Эконом-класс - один из самых противоречивых сегментов рынка жилой недвижимости. С одной стороны спрос явно преобладает над предложением, но с другой - девелоперы не спешат строить новые объекты в Москве. Связано это и с новым законодательством, и со смещением активности застройщиков в сторону области.

Впрочем, все это не мешает ценам на "экономную" недвижимость расти дальше.

Меньше, но качественнее!

Уже не раз говорилось, что закон "Об участии в долевом строительстве" оказал влияние на рынок недвижимости. Особенно, он ударил по наименее ликвидному жилью эконом-класса. Предложение в этом сегменте после его принятия заметно сократилось. "Девелоперы продолжают приобретать участки, однако далеко не все спешат выходить на рынок с предложениями. Ведь расходы на проектирование объекта и подготовку к строительству оплачиваются застройщиком. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям",- отмечает Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО "Корпорация МИАН".

"Если мы рассмотрим первичный рынок, то в Москве на текущий момент доля предложения квартир, относимых к эконом-классу, сократилась до 30-40% от общего объема предложения. С 1-го апреля 2005 года (дата вступления в силу пресловутого №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" - прим. ред.) на рынок по сравнению с 2003 - 2004 годами вышло в несколько раз меньше проектов. Естественно, такая ситуация приведет к снижению объема предложения и росту цен", - добавляет Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании "Новая Площадь".

Впрочем, есть в этом и некий позитив: качество жилья заметно улучшилось по сравнению с предыдущими годами. "Сейчас в Москве и Подмосковье возводится много ликвидного жилья эконом-класса, причем как панельных новостроек усовершенствованных серий, так и монолитно-кирпичных домов. Покупатели квартир в домах эконом-класса предъявляют к новостройкам такие требования, как наличие наземной парковки, остекление лоджий, установка в окнах стеклопакетов. В домах некоторых типовых серий можно даже приобрести квартиру свободной планировки - такие предложения пользуются популярностью: ведь хозяин будет иметь возможность организовать жилое помещение согласно своим требованиям", - подчеркивает Дмитрий Кузнецов.

"Прочь из Москвы!"

Еще одна достойная внимания тенденция на рынке жилья эконом-класса: смещении рынка в сторону Подмосковья. Естественно, цены на жилье в Москве и области заметно отличаются. Порой квартиры в московских новостройках дороже в 2,5 раза, нежели аналогичное жилье в подмосковных городах. Самая незначительная разница между ценами на квартиры за пределами МКАД и в наиболее дорогих городах Подмосковья. Впрочем, встречаются и исключения. "Иногда новостройки в подмосковных городах дороже новостроек московских районов за МКАД: например, цены квадратного метра в строящихся домах Красногорска в рамках 720-1500$/м, а в новом московском районе Кожухово - 1070-1175$/м", - поясняет Дмитрий Попов.

"Уровень проектных решений и качество строительных работ в области в последние годы не ниже, чем в столице, а жилье существенно дешевле. Учитывая удобное транспортное сообщение с Москвой, клиенты делают свой выбор в пользу покупки квартир в таких городах, как Видное, Мытищи, Красногорск, Люберцы", - соглашается Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век". "Сейчас в Москве осталось очень мало места под строительство, поэтому девелоперы обратили свое внимание на окраинные районы Москвы, а также на территории, находящиеся за МКАД. Именно в Подмосковье представлены большие объемы новостроек эконом-класса, в таких городах как Красногорск, Мытищи, Балашиха и пр. застраиваются целые микрорайоны", - рассуждает Дмитрий Кузнецов.

Таким образом, по словам Дмитрия Попова, объемы строительства жилья эконом-класса в Москве падают, как относительно предыдущих лет в абсолютном значении, так и относительно бизнес-класса и объемов строительства в Подмосковье. Это вызвано сокращением числа площадок массового жилищного строительства в Москве.

Даешь кредит!

Не остаются в стороне от эконом-класса и другие веяния рынка. Так, ипотечное кредитование на такое жилье развивается довольно бурно и превосходит по объемам количество кредитных сделок в других сегментах. На данный момент банками разработаны программы кредитования с различными ставками и сроками выплат. "В связи с улучшением условий кредитования, покупка жилья эконом-класса по ипотечной схеме сегодня - это довольно распространенная сделка Если еще совсем недавно ставки превышали 15 % годовых в валюте, то сейчас они снизились до 10,5 %. Период, на который выдавалась ссуда, сначала не превышал нескольких лет, сегодня же кредит можно взять на 20 - 25 лет. Первоначальных взносов менее 30 % раньше не было, сегодня в некоторых программах взнос может составлять всего лишь 10% от стоимости приобретаемой квартиры", - поясняет Дмитрий Кузнецов. "Ипотечное кредитование растет как на дрожжах, прежде всего, на рынке эконом-класса. По некоторым строящимся объектам оно достигает 20%, если банк совместно с застройщиком разработал удобные для покупателя кредитные продукты", - вторит ему пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов.

А, Павел Комолов, андеррайтер "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования" считает, что: "жилье эконом-класса и его кредитование обладают наибольшей перспективностью, когда дело заходит о рынке жилья в целом. Во-первых, самым востребованным на данный момент является ипотечный кредит в среднем на 70 тыс. долларов. Естественно, ожидается, что спрос в данном случае будет формировать предложение. Невысокая стоимость жилья эконом-класса теоретически позволяет банкам выдать больше кредитов на его покупку, а государственным структурам - субсидировать процентные ставки. На данный момент в России существует и активно растет количество молодых людей, которые, во-первых, в состоянии принять концепцию так называемой "жизни в долг", во-вторых, не желают ждать до сорока-пятидесяти лет, чтобы получить возможность решить квартирный вопрос, а, в-третьих, не имеют возможности решить его иным путем, кроме как взять ипотечный кредит. Именно эти first-time buyers наиболее расположены к улучшению своих жилищных условий при помощи ипотеки, и формируемый ими спрос может оказать только положительное влияние на рынок".

Впрочем, не все так однозначно. "В то же время объемы сделок с ипотечными кредитами в абсолютном выражении продолжают оставаться на низком уровне: 1-2% от общего объема. По нашей оценке, требуется еще два-три года стабильной экономической ситуации в стране, чтобы ипотечное кредитование (и иные формы жилищного кредитования) заняло значимое место на рынке - хотя бы на уровне 10-12% сделок", - утверждает Дмитрий Попов.

Как полагают участники рынка, в 2006 году продолжится плавный рост цен на жилье эконом-класса - около 1-1,5% в месяц, что несильно отличается от прогнозов в целом по рынку.. "Основной причиной является стабильность экономики и высокие мировые цены на нефть", - констатирует Дмитрий Попов.

Резюмируя вышесказанное, следует выделить такие направления в развитии рынка эконом-класса: усиление смещения предложения в сторону Подмосковье и возрастание объемов строительства там (по некоторым оценкам, в ближайшие годы в области будет построено больше недорого жилья, чем в столице) Впрочем, общее число новых проектов будет существенно ниже, чем в предыдущие три года.

В общем, не очень получается экономный эконом! Но перспективы для частных инвесторов велики - падение цен возможно лишь на малоликвидные объекты, которых становится все меньше.

Юлия ШашинаЛичные Деньги