Москва — крупный промышленный город. Постепенно расширяя свои границы, она естественным образом увлекала располагавшиеся на городских окраинах предприятия в центр. Возникшие в связи с этим проблемы хорошо известны: загрязнение окружающей среды, наличие грузового транспорта в центральной части города, увеличивающего и без того постоянные пробки. Наконец, фабричные здания неподалеку от стен Кремля выглядят, прямо скажем, неуместно. О проекте вывода промышленных предприятий из жилых районов без потери научно-промышленного потенциала столицы рассказывает председатель Комиссии по экономической политике Московской городской думы Ирина РУКИНА.

Земля — категория политическая
Вполне естественно, что любой разговор о собственности начинается с вопроса о земле.
Земля — категория не только экономическая, но, как часто повторяет депутат Мосгордумы Ирина Рукина, политическая и даже социальная, особенно в России. Поэтому такое большое значение придавалось разработке и принятию нового Земельного кодекса РФ.

— Ирина Михайловна, что нового дал Земельный кодекс РФ?

— Земельный кодекс РФ во многом сосредоточился исключительно на землях поселений, городов, хотя они составляют всего 2–3 % российской территории. Несомненным его достижением стало введение понятия «территория» и установление кадастровой оценки земли в зависимости от ее целевого назначения.

Кадастр земли московской
Структура кадастрового деления представляет собой три уровня: кадастровый округ (субъект РФ), район (соответствует территории административного округа) и квартал. Номер Москвы как кадастрового округа — 77.

— Ирина Михайловна, по какому принципу разделили территорию Москвы?

— Москву разбили на участки, каждый из которых получил характеристику по видам использования. Всего их 14: жилая застройка, предприятия торговли, спортивные и рекреационные объекты, промышленные предприятия и т.д.
Земли, на которых расположены жилые здания, составляют 25,84 % всей территории столицы. Под промышленными организациями находится 6,85 % земли; под предприятиями транспорта — 6,68 %. Земли общего пользования (улично-дорожная сеть) занимают 9,83 %. Городскими лесами занята территория, составляющая 6 %.
Сегодня определено более 2000 кварталов, то есть учтена уже большая часть московской земли. Каждый квартал имеет цену: нормативную, кадастровую и можно даже прикинуть рыночную. Кадастр показал, чего стоит тот или иной участок земли, если его использовать под строительство жилых домов, деловых или торговых центров, производственных зданий или в других целях. Достаточно взглянуть на его оценку, чтобы со всей очевидностью понять, что, например, в районе Пресненский выгодно строить офисы класса А, а в отдаленных кварталах района Молжаниново или Капотня ничего, кроме промышленности, разместить нельзя. Вот и получилось, что сам кадастр определил, что и где должно находиться.

Передел собственности

— Что в настоящее время происходит с промышленными объектами Москвы? Почему они переходят из рук в руки?

— В столице идет крупный передел собственности. Фирмы скупают предприятия, конечно, не для того чтобы сохранить старые стены и оборудование, средний износ которого по Москве 70–80 %. Ни здание, ни его начинка ничего не стоят. Да и само производство часто остается убыточным. А вот земля под производственными зданиями дорогая, особенно в центре города. Поэтому ее освобождают и строят на ней административный или торгово-развлекательный центр, жилые дома или просто сдают производственные помещения в аренду. Собственники при этом, конечно, выигрывают, но город зачастую теряет. Именно промышленность на 20 % обеспечивает бюджет налогом на прибыль. С подоходным налогом это составит уже 65 %. Кроме того, на производстве занято около 500 тыс. человек.
Разве можно сравнить торговый центр по доходности для городского бюджета, по количеству рабочих мест с действующим производством? Конечно, нет. А ведь производство — это еще и квалифицированная рабочая сила. И чем больше интеллекта вложено в работу, тем лучше для сообщества. То есть выгода от производства и прямая, и косвенная. Значит, научно-промышленный потенциал города должен сохраняться.

Проект «Пром Сити Москва»

— Не все предприятия доходные, гораздо больше убыточных. Использовать дорогую московскую землю под пустующие цеха нерационально. А вредное производство ухудшает и так сложную экологическую обстановку в городе.

— Безусловно. Поэтому возникла идея воссоздания промышленных комплексов на особых территориях, определить которые помог Земельный кадастр. Так появился проект «Пром Сити Москва». Первые 26 промзон уже выделены. Они сохранят свое месторасположение, но будут существенно реконструированы. А вот промышленный кластер в районе Молжаниново создается с нуля и во многом является экспериментальным. Он получил название «Пром Сити Москва-Север».
В данном инвестиционном проекте участвует как государство, так и частный бизнес. Частная управляющая компания на основании договора с городом будет координатором указанного проекта от начала до конца и через 7 лет сдаст весь комплекс под ключ. Одновременно она может предоставлять ряд услуг для тех, кто будет работать на территории промзоны. Плюс к этому в рамках кластера (а мы знаем, что это будет кластер высокоточного машиностроения) можно организовать сопутствующий малый и средний бизнес. В указанной зоне предполагают разместить выставочный и логистический центры, набор различных социальных услуг, в частности, жилье для тех специалистов, которые будут приезжать и работать здесь вахтовым методом. По предварительным подсчетам их количество в «Пром Сити Москва-Север» составит 75–80 тыс. человек. Ну и, безусловно, инфраструктура: транспортные развязки, коммуникации. В 2008 году должна быть построена газотурбинная энергетическая установка ТЭЦ «Молжаниново».
Проект показателен с точки зрения согласования интересов всех его участников. Например, компания, которая будет строить ТЭЦ, рассчитывает на промышленного потребителя. Недостаточная загруженность энергетических мощностей приведет к тому, что план окажется нерентабельным. Строительство складской зоны с таможенным терминалом подразумевает обслуживание не только предприятий данной промышленной территории, но и снабжение складских потребителей в районе МКАД.

