. Сегодня рыночная цена квадратного метра в его нынешнем подтопляемом состоянии и без инфраструктуры составляет $100. Инженерная подготовка и укрепление поднимает цену в разы. Замысел девелоперов состоит в том, чтобы, взяв эту концепцию за основу для всего 30-километрового берега, на нескольких участках (всего около 700 м) поднять низкие земли, насыпать более 2 тыс. га земли и сформировать лоты для строительства жилья. Важно решать задачу не фрагментарно, а целиком и сразу, поскольку так по всей линии можно решить проблемы экологии и подтопления, а ближе к поселку Солнечный глубины позволяют сделать небольшой порт для маломерных судов. Все затраты окупит стоимость земли под виллы на первой линии у воды, особенно если их владельцы смогут иметь катера и яхты.

«Власти города плохо представляют себе уровень затрат на экологию и подъем территорий. Рекреацией этого не решить, – убежден Морозов. – При многофункциональной застройке первая линия побережья, если ее сделать элитной и продавать дорого, решит многие проблемы и превратит депрессивные земли в инвестиционно привлекательные. Новый Генплан изменил подход, на мой взгляд, нежизненно».

Стройплощадка между соснами

Инвесторы в районе весьма активны, и практически каждое заседание правительства добавляет новый адрес под изыскания и строительство.

Районная администрация отчитывается за 47 общественных слушаний инвестиционных проектов, но их становится больше с каждым днем. Превалирует, как и прежде, жилая малоэтажка, но в последнее время все активнее развивается инфраструктура отдыха и туризма. В Сестрорецке строятся сразу несколько гостиниц компаниями «Терра», Торговый дом «Вита» и другими. Восточно-Европейская финансовая корпорация намерена восстановить исторический двухэтажный дом М.Е. Леонтьевой, а рядом возвести 4-этажный апартамент-отель. ЗАО «Торговый двор» на Приморском шоссе у пересечения с дорогой к санаторию «Белые ночи» строит малую гостиницу, а рядом компания «Новые технологии» возводит спортивно-оздоровительный центр.

В сентябре открылся ресторан «Атлантис» площадью более 1 тыс. кв.м, построенный ООО «Старвел интернешнл» вдоль Ласкового пляжа в Солнечном. В ресторане 270 мест из них 150 зимних. Малоэтажный гостиничный комплекс сооружает «Хрустальный Загородный Клуб», туристско-гостиничный комплекс возводит «Балтинвестстрой». В Молодежном пивовары «Балтики» затеяли семейный оздоровительный комплекс, а СК «Возрождение Санкт-Петербурга» у развязки автобана «Скандинавия» – стрелковый клуб. Два дорогих апартамент-отеля строит в Репино ЗАО «Европа Отель».

Большие спортивно-оздоровительные комплексы с гостиницами возводят КЦ «Московские ворота» в Репино и компания «Северная Пальмира» на берегу залива в Солнечном. Два здания «Северной Пальмиры» проектируются на разных участках, частично в зоне охраняемого ландшафта. Через полтора года будет сдана первая очередь комплекса, а еще через несколько месяцев – вторая: тренажерный и игровые залы, кафе и все необходимое для отдыха ста постояльцев. Санаторий «Репино» изрядно расширяется и ведет изыскательские работы, чтобы пристроить на двух больших прилегающих участках малоэтажный лечебно-гостиничный комплекс.

ООО «Магия» колдует в хвойном редколесье у Чертова озера, которое официально зовется Дружинным. Участок чуть более 49 тыс. кв.м находится в оперативном управлении ГУП «Лесопарковая зона Санкт-Петербурга». Новый генплан отводит эту землю под спортивные сооружения и пляжи, но пока она пребывает в запустении. Задумана гостиница на 8 номеров, 22 гостевых домика, кафе на 50 мест, бассейн 25 м на три дорожки, а также кабинеты для массажа, тренажерные залы, спортивные площадки для спортивных игр, а на берегу озера – благоустроенный общедоступный пляж. В менее живописных местах размещаются производственно-торговые комплексы, автосалоны, гипермаркет «О'Кей».

