Московский рынок недвижимости лихорадит. Им заинтересовались крупные компании, не имеющие прямого отношения к строительству, солидные западные игроки, различные фонды.

Все это может привести к серьезному переделу рынка и, как следствие, развитию новых секторов, раньше считавшихся нерентабельными, ценовым войнам и масштабному дележу столичной собственности. До недавнего времени жилой сегмент считался самым закрытым на рынке московской недвижимости. Он был надежно поделен между десятком имеющих крепкие связи компаний, получающих лучшие площадки и худо-бедно обеспечивающих потребности города в жилье. Сторонние инвесторы в этот сегмент не очень-то рвались, даже несмотря на сверхвысокую доходность. Их гораздо сильнее привлекал более прозрачный и понятный сегмент коммерческой недвижимости. Именно туда в первую очередь шли солидные иностранные консалтеры и девелоперы, а также фонды. Крупнейшие российские корпорации долгое время предпочитали заниматься недвижимостью в чисто прагматических целях, строя бизнес-центры или загородные коттеджные поселки исключительно для собственных нужд. Пока доходность вложений в жилье стремительно росла, достигнув на пике более восьми единиц от ставки банковских валютных депозитов, сторонние инвесторы не рисковали связываться с этой сферой. Однако стагнация, начавшаяся в мае-июне 2004 года и закончившаяся лишь пару месяцев назад, как ни странно, сыграла для рынка положительную роль. На фоне падения доходности строительных проектов и выжидательной позиции, занятой большинством покупателей, застройщики стали испытывать серьезные трудности с привлечением денежных средств – работать с ними отказывались и банки, и частные вкладчики. Именно тогда стало ясно, что без вливания «свежей крови» рынок московского жилья вряд ли сможет развиваться нужными темпами. Ему потребовались крупные игроки, способные и готовые вкладывать в проекты не только заемные, но и собственные средства. Еще одним фактором, подстегнувшим сторонних инвесторов, стала ситуация на столичной политической арене. Слухи о скорой отставке мэра Юрия Лужкова, а потом и его личное заявление об уходе с должности в 2007 году, перестановки среди крупных городских чиновников, довольно быстрая распродажа строительных бизнесов «Интеко» – как косвенное доказательство общей политической нестабильности все это стало для крупных инвесторов сигналом к тому, что войти на московский рынок недвижимости и занять на нем прочные позиции теперь будет несколько проще.

Вторжение посторонних
Главной интригой последнего времени стала смена владельца «Главмосстроя» – контрольный пакет акций холдинга, застроившего почти треть Москвы, в начале августа перешел к «Базовому элементу» Олега Дерипаски. Цена сделки, по экспертным оценкам, составила $250–300 млн (точных данных ни одна из сторон не разглашает). Представители «Базэла» войдут в совет директоров «Главмосстроя», правда пока предполагается, что работать они будут практически на равных условиях с менеджерами компании, в руках которых оказалось всего на 0,2% акций меньше, чем у нового владельца. Оформление сделки должно завершиться в сентябре этого года.
Аналитики полагают, что покупка «Главмосстроя», скорее всего, тесно связана с недавним скандалом вокруг СПК «Развитие». В сценарии захвата этой компании были использованы самые нелегитимные методы передела собственности –
от уличных боев с использованием бейсбольных бит и камней (по словам Владимира Кузнецова, генерального директора «Развития») до мошенничества и подлога. Тем не менее в конце июня СПК перешла под контроль владельца «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова.
Вместе с «Развитием» захватчики получили сметную документацию на все дома, которые возводит «Главмосстрой», а также долю в пакете акций холдинга. Теперь эксперты подозревают Керимова в совершении спекулятивной сделки – передаче доли «Развития» в «Главмосстрое» «Базэлу». Тем более что в свое время Керимов уже помогал Дерипаске установить контроль над «Автобанком», «Ингосстрахом», металлургическим комбинатом «НОСТА» и еще несколькими компаниями.

Лакомый кусок
Так или иначе, но Олег Дерипаска получил весьма солидную стартовую площадку для реализации проектов на московском рынке недвижимости. В прошлом году «Главмосстрой» построил в столице более 719 тыс. кв. метров жилья, из них 80% – по городскому заказу. Выручка компании от продажи инвестиционных объектов составила более 10 млрд руб. «Главмосстрой» контролирует значительную долю рынка в бюджетном сегменте, а также в сегменте жилья бизнес-класса. Холдингу принадлежат более 70 различных структур: заводское производство, ипотечная компания, общестроительные, специализированные и проектные организации. При этом «Главмосстрой» всегда являлся очень закрытой организацией, весьма близкой к московскому правительству – компанию постоянно связывают с именами Владимира Ресина, руководителя столичного стройкомплекса, а то и самого Юрия Лужкова.
Надо отметить, что Дерипаска интересуется строительной отраслью довольно давно. С 2002 года в рамках его компании существует структура под названием «БЭЛ-Девелопмент». Кроме того, примерно год назад у «Базэла» появились планы по строительству сети гостиниц (около 10–15 проектов в регионах). Пока эти планы не осуществились, но гостиничным бизнесом теперь будет заниматься специально созданная компания «Русские отели». Сейчас у Дерипаски появился реальный шанс закрепиться и в столице – эксперты московского рынка недвижимости в один голос называют «Главмосстрой» весьма привлекательным активом для поглощения.

