Играет ли сезонность заметную роль на рынке недвижимости? Ровно год назад, когда в первой половине лета 2004 г. масштабный рост цен на жилье вдруг неожиданно прекратился, тезис о наступлении летнего затишья оказался чуть ли не единственным и довольно слабым аргументом в устах многих его участников, пытавшихся както нивелировать ситуацию. Сейчас понятно, что дело было вовсе не в сезонном затишье. По ряду серьезных причин рынок впал в стадию стагнации, продолжавшуюся вплоть до начала этой весны.

Наступившим летом все происходит как раз наоборот. Вместо сезонной стабилизации столичный рынок жилья продолжает медленно, но верно разгоняться. И если в мае и июне темп прироста цен находился на уровне 1 % в месяц, то в июле он уже вплотную приблизился к планке в 2 % месячного прироста. По данным аналитического центра irn.ru, за июль общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,8 % и составил 1916 долл./кв. м против 1882 долл./кв. м в июне. Прирост индексов стоимости за июль по разным классам квартир и территориальным зонам (округа и районы) находится в основном между 1 и 2,5 %. Насколько типично такое поведение московского рынка недвижимости? Анализируя динамику изменения цен на недвижимость за прошлые годы, можно прийти к выводу, что примеров летней активизации столичный рынок знает, похоже, даже больше, чем примеров летнего затишья. Например, в 2003 г. именно за летний период темпы роста стоимости жилья увеличились с менее чем 2 % в месяц до почти 4 % в месяц. В 2002 г. в мае-июне уровень цен на квартиры оставался примерно постоянным, но уже к началу осени темпы роста составили более 2 % в месяц. Подобный разгон рынка летом наблюдали и в 2001 г. Данные примеры показывают, что сезонность и летнее затишье — слабый аргумент для рынка недвижимости. Впрочем, следует понимать, что в каждом из упомянутых годов повышение темпов роста цен летом было связано с наличием тех или иных конкретных причин.
Почему за последние месяцы темпы роста цен на жилье в Москве постепенно нарастают? По мнению аналитиков irn.ru, на это есть три причины. Первая заключается в том, что почти год уровень стоимости квартир в столице оставался практически неизменным, некоторое жилье или районы даже немного «просели» в цене за истекший период. И если год назад сложившийся ценовой уровень оказался несколько завышенным, что и привело к стагнации, то за прошедший год разрыв между стоимостью недвижимости и уровнем платежеспособного спроса исчез. Проще говоря, люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или обмена, за это время смогли найти недостающую сумму. Сюда же можно причислить и относительный рост доходов населения за год, связанный с общим экономическим развитием страны и города, благоприятную обстановку с ценами на экспортное сырье и все аналогичные факторы.
Данные рассуждения тесно связаны со второй причиной: заметным развитием ипотеки за последний год. Пока цены росли как на дрожжах и покупательская активность находилась в стадии ажиотажа, реализовывать жилье в кредит, что заметно сложнее обычной продажи как для риелторов, так и для застройщиков, было не оченьто интересно. Прошлогодняя стагнация явно изменила ситуацию, в условиях спада потребительской активности ипотека стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж. Поэтому за прошедший год по неоднократным заявлениям всех основных игроков рынка недвижимости доля продаж с использованием ипотеки выросла от нескольких процентов до 10 % и более. Оценка степени влияния перечисленных факторов приводит к росту цен на уровне 10–15 % в год, или около 1 % в месяц. Такое повышение стоимости характерно для рынков недвижимости большинства развитых стран и в терминах аналитического центра носит название «естественного» роста, отражающего рост стоимости денег во времени.

Третья причина связана с новым законом о долевом участии в строительстве, впрочем, здесь сразу же следует сделать несколько оговорок. Введение нового нормативного акта вряд ли вызовет уменьшение объемов строительства в Москве, а значит, и снижение объемов продаж новостроек. Увеличение издержек застройщиков также имеет очень слабое отношение к рыночным ценам, которые определяются уровнем платежеспособного спроса: есть у людей деньги или нет. Таким образом, несдержанные утверждения ряда участников рынка о неизбежном скачкообразном росте цен на 20–30 % сразу после введения закона либо к концу текущего лета представляются необоснованными. Как говорилось в мартовском обзоре аналитического центра, посвященном этой теме, новый закон начнет влиять на цены не сразу и не резко, а только с течением времени, постепенно. Сейчас изза проблем с документами в ряде домовновостроек продажи могут временно приостанавливать, новые объекты выводить на рынок с задержкой. Подобные проблемы, разумеется, сокращают ассортимент нового жилья и позволяют играть на повышение как продавцам новостроек, так и хозяевам квартир на вторичном рынке. Однако влияние данного фактора в любом случае ограничено: нынешняя стоимость московского жилья близка к пределу платежеспособности населения и почти не уступает ценам в европейских столицах, поэтому сильного скачка цен это обстоятельство не вызовет даже при заметном сокращении объемов предложения на рынке новостроек.
По всей видимости, влияние нового закона как раз и приводит к тому, что темпы роста стоимости московского жилья постепенно начинают превышать 1 % в месяц и медленно, но верно подтягиваются к отметке в 2 % месячного прироста. Конечно же, это не 20–30 % роста и не сразу, а дополнительное давление на рынок, которое согласно мартовской оценке аналитического центра может привести к дополнительному повышению цен на 5–10 % до конца года.
Будут ли темпы роста цен на столичную недвижимость и дальше увеличиваться? Нынешние тренды не исключают такую возможность. Однако логический анализ, кратко изложенный выше, показывает отсутствие веских причин для этого. Возобновление естественного роста цен на уровне инфляции, то есть порядка 1 % в месяц, после длительного периода стагнации вполне возможно. Повышение темпов роста до 2 % в месяц под влиянием нового закона о долевом участии в строительстве тоже можно понять. Но вряд ли в нынешних условиях темпы роста цен достигнут 3 % в месяц и более. Это фактически будет означать возврат рынка к ажиотажу прошлых лет, в результате чего снова станет актуальной угроза инвестиционных квартир, «перегретости» рынка и его превращения в своеобразную пирамиду. Впрочем, шансы подобного развития событий пока невелики.

Олег Репченко,
руководитель аналитического центра irn.ru

Недвижимость и цены