Российская Федерация приняла решение внедрить систему массовой (кадастровой) оценки недвижимости в качестве основы налогообложения недвижимого имущества и определения стоимости приватизации земельного участка. Новая система кадастровой оценки начала действовать с 1 октября 2005 года.

Система должна стать основой для федерального налога на землю, который к первому января 2006 года будет преобразован в местный налог на недвижимое имущество. В связи с этим решением был разработан целый пакет новых земельных законов. Основной разработчик и куратор - Минэкономразвития. По сегодняшним оценкам аналитиков МЭРТ подошло к проблеме крайне серьезно и вдумчиво, и многие белые пятна, похоже, удалось убрать.

Более чем относительно

Не могут не радовать те статьи законов, которые относятся к сокращению бюрократической процедуры выкупа и обеспечению ее полной прозрачности, проще говоря, по мнению законодателей, этот пакет законов сконструирован так, что затягивать принятие решений и обходить федеральное законодательство местным властям станет труднее. Правда, сняв одни проблемы, мы тут же получаем другие.

Приведем сюжет, происходивший совсем недавно в Москве, где заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков проводил пресс-конференцию, посвященную новым земельным отношениям в Москве, основанным на кадастровой оценке. В числе прочего, им была произнесена фраза: "Кадастровая стоимость каждого участка в Москве определена и зафиксирована, и она составляет около 80 процентов от рыночной стоимости московской земли".
Немедленно последовал вопрос: "А что такое рыночная стоимость участка московской земли, и как она определяется?" Ответ был следующим: "Это та цена, которая была бы получена от продажи этого участка, если бы он был выставлен на открытом аукционе". Далее последовало резонное замечание: "Как можно просчитать эту сумму, если ни одного такого аукциона в последнее время не было?"

Ни один серьезный аналитик под такой суммой свою подпись не поставит. На это О.Рыжков был вынужден признать, что все приведенные оценки действительно весьма относительны, но начинать с чего-то все-таки нужно, и главный приоритет на данный момент - прозрачность метода формирования цены. Естественно, ситуация эта повторится и в регионах.

Почем приватизировать будем?

Еще один очень важный момент - цена участка при приватизации. Формирование этой цены остается основным вопросом для правительства и делового сообщества.

В настоящее время, скорее всего, для расчета цены участков при их приватизации собственниками расположенных на них зданий будет использована кадастровая оценка этих участков, а базовая цена на них будет установлена на уровне пяти процентов от кадастровой оценки (20% в Москве и Санкт-Петербурге).

Мнения участников земельных отношений по поводу этого закона, естественно, расходятся, поэтому приведем мнение одной из самых независимых международных финансовых организаций, а именно: консультативной службы по иностранным инвестициям Международной финансовой корпорации (МФК). Именно у этой организации МЭРТ запросил консультативную поддержку в процессе разработки данного пакета законов. По мнению МФК, методология кадастровой оценки по существу повторяет международные нормы с учетом ограниченных данных, имеющихся в настоящее время в России. Самая серьезная проблема - это отсутствие рыночных данных по ценам на землю в большинстве регионов России, которые приходится заменять другими показателями в моделях оценки. МФК считает, что принятые подходы к решению данных проблем в целом хорошо продуманы и вполне отвечают своеобразию текущего момента, однако со временем по мере формирования рынка и появления достаточного объема рыночных данных имеет смысл заменить их более общепринятыми подходами.

Не будем гадать. Будем ждать...

Последняя проверка показывает, что статистическая оценка, подготовленная кадастровым ведомством, имеет коэффициенты корреляции с текущей рыночной оценкой в диапазоне от 40 до 60 процентов. Хотя такие результаты неприемлемы в странах с развитым рынком, они могут оказаться приемлемыми на настоящий момент с учетом ограниченности объема рыночных данных в России. По мере развития рынка и накопления более надежных данных, позволяющих дорабатывать модели статистической оценки, система будет только совершенствоваться. Специалисты МФК предупреждают, что процесс этот будет, безусловно, весьма длительным, и на быстрые результаты рассчитывать неразумно.

Тем не менее, уже сейчас можно утверждать, что, несмотря на пробелы, которые известны всем участникам процесса, нынешний подход обеспечивает такой уровень прозрачности и преемственности, который прежде отсутствовал, и представляет собой разумную основу для внедрения системы налогообложения недвижимого имущества и для грамотной организации выкупа земельных участков. Сбудутся или не сбудутся прогнозы МФК - на это можно будет ответить только после того, как этот пакет законов не только будет принят, но и начнет применяться на практике.

М.ОськинКвартира. Дача. Офис