Проблема сноса наиболее нежизнеспособных серий пятиэтажек волновала городские власти еще в конце 80-х годов. Однако реальный финансовый механизм решения этой проблемы появился только с формированием жилищного рынка, когда началась массовая продажа коммерческого жилья за живые деньги. Спрос на жилье оказался настолько высоким, что на средства покупателей можно было расселить жителей сносимых домов и даже предоставить им больше площади, чем они имели раньше.

И последние станут первыми

В действиях властей есть своя логика. За годы рынка население успело расселиться по уровню своих доходов. В пятиэтажках остались самые бедные - те, кто не может купить себе жилье сам. О бедности здесь можно говорить условно: многие покупатели коммерческого жилья ничуть не богаче, просто им повезло больше, и в качестве стартового капитала они получили не пятиэтажку, а жилье получше. Понятно, что двухкомнатную квартиру на Тверской можно легко превратить в две двухкомнатные новостройки, а двушку в "хрущобе" - разве что в однокомнатную квартиру.

Механизм финансирования социальной составляющей проектов реконструкции районов пятиэтажек со временем менялся. До 2004 года город получал свою долю квартирами. Администрация предлагала участки, частная компания делала заявку, привлекала инвестиции. Затем составлялся инвестиционный контракт, и начинались работы по строительству социального жилья, переселению жителей, строительству и продаже коммерческого жилья. На начальных стадиях покупателей и переселенцев пытались селить в одних и тех же домах, но от этой практики быстро отошли, поскольку требование социальной однородности стало важным запросом покупателей. К тому же со временем панельные серии все больше стали предназначаться для социальных программ, а монолит завоевывал популярность среди покупателей.

Сейчас система изменилась: площадки выставляются на аукцион, а город получает свою долю в денежной форме, причем еще до начала строительства. На эти деньги он сам привлекает застройщиков для возведения социального жилья. Это уменьшает зависимость администрации от успешности и сроков реализации коммерческой составляющей проектов. Однако существуют и случаи бесконкурсного предоставления площадок. Примером может быть реконструкция Северного Измайлово. В качестве инвестора столичные власти привлекли российско-белорусский ТД "Москва-Могилев", который должен взять на себя как расселение, так и строительство нового жилья. Это весьма масштабный проект: в районе предстоит снести почти все пятиэтажки. Объем вводимых площадей составляет около 200 тыс. кв. м, будет снесено более 70 тыс. кв. м ветхого жилья.

Счет 3:1

Крупный снос пятиэтажек ожидает и район Марфино в Северо-Восточном округе. Проект планировки разработан НИиПИ Генплана Москвы. До 2010 года здесь планируется снести 11 пятиэтажных домов (улицы Малая Ботаническая, Комарова, Ботаническая) - всего 35 тыс. кв.метров. На освобожденной территории будут возведены многоэтажные жилые дома по индивидуальным проектам общей площадью 115 тыс. кв. метров. Как и в большинстве других примеров реконструкции, отношение вводимых площадей к сносимым составляет примерно 3:1. Это позволяет осуществить расселение. Известно, что коэффициент площадей, бесплатно предоставляемых переселенцам по отношению к площади их прежних квартир - примерно 1,5:1.

Этим летом стало известно об одном из самых масштабных проектов реконструкции за последние годы. Разработана программа реконструкции пяти кварталов в районе Кунцево. Стоимость проекта оценивается в 700 млн. долларов, его реализацией будет заниматься компания "Система-Галс". Здесь планируется построить за счет инвестора около 1 млн. кв. м жилья. Городские власти берут на себя возведение нескольких поликлиник, клубов, школ, детских садов и гаражных комплексов. Первым этапом работ станет снос кварталов пятиэтажек и других ветхих зданий. Коммерческое жилье будет возводиться по индивидуальным проектам. Муниципальные дома, как обычно, будут панельными, в частности, предполагается использовать ходовую серию П-3М. Эксперты считают этот проект весьма перспективным, поскольку Западный округ, где находится Кунцево, остается весьма популярным у покупателей.

Куда девать жильцов

Столичные власти взяли на себя обязательства по отношению к жителям сносимых ветхих домов, которые выходят за пределы федеральных норм, - переселять в пределах района проживания. Хотя само это понятие довольно расплывчато, но в реальности жильцы пятиэтажек обычно остаются довольны расположением нового жилья. Однако для инвесторов и городских властей это порой тормозит скорость реализации проектов. Например, в Северном Медведково вместо запланированных тринадцати домов в 2005 году будет снесено только семь. Всего в этом районе остается снести около 60 пятиэтажных домов.

В последнее время большое внимание уделяется совершенствованию инженерной инфраструктуры районов, подлежащих реконструкции. Если этого не делать, существующих мощностей, которые и без того требуют ремонта, не хватит для обслуживания растущего числа жителей. В Северном Медведково масштабная реконструкция инженерных систем идет уже третий год. Для каждого нового дома строится отдельный тепловой пункт. Работы должны завершиться в 2006 году. Реконструкция коммуникаций идет и в других районах. Строятся районные тепловые станции "Химки-Ховрино", "Кунцево", "Тушино-5", "Переделкино" и "Митино", а также электростанции "Нарвская", "Чкаловская" и "Коньково".

