"Рынок дорогих коттеджных поселков стагнирует" – с такими высказываниями в последнее время часто можно встретиться на страницах специализированной прессы и на мероприятиях по недвижимости. Какой сегмент рынка коттеджных поселков будет локомотивом в ближайшее время?

Сотрудники проекта ЗАГОРОДНАЯ.ру провели среди участников рынка недвижимости опрос на тему: «Возможно ли появление на загородном рынке в радиусе 20-30 км от МКАД коттеджных поселков с ценовым диапазоном  от 120  до 250 тыс.$?»

1.  Существует ли потребительский спрос на такой формат организованного коттеджного строительства?

Наталья Денисова, директор по маркетингу корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:

«По оценкам наших экспертов подобный спрос безусловно существует.  И емкость этого потенциального спроса достаточно высокая». 

Светлана Кондачкова руководитель направления загородной недвижимости Корпорации МИАН:

«Эконом-класс с ценами до 200 тыс. – дефицит. Если говорить только о новых организованных коттеджных поселках, то их доля распределяется в зависимости от цен следующим образом: Ценовой диапазон до 100 тыс. – не более 3 % от общего количества предложений; 100 – 200 тыс. – не более 12 % (в основном, предложения таунхаусов), 200-300 - около 25 %, и основная доля приходится на предложения свыше 300 тыс. (т.е. на поселки бизнес- и элит-класса).

Естественно, налицо дефицит предложений в секторе эконом-класса. В ближайшие годы по прогнозам аналитической службы нашей корпорации ситуация в секторе до 100 тыс. существенно не изменится: увеличение доли планируется до 5 %, в секторе 100-200 тыс. доля может увеличиться в 2 раза и составит 20 %, а доля в секторе 200 – 300 тыс. может увеличиться до 30-35 %».

Жанна Щербакова, Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

«Сегодня, после более 13-ти лет своего активного формирования, рынок загородной недвижимости Подмосковья представляет собою широкий спектр разнообразной недвижимости.

Тем не менее, на данный момент существует серьезный разрыв между спросом на объекты загородной недвижимости различных категорий и их предложением. Так, например, на рынке мало представлены недорогие коттеджи небольшой площадью 150-270 кв.м., а тем временем это самая востребованная среди покупателей недвижимость. В зависимости от стоимости и расположения такие предложения относятся к категории «Эконом», «Эконом +», «Бизнес -». При этом, дома стоимостью  $150-250 тысяч особенно востребованы на рынке».

Мария Чернавина, член совета директоров, группа компаний «СМС»:

«Потребительский спрос на дома с участком стоимостью ниже 300 тыс.$ несомненно существует. Еще полтора года назад, проанализировав ситуацию на рынке, мы задумали концепцию дачного поселка по цене от 80 тыс. $ за дом с участком. И весной 2005 года наша компания (СМС) представила на рынке недвижимости коттеджный поселок «Аистово» (Примечание: Можайское водохранилище, 120 км от МКАД, 95 домов). Наши специалисты по продажам показывают поселок порядка девяти потенциальным покупателям в день. И как показала статистика продаж, спрос на объекты в поселке  «Аистово» очевиден, но пока аналогичных проектов в этом сегменте на рынке мало».

Начальник отдела маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости» Эрнест Ерохин:

«Спрос, безусловно, есть. Однако эту тенденцию нельзя назвать совсем уж новой, она появилась пару лет назад».

2.  По каким причинам  такие проекты до сих пор  не появлялись на рынке?

Наталья Денисова, директор по маркетингу корпорации «БЕСТ-Недвижимость»:

«До  настоящего времени   аналитики констатировали   достаточно высокую емкость потребительского спроса на "высокий  ценовой сегмент бизнес-класса". Соответственно,   профессиональные участники рынка   не могли не учитывать в своих проектах данное обстоятельство.  В радиусе 20-30 км от МКАД цена на загородную недвижимость формируется за счет стоимости участка. Поэтому  есть вероятность появления    в рассматриваемом  ценовом  диапазоне скорее не поселков с отдельно стоящими коттеджами, а поселков с таунхаусами - типом жилья, давно знакомым и любимым на Западе. Сегодня в Подмосковье уже насчитывается около 50 поселков с таунхаусами  и скорее всего их число будет расти». 

