Памятники архитектуры — гордость и визитная карточка любого мегаполиса. По их состоянию можно судить об уровне жизни в том или ином городе. Ведь, как правило, реставрировать исторические здания начинают в самую последнюю очередь, когда решены первостепенные проблемы и пора подумать о прекрасном
В каждом городе существует перечень объектов, который составляет ГУОП (Государственное управление охраны памятников) или ГИОП (Государственная инспекция охраны памятников). Именно эти организации, на основании работы собственных комиссий, принимают решение о том, какой именно объект попадает в категорию «памятников архитектуры».
Первые городские усадьбы, изменившие облик Москвы, начали строиться в конце XVIII в. Наряду с ними возводились и отдельные особняки – небольшие комфортабельные дома на одну семью. Особую популярность они приобрели после пожара 1812 г. Тогда типовые проекты разрабатывались под руководством архитектора Бове. Их облик соответствовал стилю ампир, но был настолько своеобразен, что даже возникло новое понятие – «московский ампир». Сегодня здания, выполненные в этом стиле, особенно популярны. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group полагает: «Причина постоянно растущего спроса на так называемый московский ампир заключается в том, что старинные особняки относятся к «невозобновляемым ресурсам». К тому же, в открытой продаже оказываются немногие подобные объекты. Этот сегмент рынка элитной недвижимости довольно эксклюзивен». Анатолий Морозов, генеральный директор ЗАО «МИАН-Девелопмент», говоря о возможности использования особняков застройщиками, отмечает: «Преимуществ для застройщика, в соответствии с существующим законодательством, нет, но в этом случае работают другие факторы – известность здания, информация о намерениях застройщика в отношении таких объектов и пр. Тем не менее, инвестиционная привлекательность подобных объектов довольно высока, ведь если удается очень грамотно вписать подобные объекты в собственные строительные проекты, то объект в целом значительно выигрывает».
Единичные случаи
Больше всего исторических объектов расположено в районах старой Москвы – это Арбат, Патриаршие пруды, Чистые пруды и Пречистенка.
По мнению Ирины Жаровой-Райт, «Пречистенку можно назвать самой аристократической улицей в Москве. В XXVIII-XIX вв. жить на ней было престижно, и позволить себе такую роскошь могли далеко не все. Она считалась «Золотой милей» того времени. Сегодня, как и раньше, квартиры, расположенные в этом районе, довольно востребованы. Клиенты даже готовы закрыть глаза на то, что часто в домах смешанные перекрытия».
Генеральный директор компании «КОНТАКТ-Элитная недвижимость» Денис Попов рассказывает: «Сегодня на рынке представлены квартиры, расположенные в доходных домах начала прошлого века. Одним из них является дом № 28 по улице Пречистенка. Его автор – известный русский архитектор Л. Кекушев. Здание входит в число памятников и находится под охраной ЮНЕСКО. Парадный фасад этого дома восстановлен и сохранил свой исторический облик, но во многих квартирах, к сожалению, практически утеряна богатая внутренняя отделка. В том доме продаются и покупаются квартиры. Апартаменты предлагаются после реконструкции. Поскольку внутренняя часть здания исторической ценности уже не представляет, никаких ограничений на переустройство и ремонт, кроме общепринятых, на жильцов квартир не накладывается».
Заложники памятников
О трудностях, подстерегающих владельцев таких квартир, говорят и сами участники рынка. На сегодняшний день нет твердой законодательной базы для совершения сделок с недвижимостью такого рода, а потому каждая покупка рассматривается в индивидуальном порядке. «В основном, жесткие требования предъявляются к сохранению внешнего облика, фасадов и интерьеров здания, что естественно для памятника. Это мировая практика. Таким образом, покупка памятника архитектуры возлагает больше обязанностей, чем дает прав, можно сказать, что это скорее почетная обязанность, чем преимущество. А те, кто не согласны на такие условия, могут построить новое здание», – отмечает Любиши Джукич.
Для получения в собственность квартиры в историческом памятнике, говорит Ирина Жарова-Райт, «оформляется стандартный набор документов: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор аренды земли и охранная грамота, в которой говорится, что здание является памятником, и его можно только купить или продать, но нельзя изменить его целевое назначение. Если же произойдет несанкционированная перепланировка, это может привести к расторжению договора купли-продажи. Не исключено, что власти просто отберут здание. Таких прецедентов еще не было, но есть вероятность, что в любой момент может начаться какой-нибудь показательный процесс, чтобы другим было неповадно».
Некоторые ценители исторических зданий уже смогли ощутить на себе все трудности проживания в особняках, являющихся памятниками архитектуры, однако менее популярными такие объекты не стали.
