Квартплаты растут, зарплаты - не всегда. Однако рост жилищных расходов можно компенсировать заработками дома при помощи составления бизнес-плана.  Раньше это разрешалось только жилищным  объединениям: ТСЖ, ЖСК, сейчас, согласно Жилищному кодексу РФ, всем многоквартирным домам, где есть собственники.

Капитальный ремонт - забота жильцов

Бизнес-план дома могут составить сами жильцы или выбранная ими управляющая компания. Главное, ориентироваться на две статьи -  доходы и расходы. Доходы - это целевое финансирование (взносы жителей, дотации города), а также средства, полученные от коммерческого использования земельно-имущественного комплекса.

Расходы -  техническое обслуживание, содержание домовладения. К доходам относится оплата  персонала, расходы на содержание придомовой территории, мест общего пользования: лестничных клеток, холлов, вызов аварийных бригад и т.д. В среднем, это может составлять 30%  от общей суммы расходов.

К содержанию домовладения относится стоимость электроэнергии для мест общего пользования,  их ремонт,  дезинфекционные и другие работы. На эту статью обычно уходит порядка  15%  общих затрат. Сюда же входят расходы на текущий и плановый ремонт инженерного оборудования, ремонт и обслуживание лифтов, объединенной  диспетчерской. Это (вместе с материалами) составит  12% накоплений. Услуги управленцев,  инженерно-технического персонала,  бухгалтерское обслуживание, иными словами,  траты на само  управление  - еще   8-10 процентов.  Остальное - оплата консьержей, домофонов и т.д.

Сумма расходов зависит от того, какой стандарт обслуживания выберут жильцы. Есть, например,  "безопасный стандарт", где на первое место выдвигается надежная, безотказная работа инженерного оборудования (он самый дешевый), "минимальный", определяющий очередность и качество текущего ремонта дома, "комплексный", включающий  комфортность проживания людей, и т.д. В зависимости от выбора зависят и затраты жильцов.

Хотелось бы подробнее остановиться на отчислениях  на капитальный ремонт. Город  делает эту работу в небольших масштабах (а скоро для собственников и вообще откажется от нее), а сами жильцы, надеясь на бюджет, и вовсе забыли о капремонте. Между тем, еще в два года назад Правительством РФ установлены федеральные стандарты в системе ЖКХ, в том числе и  на восстановление домов.

Для Москвы  это 2,8 руб. в месяц на кв. м общей площади. Тем не менее, бюджетные отчисления никогда не покрывали эту цифру. В итоге, собственникам самим надо копить средства на ремонт.

В Институте экономических проблем комплексного развития народного хозяйства считают, что в предоставлении бюджетной помощи приоритет должен быть отдан жильцам, которые решили собирать деньги на восстановление своих домов. Кроме того,  это будет способствовать также и созданию жилищных объединений. Во многих регионах такие решения уже приняты - бюджетная помощь в первую очередь тем, кто сам думает о своем доме. Опыт показал, часто это наиболее результативное использование бюджетных денег: дома в объединениях в лучшем состоянии, чем муниципальные.

В поисках легкой прибыли

Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники многоквартирных домов имеют право использовать в своих целях технический подвал дома. Если раньше право пользования  техническими помещениями имели только ТСЖ и ЖСК, то в настоящее время  никаких разрешений административных органов для этого не требуется. 

Однако следует помнить, что аренда  подвала не должна обходиться во вред дому: надо обеспечить слесарям доступ к коммуникациям.

Кроме того, в некоторых домах есть большие пустующие площади в холлах. Здесь можно установить киоск для торговли предметами первой необходимости, рассчитанный в первую очередь на своих же жителей. Для этого нужно только получить разрешение со стороны пожарного надзора.

Существует еще один способ извлечения прибыли - размещение рекламы на фасаде.
Правда, коллизия между федеральным законодательством и городскими нормами (которые отдают всю рекламу в ведение специального агентства)  создают определенные трудности.  Тем не менее, на сторону собственника может встать префектура, вопрос может решить и Департамент жилищной политики, в крайнем случае, можно обратиться  в суд.

Неосвоенное поле для "жилищного предпринимательства" - использование торцовых стен. К такой  стене можно пристроить еще одну секцию и использовать ее под вертикальные гаражи (такие часто можно увидеть в Японии). Если учесть то, что в соответствии с Жилищным кодексом участок, принадлежащий дому, находится  в собственности жильцов, рядом с торцовой стеной можно поставить торговую палатку.

Илья ГребневКвартира. Дача. Офис