Современный рынок недвижимости Московского и других регионов России неразрывно связан с инвестиционной деятельностью, интерес к которой постоянно растет. Приступая к реализации инвестиционного проекта, инвестор стремится оценить его эффективность, основным критерием которой является рентабельность.

Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли для ее участников. Согласно существующим стандартам девелоперский проект эффективен, если его рентабельность не ниже 30 %.

При оценке проекта к расходам относят капитальные и текущие затраты на строительство, а к доходам — выручку от реализации возведенной недвижимости.
Расчет коммерческой эффективности проекта основывается, как правило, на движении денежных потоков, то есть всех доходов и расходов.

Что касается рисков инвестиционного проекта, то любое подобное начинание является рискованным, так как действует во внешней среде, которая меняется, внося значительную степень неопределенности в ситуацию.

Риски инвестиционного проекта — это возможность отклонения от намеченных целей, и оценить их — значит выявить все причины возникновения, вероятность наступления и последствия (величину) потенциальных потерь.

Существуют качественная и количественная оценки рисков.

Качественный анализ означает выявление всех возможных рисков в соответствии с существующей классификацией:

макроэкономические риски (общеэкономическая ситуация в стране);
социально-политические риски (изменение политической ситуации, законодательства);
финансовые риски (движение финансовых потоков);
маркетинговые риски (общая ситуация на рынке и позиционирование);
производственные риски (строительно-монтажные работы);
деловые риски (взаимоотношения с партнерами);
операционные риски (ошибки в управлении и контроле);
риски события (форсмажор).

В процессе анализа необходимо руководствоваться тремя основными правилами: выделять простые риски, учитывать зависимые и независимые риски, понимать, какие риски являются устранимыми, а какие — неустранимыми.

Для анализа причины возможных рисков необходимо собрать большую информацию из разных источников: финансовой отчетности, маркетинговых исследований, схем организационно-управленческой структуры и др. Затем нужно разработать систему мер по нейтрализации и минимизации рисков — таких, как:

создание резервов на непредвиденные расходы;
проведение маркетинговых исследований, которые позволяют приблизить прогноз объемов и цен продаж к реальности;
страхование;
включение в договоры с контрагентами дополнительных условий, которые позволяют переложить риск на других лиц или распределить его.

При проведении качественного анализа лучшим считают метод экспертных оценок, используемый группой экспертов. Они изучают всю доступную информацию о проекте, внешней среде, а затем составляют перечень рисков и осуществляют их ранжирование по вероятности проявления и величине возможного ущерба.

Количественный анализ рисков выражается в формализации результатов качественного анализа и определении степени общего риска девелоперского проекта.

На практике чаще всего используют два метода: анализ чувствительности и анализ сценариев.

Анализ чувствительности заключается в поочередном изменении значений определенных проектных переменных и проверки их влияния на результаты проекта (например, изменение площади объекта, стоимости строительства, цены продаж, появление дополнительных обременений и т. д.).

В итоге выявляют наиболее важные факторы риска проекта. Частный случай анализа чувствительности — анализ безубыточности, который показывает взаимосвязь объема строительства, себестоимости и прибыли. Смысл его состоит в том, чтобы определить объем реализации, при котором инвестор уже не несет убытки, но еще не имеет прибыли.

В случае сценарного подхода значения нескольких проектных переменных варьируются, в результате чего удается создать альтернативный вариант проекта.

Как правило, разрабатывают три сценария проекта: оптимистический, пессимистический, наиболее вероятный.

Проект принимают, если результаты всех трех сценариев положительны, и отвергают, если они отрицательны. В других случаях необходимо провести доработку проекта.

Оценивать риски необходимо постоянно — как на этапе разработки, так и в процессе реализации, отслеживая возникновение новых и отсеивая те, которые уже не угрожают проекту.

В качестве примера приведем экспресс-анализ эффективности инвестиционного проекта строительства конкретного жилого дома (см. таблицу). При этом полагаем, что на строительство есть все документально подтвержденные разрешения: постановление правительства, инвестиционный контракт, договор на аренду земли, исходно-разрешительная и проектно-строительная документации.

Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома

 

·  Количественные показатели
Площадь земельного участка	1,8 га
Общая площадь объекта	40 533 кв. м
Общая площадь квартир	28 576 кв. м
Общая нежилая площадь	1888 кв. м
Количество этажей	24
Доля города по жилым помещениям	30 %
Доля инвестора по жилым помещениям	70 %
Доля города по нежилым помещениям	40 %
Доля инвестора по нежилым помещениям	60 %
Подземная автостоянка	2453 кв. м
Количество машиномест	100
Доля инвестора	80 %
Доля города	20 %
Показатели для расчета
Цена продажи жилья	1700 долл./кв. м
Цена продажи нежилых помещений	2000 долл./кв. м
Цена продажи 1 машиноместа	15 000 долл.
Расходы
Стоимость строительства	400 долл./кв. м
Общая стоимость строительства	16,2 млн. долл.
Стоимость внешних коммуникаций	2 млн. долл.
Стоимость проектирования	0,0075 млн. долл.
ИРД	Оплачено
Плата за инфраструктуру	0,6 млн. долл.
Служба заказчика	0,65 млн. долл.
Непредвиденные расходы (10 %)	1,6 млн. долл.
Итого: 21,1 млн. долл.
Экономика проекта
Затраты на приобретение контракта	4,5 млн. долл.
Затраты на продажу построенной недвижимости	0,3 млн. долл.
Затраты на строительство	21,1 млн. долл.
Итого: 25,9 млн. долл.
Доходы
Продажа жилых помещений	34 млн. долл.
Продажа нежилых помещений	2,27 млн. долл.
Продажа гаражей	1,2 млн. долл.
Итого: 37,9 млн. долл.
Общая прибыль по объекту	12 млн. долл.
Рентабельность инвестиций	46,3 %