Основной проблемой отечественного имущественного оборота на современном этапе является недостаточная защита прав собственника.

Стабильность оборота

Наибольшая потребность в защите прав собственника возникает в сфере гражданского оборота недвижимости.

Недвижимое имущество имеет высокую ценность и особую социальную значимость. Это обуславливает необходимость введения дополнительных механизмов, гарантирующих стабильность положения собственника, это же требует особо тщательного соблюдения прав и интересов всех заинтересованных лиц при переходе права собственности.

В настоящее время основным механизмом государственных гарантий является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суть данной системы заключается в публичной и достоверной фиксации прав и сделок с недвижимостью в Едином государственном реестре. Данные права считаются возникшими только после осуществления регистрации. В свою очередь, данный порядок позволяет третьим лицам знать о наличии титула собственности и его обременениях у своего контрагента.

Однако напомним: введение Гражданским кодексом системы государственной регистрации было сопряжено с отменой обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью. В последнее время нотариальная форма отменена и для договора ипотеки (залога недвижимого имущества.) Возникает вопрос, насколько оправданно подобное исключение участия нотариуса в иммобилиарном обороте.

Названные правовые институты имеют общую цель – обеспечение стабильности и законности оборота недвижимости. Но, заметим, государственная регистрация не тождественна по своей правовой сущности нотариальному удостоверению сделок и не может его заменить.

Нотариальная форма

Нотариальная форма – форма соглашения самих сторон сделки, в силу чего нотариальное удостоверение обеспечивает права и интересы именно участников договора.

В чем это выражается? Прежде всего в том, что нотариус не просто «ставит штамп», соблюдая необходимую формальность, но от имени государства обеспечивает соблюдение сторонами сделки всех законоположений.

Безусловно, сами граждане из-за отсутствия необходимых для этого правовых навыков и знания законодательства не могут юридически грамотно составить текст договора. Здесь нотариус как никто лучше поможет сторонам сформулировать положения договора так, чтобы они наиболее полно отражали действительные намерения сторон и их истинное волеизъявление. В соответствии с Гражданским кодексом и Основами законодательства о нотариате, нотариус при удостоверении сделки совершает следующие действия: проверяет дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, что заранее устраняет значительную часть ситуаций, когда сделка может быть признана ничтожной или оспоримой по основаниям неправосубъектности ее участников; разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки вне зависимости от того, был ли он составлен сторонами до обращения к нотариусу или же составлен самим нотариусом исходя из воли сторон. Также нотариус поясняет, какие юридические, а также фактические последствия повлечет заключение данного договора.

Следует отметить, что законодательно такие функции возложены только на нотариуса. Например, до вступления в силу поправок, которые отменили налог на доходы физических лиц при наследовании по завещанию, только нотариус мог посоветовать единственному наследнику принять наследство по закону, а не по завещанию, и это могло минимизировать его издержки, в том числе налоговые.

Разъясняя смысл и последствия сделки, нотариус выявляет действительные намерения сторон, проверяя, соответствует ли воля стороны ее волеизъявлению. Например, желая совершить дарение своей недвижимости родственнику, гражданин, узнав от нотариуса о налоговых и иных правовых последствиях этого договора, решает оформить договор пожизненного содержания с иждивением или же составляет завещание.

Данное обязательство позволяет исключить отчуждение недвижимости, связанное с обманом, заблуждением или насилием над одной из сторон, что впоследствии могло бы привести к признанию сделки недействительной. Исходя из мирового опыта присутствие нотариуса при совершении сделки является сдерживающим фактором криминализации рынка недвижимости:

нотариус производит детальный правовой анализ всех правоустанавливающих документов, проверяя не только их наличие, но реальность у лица прав на недвижимость. В ходе данного анализа нотариус проверяет наличие обременений недвижимости, арестов и иных запрещений на отчуждение недвижимого имущества и ряд других обстоятельств;
нотариус юридически грамотно оформляет договор об отчуждении/обременении недвижимых вещей, равно защищая интересы всех сторон сделки. Так, в частности, нотариус проверяет наличие в тексте договора существенных условий, без которых договор не считается заключенным. Допустим, для купли-продажи недвижимости таким условием будет надлежащим образом описанный и индивидуализированный объект (в особенности, если речь идет о строении на земельном участке) и его цена, согласованная сторонами. Немалый профессионализм нотариуса требуется при оформлении договоров об отчуждении недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов, отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество, а также осложненной наличием прав несовершеннолетнего или недееспособного лица; нотариус, действуя от имени Российской Федерации, в соответствии с законом придает удостоверенной сделке особый публичный характер. Такие документы при последующем возникновении судебного спора будут иметь доказательственную силу и публичное признание. Данные последствия нотариального оформления документа подтвердил Конституционный суд РФ в Постановлениях от 19 мая 1998 г. №15-П и от 23 декабря 1999 г. №18-П. По мнению президента Федеральной нотариальной палаты Е.Н. Клячина, широкое использование данной нормы (наряду с исполнительной силой нотариального документа), кроме удобства для граждан, позволит существенно снизить нагрузку на судебную систему.