Малоэтажное жилье планируется в основном в зонах, отведенных правительством города: в Горской – 70 га, в Молодежном – 46 га, отдельные пятна под застройку осваиваются в Репино, Комарово и Сестрорецке. Ищут инвесторов для расселения аварийного жилищного фонда, особенно военного городка в Песочном. Реконструируют и уплотняют городской квартал в Сестрорецке компании «Уником» и «Универсал-Инвест»; временные регламенты застройки участков в обоих курортных городах продвигают компании «Проммонолит», «Санкт-Петербургская жилищно-инвестиционная компания», «Океан трейдинг компани» и «Стройэкспертсервис» (многоэтажные дома).

Малоэтажные жилые комплексы, вслед за уже построенными поселками «Консульская деревня» (застройщик – ЗАО «Трест Ленгазтеплострой») и «Высокие ели» (застройщик – компания «Петростиль»),  проектируют «Фобос-Инвест» в Сестрорецке и СК «Возрождение Санкт-Петербурга» в Александровской.

«Энергомашстрой», несмотря на арбитражные тяжбы, намерен строить в Зеленогорске малоэтажный жилой комплекс на участке 246,6 тыс. кв.м. Сейчас участок занимают городские леса, ручей, 18 объектов незавершенного строительства, два жилых дома и трансформаторная подстанция. КГИОП допускает здесь строения до двух этажей со скатной крышей (не выше 10 м до конька), запрещает вырубку взрослых деревьев и изменение рельефа. В районе Горской малоэтажным комплексом «Рай в шалаше» осваивает 46 га компания «Полифас».

Вслед за группой фешенебельных вилл гольф-клуба в Дюнах в разных укромных местах стали расти элитные «поселки нефтяников». «Репинская усадьба» в хвойных лесах у излучины реки Сестры уже в этом году сдает первую очередь из 27 двухэтажных «канадских» коттеджей с участками 23–80 соток. Всего их будет 50.

Земля! Земля!

Как ни странно, в районе есть территориальные резервы для строительства жилья. Правда, как правило, это инженерно неподготовленные, дальние от побережья земли. Ближе к городу, заливу и внутренним водоемам остались только участки, освоение которых связано с большими затратами, например, на расселение.

Технические условия для строительства улучшаются на глазах. Введены в строй Сестрорецкие очистные сооружения. За счет Газпрома идет строительство магистрального газопровода, что позволит со следующего года начать газификацию Белоострова, Солнечного, Комарово и Репино. К 2008 году большая часть района будет газифицирована, кроме окраин.

Электроэнергия в дефиците, поэтому «Курортэнерго» ставит определенные технические условия компаниям, которые приобретают на торгах участки под строительство: для энергоемких объектов им приходится брать на себя расходы на дополнительную электроподстанцию.

В районе 17 площадок от 3,5 до 86 га согласованы под размещение индивидуальных и сблокированных домов, таун-хаусов, элитных малоэтажных комплексов (Таблица 1). До 2010 года предстоит освоить 41,5 га в Молодежном, 6 площадок под индивидуальную застройку предусмотрены в Зеленогорске, по две – в поселках Репино и Солнечное.

Жилищный фонд района к 2015 году должен удвоиться и составить 3 млн кв.м, причем половина нового жилья будет индивидуальным или сблокированным, небольшой этажности. В качестве резерва можно рассматривать изношенные столетние дома (таковых 70%) и садоводства, коих в районе 10, самое большое – «Разлив» – занимает площадь 171,4 га.

Местную власть радует благоприятная конъюнктура, поскольку благодаря ей сюда приходят сильные инвесторы, которым по карману устроить «у финских хладных скал» свой Баден-Баден.

Юлия ХоптаМир и Дом