Российское законодательство по недвижимости стремительно изменяется. И это отрадное явление, учитывая, что в предыдущие годы сфера эта оказалась изрядно запущенной. Плохо лишь то, что некоторые законы зачастую принимаются второпях. «Даешь!» к такому-то сроку ведет к появлению различных юридических «дыр», которые потом приходится спешно латать.

Минувшим летом профессиональное риэлторское сообщество и наиболее продвинутые из числа рядовых граждан были изрядно озабочены. Закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязывал всех пользователей земли до 1 января 2006 г. переоформить свои права на нее. Воображению сразу стали рисоваться картины одна страшнее другой: толпы дачников, хлынувшие в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество; строгие санкции к тем, кто не успел до заветной даты…

Разобравшись в вопросе, мы установили, что п. 2 ст. 3 данного закона говорит об этой самой обязательности лишь в отношении юридических лиц. То есть дачников, большинство из которых являются лицами физическими, это не касается. К тому же, в законе нет ни слова об ответственности для тех, кто не успеет переоформить права – никто не будет лишен своих прав, дело, вероятно, ограничится штрафами, да и они пока не прописаны. Более того, изначально была установлена одна дата, а потом другая. Сейчас, как сообщил нам Андрей Ивакин, зам. директора Департамента имущественных и земельных отношений Министерства экономического развития и торговли РФ, в МЭРТ разработана новая поправка, переносящая «час Х» еще на два года – до 1 января 2008-го. Учитывая специфику вопроса (он не затрагивает чьих-либо политических интересов), можно считать, что его одобрение Госдумой и подписание президентом практически гарантированы.

Одновременно с этим, по словам А. Ивакина, в МЭРТ подготовлен еще один законопроект на близкую тему. Он является выполнением  поручения, данного Владимиром Путиным правительству в конце мая, – упростить оформление в собственность фактически находящегося в пользовании недвижимого имущества (дачных и садовых земельных участков, участков под ИЖС, а также домов и гаражей).

Стало быть, это положение никоим образом не обязывает граждан что-то переоформлять – напротив, снимаются некоторые проблемы, которые сегодня фактически делают эту процедуру невозможной. Например, довольно часто в документах, выдававшихся в первой половине 90-х гг., не указывался вид права. Или были подчеркнуты сразу все три вида: собственности, постоянного бессрочного пользования и аренды. Сейчас органы регистрации откажут заявителю с такими документами, и единственный возможный путь – обращаться в суд. Ситуация, откровенно говоря, очень странная: вины гражданина тут явно нет. Поэтому разработанный МЭРТ законопроект предлагает, чтобы устанавливалось право собственности. Этот выбор наверняка поддержат все землепользователи: за аренду надо платить намного больше, а право бессрочного пользования потом придется с большими хлопотами переоформлять наследникам.

Еще один довольно распространенный сюжет, касающийся практически всех земельных участков. Их фактическая площадь отличается от того, что написано в документах. Причина тут в том, что до вступления в силу Земельного кодекса участки предоставлялись несформированными – без проведения работ по межеванию, согласованию границ. Когда принималось решение о выделении земли, к нему прилагался какой-нибудь упрощенный ситуационный план и подразумевалось, что впоследствии будут проведены все работы по землеустройству и межеванию.

Как правило, этого никто не делал, люди просто устанавливали заборы, строили дома. Такое вот «стихийное землепользование». Нынешнее законодательство, требующее точного соответствия «бумаги» и «факта», загоняет ситуацию в тупик, поскольку наверняка придется отбирать фактически используемые части участков, сносить возведенные на них строения. Предлагаемое решение – регистрировать права по сложившемуся положению. Но при двух условиях. Первое – наличие согласованных границ, т.е. нет споров с соседями и местными властями. Опасаться того, что будет легализован самозахват, вряд ли стоит: если я и захватил у соседа три сотки, то акт согласования получу только после того, как заплачу ему. Второе условие – излишек не должен превышать минимального размера земельного участка для данного целевого назначения. Иными словами, из этого излишка нельзя создать отдельного участка.

Также предлагается бесплатно передавать в долевую собственность членам садоводческих товариществ и дачных кооперативов земли общего пользования, находящиеся внутри этих товариществ. Сегодня площади, занятые внутренними проездами, водонапорными башнями дачникам приходится выкупать. Если это оформление станет бесплатным, процедура оформления прав на участки будет серьезно упрощена.

Вторая часть законопроекта посвящена регистрации прав на строения – дачные и садовые дома, индивидуальные жилые дома и гаражи. Основная проблема здесь в том, что большинство построек на дачных и садовых участках возведено без разрешения. По закону полагалось, чтобы всякое строительство начиналось с получения разрешения. На практике же люди сначала строили, а потом задним числом оформляли на него бумаги. Ситуация незаконная, поэтому сотрудники БТИ самостоятельно придумывали «тарифы» для ее разрешения.

А законный вариант – через суд.

Авторы законопроекта исходят из того, что если строительство осуществлено на своем земельном участке, то права третьих лиц никак не ущемлены, и природы для судебного разбирательства нет. И дома эти следует регистрировать по заявлению граждан. Тем более что новый Градостроительный кодекс, вступивший в действие в 2004 г., не требует разрешения для возведения строений на дачных и садовых участках.

Владимир АбгафоровМир и Дом