Иностранные инвесторы, несколько лет тому назад начавшие присматриваться к рынку недвижимости России, с удивленным интересом отмечали, что в нашей стране инвестор и девелопер проекта - это почти всегда одна и та же компания. Отечественным же бизнесменам это не кажется странным: большинство из них живет и работает по "внутренним" российским стандартам, которые весьма далеки от международных. Как результат - заинтересовать иностранного инвестора каким-нибудь проектом теоретически российская компания может, но только до тех пор, пока тот не возьмет в руки документы.
Скрытные застройщики
"Строительные компании - новички на рынке заимствований, - говорит Вера Башун, старший аналитик рейтингового агентства "Эксперт РА". - На сегодня общий объем их займов составил немногим более 40 миллионов долларов США. Основной проблемой компаний, выходящих на открытый рынок заимствований, является несоответствие информации, которую они о себе предоставляют, требованиям кредиторов".
"То, как банки рассматривают строительные компании, не всегда соответствует реальному положению дел в этих компаниях, - подтверждает Андрей Клецко, заместитель директора Департамента финансов "Миракс групп". - Ограниченность отчетности отечественного бухгалтерского учета не позволяет учесть выручку от реализации строительной деятельности до момента регистрации передачи прав собственнику объекта и не регламентирует способ учета денежных средств, полученных организациями от инвесторов, что не позволяет оценить чистые активы предприятия". Получается парадоксальная с точки зрения любого западного кредитного института вещь: строительная компания накапливает у себя выручку, но не показывает ее. При помощи отчетности российские фирмы существенно занижают результаты всей своей деятельности. То есть российский бухучет сознательно уменьшает рентабельность российской компании. А это значит, что в таких условиях никакой потенциальный кредитор не может дать ей адекватную оценку.
Тем не менее, потребность в длинных деньгах у отечественных застройщиков есть. По оценке Михаила Гороховского, президента Московской ассоциации-Гильдии риэлторов, сегодня только в столице и области общая потребность в инвестициях в строительство (при существующих общих объемах ввода нового жилья в примерно в 9 миллионов квадратных метров) составляет не менее 4 миллиардов долларов. Московские кредитные институты (проще говоря, банки) пока что обеспечивают "своими" деньгами лишь малую толику от необходимого, давая взаймы не более 200-300 миллионов долларов. В условиях, когда нет полной ясности с новыми правилами привлечения денежных средств населения (здесь застройщикам спутал карты недавно принятый Закон о долевом строительстве), вопрос о том, у кого занять, приобретает для российских строительных компаний особую остроту. Вернее сказать, речь идет просто о выживании компаний.
Верить ли рейтингам?
Строительная отрасль - сфера, весьма рискованная для инвестора. К тому же в наших условиях эти риски бывает очень трудно полноценно и полномасштабно оценить. "Достоверная информация о перспективах отрасли отсутствует, - говорит В. Башун. - К тому же у нас нет адекватных методик по оценке рисков". Но, если в мире существуют специализированные кредитные рейтинги и информационно-аналитические материалы инвестбанков, то у нас подобной информации гораздо больше, - правда, она по большей части носит субъективный характер. В принципе, любой кредитный рейтинг - это субъективное мнение авторитетного источника о способности компании-заемщика своевременно и в полном объеме исполнить свои обязательства перед кредиторами. Вопрос в том, в каком объеме справедливость этого мнения готовы признать сами потенциальные кредиторы.
Личные контакты и меморандумы банков, рейтинги и рэнкинги ведущих СМИ - не только иностранному, но и отечественному инвестору трудно разобраться во всем многообразии подобных данных. К тому же, как отмечают эксперты, у нас явно переоценена роль средств массовой информации. Вспомним хотя прошлогодний летний банковский кризис - в том, что он случился, некоторые чиновники обвинили газеты и телевидение - они, дескать, нагнетали панику.
"Есть еще один нюанс, - говорит В. Башун, - в мировой практике система рейтингов интегрирована в систему оценки компании. Международная шкала включает страновой риск, российская - нет". Как правило, у нас, чтобы оценить, насколько рискованную деятельность ведет компания, изучают ее управленческую и бухгалтерскую отчетность. О недостатках последней смотри выше.
Шаги к "цивилизации"
К обобщенным рискам отечественного стройкомплекса можно отнести и нестабильную ситуацию на рынке недвижимости - особенно ярко это проиллюстрировал прошлый год. Практика предоставления земельных участков под застройку также далека от идеала. Бюрократические барьеры и непрозрачность "тендерных" процедур давно уже стали притчей во языцех. А в обеих столицах существует еще и дефицит свободных земель, пригодных для строительства. Как правило, в городах отсутствуют перспективные планы застройки. Внутри самого стройкомплекса складывается сложная корпоративная структура строительных холдингов с большим объемом внутренних взаиморасчетов. Часто само строительство ведется без полного пакета исходно-разрешительной документации, используя "долевые" средства, которые часто проходят как неучтенные и т.д.
В общем, признают сами участники строительного рынка, до полностью цивилизованных и прозрачных схем нам еще ох как не близко. А это значит, что придется, как обычно, выкручиваться самим - на привычных россиянам условиях иностранный капитал в строительный комплекс привлечь вряд ли удастся. Хотя первым шагом по направлению к зарубежному капиталу может стать переход на международную отчетность. Как говорит А. Клецко, с ее помощью строительная компания решит сразу несколько задач: она будет реально оценена (без переоценки), сможет показывать свою выручку на протяжении всех этапов строительства, а также консолидировать отчетность компаний, которые фактически входят в ее состав (генподрядчиков, заказчиков, застройщиков и инвесторов). Такая отчетность будет положительно восприниматься зарубежными инвесторами и поможет компании выйти на рынок международного капитала.
Существующие международные стандарты учета по подготовке финансовой отчетности:
Маргарита КупринаКвартира. Дача. Офис
Автомобили
Мода и стиль