— А с эстетической точки зрения как это будет выглядеть? Вы видели за рубежом аналоги таких промышленных зон, которые собираются создать в Москве?

— Когда я осматривала индустриальные кластеры в Китае и Израиле, то даже не поняла, что это территория промышленного назначения. Все утопает в зелени. Необыкновенная красота. А какие современные промзоны в Ирландии, Швеции! В 20 км от Сингапура есть промышленная зона, куда каждый день возят 100 тыс. рабочих. Мировая практика показывает, что все эти проблемы решаемы.

Промышленные зоны
Одновременно со строительством в Молжаниново будут вести работы по остальным 26 промышленным территориям. В реконструированные корпуса переведут производство из центра, где сегодня около 350 предприятий, 80 из которых требуют немедленного перебазирования.

— На каких предприятиях сейчас наиболее остро стоит проблема вывода?

— В первую очередь выводу подлежат предприятия машиностроения и обрабатывающей промышленности, находящиеся в Центральном округе. Одновременно с этим разрабатывают проекты размещения на одной из отведенных территорий кластера текстильной и легкой промышленности, где будут воссозданы старейшие московские предприятия с новыми оборудованием и технологией.

— Какие производства не будут выводить из столицы?

— Сохранят то, что уже расположено в промышленных зонах. Не будут выводить предприятия, которые никому не мешают, не находятся посреди жилых кварталов, построены с соблюдением санитарно-защитных норм, особенно если они рентабельные и имеют хорошее производство.

Отношения с собственниками
Пока план «Пром Сити Москва» во многом остается проектом, важно не допустить развала промышленного производства. Закон «Об использовании земельно-имущественных комплексов предприятий в целях сохранения научно-промышленного потенциала города», принятый Московской городской думой, не дает новым собственникам закрыть производство до тех пор, пока оно не будет воссоздано в другом месте.

— Кто будет решать, как использовать освободившуюся территорию?

— Решение об использовании свободных земельных участков принимают администрация города и собственник. Если последний хочет строить жилой комплекс, гостиницу, он должен согласовать это со столичными властями, соотнести с генпланом. Но право и желание собственника тоже будут учитывать. Решение должно устроить обе стороны — это и есть согласование интересов.

— Ирина Михайловна, кто будет выкупать землю в 2006 году?

— Собственники. Причем цена будет разная. В местах, где здание используют под промышленное производство, будет одна стоимость. Там, где помещения сдают в аренду, коэффициент будет выше.

Управление

— Что будет с московской землей в перспективе? Она вся перейдет в собственность?

— Закон допускает две формы владения городской землей — собственность и аренда. Видимо, землю разрежут на кусочки (федеральная, муниципальная, частная собственность) и возникнет проблема управления. Я всегда говорила, что к земле надо относиться как к единому объекту управления, а делить можно деньги. Распоряжаться необходимо не землей, а территорией, которая включает в себя земельный участок, все коммуникации и инженерию. Как можно разделить клочок земли на московскую и федеральную собственность, если труба водоснабжения общая. А представьте ситуацию, если ее прорвало? Данная зона ответственности общая, но управлять ею должен кто-то один, причем не чиновник. Задача последнего создавать правила игры и контролировать их выполнение, а распоряжаться должны другие люди.

— Такие люди уже есть?

— Конечно, они готовы профессионально управлять зданиями и в высшей степени заинтересованы в работе.

— Как быстро будет решена задача создания промзон?

— Чтобы проект жил, он должен овладеть массами. Новая экономическая политика состоит в том, чтобы создать территории коллективного пользования, где все (от инфраструктуры до «социалки») сориентировано на развитие научно-промышленного потенциала города, создание квалифицированных рабочих мест и рабочих мест для молодежи. У нас пять технических университетов, лучшие технические вузы. Отечественные молодые специалисты работают в Англии, Голландии, Швеции, но не в России. А они позарез нужны городу. Им можно будет обеспечить высокую зарплату, жилье. Себестоимость проекта «Пром Сити Москва» очень высокая, поскольку возведение промышленных объектов по затратам не уступает строительству жилья. Но компании готовы вложить большие средства в проект. В перспективе на базе территорий промышленного назначения будут созданы новые научные центры.

Татьяна ПогорельцеваНедвижимость и цены