Вот какой случай из собственной практики рассказал Денис Попов: «Дом «Страхового общества Россия» на Сретенском бульваре, построенный по проекту архитектора-художника Н. Проскурина, – первый подобный объект, оборудованный электричеством, лифтами и центральным отоплением. Поскольку дом находится под охраной государства и является памятником архитектуры, в нем запрещены какие-либо переустройства без согласования с соответствующими структурами. В настоящее время в этом доме продаются 2 квартиры, в которых владельцам запретили делать ремонт и перепланировку по своему усмотрению с целью сохранить исторический стиль. Запрещается также вносить структурные изменения в конструкцию здания, к примеру, делать бетонную заливку перекрытий, т.к. это не было предусмотрено проектом и может повлечь за собой необратимые последствия. При реконструкции здания должны применяться те же технологии, которые были использованы архитектором при его возведении. В результате получились квартиры, в которых внутреннее содержание соответствует исторической концепции дома».
Сложности с реконструкцией
Любиши Джукич делится своими наблюдениями: «Памятники архитектуры можно только реставрировать – восстанавливать изначальный внешний вид и внутреннее содержание. Для этого необходимо провести несколько экспертиз и исследований, технических и искусствоведческих, для определения степени разрушений и получения рекомендаций по восстанавливаемому облику. Это требует привлечения высококлассных специалистов – проектировщиков и строителей-реставраторов, которых у нас немного. Например, при восстановлении кладки стен Манежа каменщиков-реставраторов пришлось собирать по всей России. Стоимость реставрации выше стоимости новостройки или реконструкции». Довольно непростую ситуацию пришлось решать специалистам компании МИАН-Девелопмент при проектировании «Театрального квартала», который включает в себя реконструкцию центральных районов (улица Б. Дмитровка и Камергерский переулок). В рамках этого проекта запланирована реконструкция двух зданий-памятников архитектуры. «В здании по адресу Б. Дмитровка, дом 9, фасады являются объектом реставрации, – рассказывает Анатолий Морозов. – При этом нужно понимать, что работы по реконструкции будут в несколько раз дороже, нежели при возведении обычного нового дома аналогичного класса».
Это связанно с необходимостью применения особых материалов, отличных от применяемых при современном строительстве, осуществлением более сложных работ, связанных с состоянием колонн, лестниц и других элементов. Кроме того, у застройщика возникает большая зависимость от внутренних планировок, так как он не имеет права сдвигать определенные внутренние конструкции. «В бывшей гостинице «Шевалье» (Камергерский пер.) тоже имеются исторические фасады и даже подвалы, которые мы не имеем права менять. Подобные работы, конечно, не слишком удобны и довольно затратны для застройщика», – отмечает Анатолий Морозов.
Жизнь в городской усадьбе
Впрочем, известны случаи, когда удавалось приобрести исторический объект в полноправное пользование и создать в нем настоящую городскую усадьбу.
«Рядом с Садовым кольцом медленно погибал одноэтажный бревенчатый дом с мезонином, построенный по проекту художника Н. Морозова в 1893 г. – рассказывает Любиши Джукич. – За долгие годы без ремонта и настоящего хозяина дом совсем обветшал и почти разрушился. Случайно это здание увидел профессиональный строитель, высокопоставленный чиновник. Ему предложили купить здание и прилегающий клочок земли при условии, что будет восстановлен прежний облик здания. Покупка обошлась сравнительно недорого, так как дом был в полуразрушенном состоянии. Основные расходы пошли на получение согласований. По словам владельца, если бы он знал, что его ждет, он бы от этой затеи отказался – несмотря на то, что он на свои средства восстанавливал никому до этого момента не нужное здание, появилось много желающих ему помешать и на том хорошо заработать. На согласования и выведение здания из нежилого фонда в жилой ушел год. Еще год – на реставрацию. При этом все экспертизы и исторические изыскания проводились на средства владельца». Искусствоведы не разрешили менять габариты здания, но не возражали против появления подземного этажа и нескольких новых окон на фасаде. Внутренняя планировка сохранилась почти полностью. Восстановлен цвет фасадов, характерный для деревянного модерна XIX в. Наличники архангельской школы при реставрации были отремонтированы, а вместо утраченных фрагментов изготовлены их копии. Дом опять стал жилым и теперь украшает улицу. У соседнего здания – флигеля усадьбы – появился новый владелец, который его тоже восстанавливает.
Сегодня трудно предположить, какие из построенных в наше время зданий будут потомками считаться памятниками архитектуры. Известно только одно: каждый из дошедших до наших дней – уникален. Владеть ими – значит нести ответственность не только перед современниками, но и перед потомками.
Надежда АрхиповаМир и Дом
Автомобили
Мода и стиль