Перспективный рынок
Покупку «Главмосстроя» аналитики называют самой крупной сделкой с участием стороннего игрока. Однако «Базэл» – далеко не единственная российская финансово-промышленная группа, проявившая интерес к строительству. Например, пакеты акций ОАО «Сити», строящего самый пафосный столичный деловой центр, принадлежат «Норильскому никелю», а также структурам, связанным с Владимиром Лисиным, владельцем Новолипецкого металлургического комбината. Девелоперское подразделение есть и у АФК «Система», а концерн «Нефтяной» с весны этого года владеет СК «Мосинжстрой».
Кстати, тот же Сулейман Керимов, судя по всему, также не прочь попробовать себя в строительном бизнесе. «Нафта-Москва» возводит сейчас на 430 гектарах земли на Новорижском направлении целый корпоративный город (стоимость проекта – около $3 млрд.), а также контролирует несколько строительных компаний, «Мосстройэкономбанк» и является акционером «Моспромстроя».
Эксперты полагают, что в самом скором времени к ведущим московским строительным компаниям начнут присматриваться и другие крупные российские корпорации. По мнению Сергея Рябокобылко, исполнительного директора Cuhman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, стимулом для инвестиций в отрасль является еще и тот факт, что девелоперский рынок в столице пока еще недостаточно развит.

Новые высоты
Помимо прочего на инвестиции в real estate появилась и некоторая мода, полагает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Доходность жилой недвижимости снова стала повышаться, достигнув примерно трех единиц от ставки банковских валютных депозитов. Правда, делать большие деньги на этом рынке уже достаточно сложно. Но в условиях недоразвитого фондового рынка и постоянной угрозы нестабильности российской экономики в целом недвижимость является едва ли не единственной сферой для размещения крупных финансовых ресурсов.
Значительных свободных средств хватает у многих российских финансово-промышленных групп. У того же «Русала» (главного актива «Базэла») выручка в первом квартале 2005 года составила около $3 млрд. Инвестировать же в рынок недвижимости, не имея собственных девелоперских структур, крупные компании практически не могут из-за непрозрачности рынка и почти полного отсутствия в России структур, профессионально занимающихся управлением вложениями в real estate.
Крупные корпорации, впервые приходящие на рынок недвижимости, получают возможность выгодно вложить «лишние» деньги и довольно удачно диверсифицировать свой основной бизнес. Правда, получится ли у них «роман» со строительством, пока не ясно: все будет зависеть от того, насколько успешно крупным компаниям удастся справиться с управлением новым бизнесом, а также от общей расстановки сил на московском рынке. Зато уже сейчас ясно, что строительные и девелоперские компании могут серьезно выиграть от прихода на рынок крупных сторонних игроков.
Потребность в длинных и дешевых деньгах столичные застройщики испытывают уже сейчас. А в скором времени эта тенденция станет еще более заметной. «Раньше можно было построить за год панельный дом или за два – монолитный, продать квартиры еще на стадии строительства и очень быстро окупить собственные вложенные средства. А теперь средний срок окупаемости строительных проектов составляет около пяти лет», – объясняет Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru).
Свободных площадок под строительство в Москве практически не осталось. Чтобы возвести несколько домов, не говоря уже о квартале или районе, необходимо либо расселять и сносить пятиэтажки или ветхие аварийные дома, либо выводить за пределы города промышленные предприятия. В любом случае освоение территории связано со значительными трудностями, в результате чего себестоимость самого строительства сильно возрастает. Цены на столичное жилье уже находятся на грани платежеспособного спроса, так что покрыть все издержки за счет увеличения стоимости квартир вряд ли удастся. Кроме того, прежде чем начинать строительство коммерческого жилья, сначала приходится искать площадку и деньги для строительства домов для переселенцев.
Банки, которые теоретически могли бы поддержать строителей, не слишком охотно приходят к ним на выручку. Во-первых, напуганные недавней стагнацией, они увеличили процентные ставки и уменьшили сроки возврата кредитов для девелоперов. Деньги на строительство сейчас вообще выдаются с большим трудом, причем каждый конкретный случай рассматривается отдельно, с учетом и репутации застройщика, и времени его работы на рынке, и множества других факторов. Во-вторых, длинных и дешевых денег на российском рынке нет вообще – это общая проблема всех отраслей нашей экономики. Ждать вливаний на выгодных условиях от иностранных банков, фондов и корпораций также не слишком правильно: если и придут от них деньги, то случиться это может не сегодня и не завтра.
Из-за сложившейся ситуации на московском рынке образовалось немало объектов, реализовать которые самостоятельно строители не могут. А вот крупным сторонним игрокам, располагающим собственными немалыми средствами, это вполне по силам. Кроме того, им проще привлекать деньги с финансовых рынков под имеющиеся активы. Даже не покупая строительные компании и не управляя ими самостоятельно, крупные корпорации смогут выступать в качестве инвесторов и соинвесторов многих крупных проектов.
Если структуры, подобные «Базэлу», займутся строительством всерьез, московский рынок недвижимости в скором времени ожидает не только крупномасштабный передел, но и многочисленные структурные изменения. В скором времени можно ожидать громких заявлений о начале реализации очень крупных строительных проектов, о которых нынешние игроки рынка недвижимости боятся даже задумываться. Кроме того, московский рынок может пополниться новыми сегментами – такими, например, как доходные дома и цивилизованная аренда жилья.

Анна КулонскаяСтоличный стиль