Снесем несносимое

В Хорошево-Мневниках (в Северо-Западном округе) все пятиэтажки сносимых серий будут снесены в ближайшие 3-4 года. Основными застройщиками района являются концерн "Крост" и НПП "Тема". На западе города будут реконструированы два квартала в районе Давыдково, где на месте сорокалетних пятиэтажек вырастут современные жилые массивы. А вот в Лосиноостровском районе до 2010 года ни одной пятиэтажки снесено не будет. Это, по словам префекта СВАО Ирины Рабер, объясняется тем, что в районе нет домов сносимых серий.

В Центральном округе земельный "голод" стал настолько острым, что здесь уже сейчас планируется приступить к сносу "несносимых" серий. Об этом заявил префект округа Серегей Байдаков. Так что, судя по всему, термин "несносимый" скоро придется сдать в архив. В первую очередь, планируется сносить пятиэтажки в Таганском, Басманном районах, на Пресне, в Замоскворечье и в Хамовниках. Последняя из "сносимых" пятиэтажек исчезнет с лица ЦАО уже в 2006 году, затем очередь может дойти даже до кирпичных. Впрочем, основной проблемой в ЦАО остаются не пятиэтажки (здесь их всегда было немного), а ветхие дома с деревянными перекрытиями. Выбор площадок для переселения жителей - задача непростая. По данным С.Байдакова, за счет того, что планируется всех переселенцев оставлять в пределах округа, численность населения в нем должна увеличиться на 10-15 тыс. человек.

Мэр Москвы Юрий Лужков распорядился сократить срок окончания сноса пятиэтажек с 2010 до 2009 года. После этого, по словам Владимира Ресина, руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, городские власти планируют взяться за реконструкцию несносимых серий. Общая площадь этого жилья составляет 20 млн. квадратных метров.

Земля продолжает заканчиваться

Судьба несносимых серий пятиэтажек зависит от местных условий. Земли не хватает не только в ЦАО. Общежитие МИФИ на ул. Москворечье в ЮАО будет переведено из кирпичных пятиэтажек в две 24-этажные башни серии И-155, которые уже практически построены. А в Хорошево-Мневниках несносимые серии решено реконструировать с использованием зарубежных технологий. В порядке эксперимента здесь решено доверить работу немецкой фирме, которая взяла на себя модернизацию коммуникаций и ремонт фасадов. Она обладает эффективной технологией прочистки трубопроводов, в которые затем закачивается полимерный состав для защиты поверхности труб от коррозии.

Новый Градостроительный кодекс требует, чтобы местные власти с октября этого года распределяли все площадки только на конкурсной основе. В Москве уже прошло несколько успешных аукционов, в том числе на право реконструкции районов пятиэтажек. Наибольший ажиотаж вызвал аукцион за право реконструкции 115-го микрорайона Кузьминок. ДСК-1 в острой борьбе отвоевал право застройки у корпорации "С-Холдинг", причем цена поднялась с 2 до 13 млн. долларов. Результат подобных аукционных баталий может быть весьма различным, в зависимости от инвестиционной привлекательности участка. Например, уже упомянутый микрорайон 49А в Марфино не вызвал подобного ажиотажа и был продан за 3 млн. 100 тыс. долларов.

Сносить или ремонтировать?

Модернизация жилого фонда в Москве проводится не только за счет сноса ветхих домов, но и за счет капитального ремонта. В СССР была налаженная система накопления средств на капитальный ремонт. Правда, нормативы далеко не всегда соблюдались, а работы часто проводились с низким качеством.

Шоковая терапия 90-х годов обесценила не только деньги граждан, но и уничтожила фонды, предназначавшиеся для капитального ремонта. В большинстве российских городов этот кризис так и не удалось преодолеть. Результатом этого стало постепенное разрушение жилого фонда.

Москве, которая является городом наиболее привлекательным для инвестиций, сейчас удается изыскивать средства для капитального ремонта. К 2007 году в столице без отселения жителей будет отремонтировано полтора миллиона кв. м жилья. В 2004 году без отселения было отремонтировано около 250 тыс. кв. м в 33 домах. В 2005 году предстоит отремонтировать 37 домов. С будущего года масштаб работ возрастет: будет отремонтировано уже 90 домов, а в 2007 г. - 107 домов.

Все это, однако, лишь первый шаг в решении проблемы капитального ремонта московских жилых домов. По словам заместителя руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Сергея Розанова, в капремонте нуждается 28 млн. кв. м жилья - это 30% столичного жилого фонда. Прежде всего капитальный ремонт необходим в пятиэтажках. Их общая площадь составляет более 18 млн. кв. метров. Такие работы без отселения проводятся с 2004 года. Они включают приведение в порядок подъездов, ремонт инженерных коммуникаций, мусоропроводов, запирающих устройств, ремонт фасадов, балконов, обустройство гидроизоляции, ремонт кровельного покрытия, систем центрального отопления и вентиляции.

Петр ЧерновКвартира. Дача. Офис