Люди приобретают квартиру прежде всего для того, чтобы в ней жить. До недавнего времени сложно было даже представить, что подобное действие может быть продиктовано другими целями, скажем, желанием сохранить и приумножить собственные сбережения. Однако в период активного увеличения стоимости недвижимости доля инвестиционных покупок заметно увеличилась. Сохраняется ли привлекательность таких вложений в условиях стабилизации цен?

Где хранить? История и современность
Рост благосостояния населения России привел к тому, что у некоторых людей сформировалась потребность не только в добывании хлеба насущного, но и в сохранении своих капиталов.
В 90е годы основная масса граждан хранила деньги дома в иностранной валюте. Конечно, ни о каком приумножении средств в данном случае речи быть не могло — решалась задача хотя бы спасти заработанное от инфляции: его сохранность не зависела от экономической политики властей (и, что не менее важно, от надежности отечественной банковской системы).
Однако сейчас этот способ уже сложно считать надежным. В последнее время мировые валютные рынки не демонстрируют особой стабильности. То долгое время падал курс доллара, теперь — после неудачи с принятием европейской конституции — аналитики прогнозируют серьезное снижение стоимости евро. Полностью доверять иностранной валюте становится все сложнее.

Мировой опыт
Во всем мире для сбережения накоплений обычно пользуются банковскими счетами. Однако в России доверие к ним после 1998 года подорвано и до сих пор полностью не восстановилось. К тому же проценты, которые в данный момент предлагают банки своим клиентам, так невелики, что не позволяют серьезно думать о доходности этого способа накоплений. Причем под ударом находятся не только валютные, но и рублевые счета, хотя процент по ним предлагают более высокий. Связано это главным образом с высокими темпами инфляции в стране, которая в 2004 году составила 11,7 %, а за семь месяцев 2005 года выросла еще: 8,5 % против 7,1 % за тот же период прошлого года.
В развитых странах население, пытаясь спасти собственные сбережения от инфляции, тоже покупает ценные бумаги. Однако у нас пока слабо развит фондовый рынок. Поэтому и его инструменты в качестве накопления используют крайне редко. Как правило, к нему прибегают крупные бизнесмены и специалисты, основная работа которых тесно связана с данным сегментом.
Правда, в последнее время все большую популярность получают так называемые фонды коллективных инвестиций — ПИФы. Однако в них не предусмотрено фиксированного процента, так как их доходность определяется главным образом квалификацией специалистов компании, размещающей бумаги коллективных облигаций в выгодных с ее точки зрения областях экономики. Поэтому покупка этих бумаг всегда своего рода лотерея: можно как получить вполне приличный доход, так и остаться при своих деньгах или даже потерять часть накоплений. Тем не менее специализированные закрытые ПИФы, предназначенные для инвестиций в недвижимость, со временем станут весьма привлекательными для мелких и средних инвесторов, особенно когда входной порог в них будет снижен.

Недвижимость — мифы и реальность
В такой ситуации многие потенциальные инвесторы уже не первый год обращают внимание на рынок недвижимости. Принято считать, что там можно не только спасти собственные сбережения от инфляции, но и получить доход. Правда, в действительности частным лицам зарабатывать с помощью вложений в недвижимость не так уж просто.
Вопервых, отмечают риелторы, сегодня на рынке нового жилья дилетантам невозможно получать те сверхприбыли, которые были чуть ли не нормой год-два назад. Подобные «инвестиции были интересны на фоне бурного роста цен на нее», — рассказывает управляющий директор агентства недвижимости «Миэль» Алексей Шленов. Особенно выгодными считались вложения на первых этапах строительства. В этом случае стоимость приобретенных квадратных метров увеличивалась по мере приближения сдачи дома госкомиссии, кроме того, жилье дорожало за счет общего роста рынка.
В итоге, отмечает А. Шленов, вполне можно было купить трехкомнатную квартиру в Марьине за 29,6 тыс. долл. и через полтора года после завершения строительства продать ее уже за 60 тыс. долл. «Поэтому доходность в некоторых случаях могла достигать 100 %», — рассказывает управляющий директор агентства «Миэль». Конечно, далеко не все проекты приносили такие прибыли, однако, по словам директора аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость» Геннадия Стерника, средние показатели составляли около 40 %.
Длилась эта сладкая жизнь недолго. Уже в июле 2004 года рост цен замедлился, а потом и вовсе остановился. В итоге вот уже почти год жилье в столице дорожает незначительно. Поэтому, по словам Г. Стерника, на данный момент доходность по большинству проектов не превышает 10–20 %. Однако даже для того чтобы получить такую прибыль, необходимо обладать профессиональным чутьем и знанием рынка. В противном случае можно не только не приумножить свои сбережения, но даже потерять часть из них. Особенно сложной ситуация стала после вступления в силу Закона о долевом строительстве. По мнению Г. Стерника, вложения частных лиц теперь будут поступать на более поздних этапах строительства, что, конечно, негативно отразится на доходности инвесторов, которая может снизиться до 10–15 %.

Профиль инвестора
Кто же сегодня инвестирует в недвижимость? По словам риелторов, чаще всего это представители среднего бизнеса, которые в силу определенных причин не могут тратить все свободные средства на развитие основного дела и поэтому ищут возможности для диверсификации вложений. Также весьма часто в роли частных инвесторов выступают высокооплачиваемые служащие, которые рассчитывают на преумножение капиталов.
Однако сфера недвижимости в последнее время несколько потеряла свою привлекательность с точки зрения вложений. Связано это не только с возросшими рисками и снижающейся доходностью подобных операций, но и с постоянно увеличивающейся стоимостью выхода на рынок. Если еще в конце 90х годов реально инвестировать можно было, имея в кармане лишь несколько десятков тысяч долларов, то сегодня минимальная цена выхода на рынок измеряется сотнями тысяч.
Несмотря на это, все еще присутствует определенное количество людей, которые продолжают зарабатывать, вкладывая деньги в покупку и аренды квартир. Постараемся понять, каким образом им удается это делать в нынешней непростой рыночной ситуации.

Сдача жилья внаем может приносить доход
Большинство специалистов рынка недвижимости согласны с тем, что инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду бывают достаточно выгодны. Такого мнения придерживается и руководитель отдела аренды жилья компании «Вавилон» Ирина Бобко. Наиболее привлекательны для этих целей объекты среднего ценового диапазона, то есть бизнес-класса (1–3 тыс. долл. в месяц). К примеру, однокомнатная квартира стоимостью 60–70 тыс. долл. с косметическим ремонтом, сдаваемая за 500–600 долл. в месяц, окупится приблизительно за восемьдевять лет.
Но надо помнить, что на арендную цену жилья элитного или бизнес-класса существенно влияют район, статус дома, качество отделки и мебели. Как утверждает руководитель направления аренды корпорации «МИАН» Гульнара Рахмангулова, расположение квартиры на первом этаже может снизить стоимость найма на 10–15 %. А вот последний этаж существенным образом на оплате не сказывается.
Аренда — это хороший вариант при покупке жилья в кредит и его погашении за счет ежемесячных платежей, считает директор отделения на Рождественке корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Ольга Варакутина. Но инвестировать сбережения следует в дорогую квартиру. Пусть она потребует серьезных вложений для того, чтобы подготовить ее для аренды, но траты оправдают себя.
Владимир Голдин, директор управления аренды компании «Миэль-Недвижимость», более осторожен