Как можно видеть, в теории права нотариат небезосновательно называют институтом превентивного правосудия, т.к. он предотвращает возможные судебные споры и экономит время и денежные средства участников оборота.

Сравнивая гарантии

Чтобы оценить преимущества нотариального удостоверения сделок, необходимо произвести сравнение с ситуацией, когда нотариус исключен из оборота недвижимости. Как уже отмечалось, гражданин не в состоянии юридически верно оформить все документы, требуемые к государственной регистрации. И если исчезает фигура нотариуса, то на ее место неминуемо встает иное лицо, осуществляющее оформление документов. Как отмечает директор НИИ Нотариата, кандидат юридических наук Н.Н. Тоцкий, когда оформлением сделок занимаются коммерческие фирмы, «из жизни государства уходит фактор стабильности, беззащитных граждан очередной раз оставляют без квалифицированной правовой помощи». Ведь, в отличие от коммерческих представителей, нотариус является лицом незаинтересованным и равно охраняющим интересы всех сторон сделки, удостоверяемой им.

Нотариус обязан страховать свою ответственность. Хотя сумма обязательного страхования не так велика, практически все нотариусы в крупных городах давно осуществляют добровольное страхование профессиональной ответственности на сумму миллион и более рублей. В случае недостаточности страховой суммы нотариус отвечает за причиненные убытки всем своим имуществом. Различного рода «консультационные фирмы» отвечают лишь в пределах суммы, взимаемой за соответствующие услуги, причем данная сумма составляет от 1% до 5% от суммы сделки, что существенно выше ставки государственной пошлины за    нотариальные действия (Налоговый кодекс, гл. 25). Деятельность данных фирм весьма нетранспарентна: клиенту невозможно судить о грамотности и квалификации сотрудников, а государству – о налоговой составляющей их занятий. В противоположность им нотариальная деятельность, основанная на строгом учете, абсолютно прозрачна в отношении налогов, а высокие требования при занятии должности и наличие контрольных полномочий у Нотариальных палат и Федеральной регистрационной службы гарантируют профессиональную правовую состоятельность нотариуса.

Последние изменения в законе о государственной регистрации гарантируют собственнику жилого помещения, что в случае, когда он не вправе истребовать помещение от добросовестного приобретателя, ему будет выплачена компенсация в размере 1 млн руб. (это примерная цена однокомнатной квартиры). Такие же права имеет и добросовестный приобретатель, если у него истребовано жилое помещение. Но следует признать, что этим перечнем не исчерпываются все случаи убытков, возникающих при обороте недвижимости. В остальных случаях ситуация гораздо сложнее. При умышленном и неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество должностные лица несут ответственность (перед государством) лишь в случае доказанности их вины. При этом вред, причиненный в результате ненадлежащего исполнения обязанностей органами регистрации, возмещается за счет казны РФ. Но хорошо известно, что порядок возмещения (доказывание, равно как взыскание) убытков за счет государства весьма сложен и длителен.

Надо обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Регистраторы только проверяют личность обратившегося к ним лица, в последующем работая лишь с предоставленными им документами. Регистраторы проверяют достаточность документов и их соответствие закону, обращая внимание, скорее, на форму сделки, чем на ее содержание. При регистрации не проверяется дееспособность сторон, равно как их истинная воля, что впоследствии может привести к оспариванию сделки в судебном порядке.

Можно с уверенностью утверждать, что потенциал нотариата в сфере оборота недвижимости весьма высок. Кроме перечисленного, это могут быть и такие действия, как помещение средств на депозит нотариуса при расчетах и использование исполнительной надписи нотариуса. А исключение нотариуса из участия в обороте недвижимости не только не оправданно, но даже опасно для всех участников рынка: и для профессионалов, и для обычных граждан, и, более того, для государства в целом.

Сергей ПевницкийМир и Дом