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости Корпорации МИАН:

«Это связано с постоянным ростом цен на землю. Для того чтобы такие проекты появлялись, это должны быть очень масштабные проекты или расположенные далеко от МКАД. Но увеличение предложений на рынке эконом-класса будет.  Наша компания в начале июня этого года заявила о выходе на рынок нового коттеджного поселка  «ФэмилиКлаб», где минимальная стоимость объекта в поселке – от 99 500 долларов. (Примечание: Солнечногорский  район, 12 км от МКАД по Новосходненскому шоссе, Ленинградского направления. В поселке предусмотрены два типа жилья: 132 таунхауса (площадью 124 - 180 кв. м., площадь участков – 2-5 соток) и 218  коттеджей  (250, 300 и 350 кв. м., площадь участков - от 12 до 18 соток)».

Жанна Щербакова, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

«Существующий разрыв между спросом и реальным предложением на рынке загородной недвижимости обусловлен тем, что ранее построенные дома в данных диапазонах площадей и цен практически не поступают на продажу (их строят для себя и предпочитают там жить), а инвестирование в  загородные проекты эконом-класса не столь выгодно для девелоперов, инвесторов, застройщиков. Данная тенденция обусловлена высокой стоимостью земельных участков, себестоимостью самого строительства и прокладки коммуникаций в ближайшем Подмосковье. И именно из-за экономической нецелесообразности такого строительства сегодня спрос в этом сегменте значительно превышает предложения, рынок удовлетворяет только 15-30% спроса на такие объекты».

Мария Чернавина, член совета директоров, группа компаний «СМС»:

«Такие проекты – новая ниша на рынке. Еще год назад на рынке недвижимости превалировали предложения дорогих особняков в коттеджных поселках. С другой стороны, были предложения дач в садовых товариществах на вторичном рынке: без удобств, на участках шесть соток. Поэтому для нас было очевидно, что на рынке скоро должны появиться поселки для тех, кто хочет жить в современном поселке со всем спектром удобств и инфраструктуры, но не готов платить за это 500 и более тысяч долларов. Это подтверждали все наши исследования.

Наша компания одной из первых стала работать в этом направлении. Возможно, другим девелоперам это направление показалось неперспективным. Зато мы уверены в успехе таких поселков».

3.  Что может представлять такой поселок (по размеру участков, конструктиву дома, строительным технологиям и материалам, инфраструктуре поселка)?

Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости»:

«Одна из примет эконом-класса – это щитовые дома (сборные конструкции, так называемые сэндвичи), себестоимость которых составляет около 250 дол. за кв.м. Дешевизна обоснована простотой в изготовлении. Под такие дома нет необходимости «нарезать» большие участки, поэтому они, как правило, не превышают 15 соток».

Мария Чернавина, член совета директоров, группа компаний «СМС»:

«Подобный проект – это дачный поселок нового типа, повышенной комфортности.

На наш взгляд, оптимальные размеры участков – 15-20 соток. Дома должны быть как деревянные, так и каменные, различных планировок – для того, чтобы учесть предпочтения и вкусы покупателей. Площадь дома – 150-180 м2.

Для достижения оптимальной цены за дом с участком необходимо, чтобы в поселке было 100-200 домов. Тогда цена за дом с участком будет лежать в диапазоне 80-220 тыс. долларов. В то же время такая цена возможна только при комплексном подходе к строительству. Это возможно лишь в том случае, когда за строительство берется крупный холдинг. Весь процесс – с момента получения разрешительной документации до реализации покупателям домов – находится в одних руках. Это оптимизация затрат и выгодные цены для наших клиентов.

По инфраструктуре, например, наш дачный поселок «Аистово» предлагает многогранный круглогодичный отдых. Это подледная рыбалка, классические лыжи, катание на санях, снегоходах и ледяных горках; русская баня, охота, собирание грибов и ягод, купание в чистой воде, футбол, водные лыжи, катер, серфинг, катание на квадроциклах, пляжный волейбол.

Другой наш поселок повышенной комфортности – «Славенка» на 63 км Новорижского шоссе – предлагает еще больше. Там есть конно-спортивный клуб, рестораны, бильярд, автосервис, пейнтбол, теннисные корты и многое другое. Цена за дом с участком в «Славенке» - от 140 тыс. долларов».

4.  Вероятные направления (шоссе) появления «первенцев»?

Жанна Щербакова, Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

«Одним из существенных ценообразующих факторов загородной недвижимости является стоимость земельного участка. Поэтому коттеджные поселки эконом-класса в 30-километровой зоне от МКАД могут, скорее всего, появиться на недорогих направлениях: на Щелковском, Горьковском, Носовихинском, Казанском, Егорьевском, Новорязанском, Каширском, Симферопольском шоссе, а на других направлениях подобные поселки будут строиться только за 45 км от МКАД. А вообще размер земельных участков для домов такого уровня может составлять от 6 до 20 соток в зависимости от местоположения».

Мария Чернавина, член совета директоров, группа компаний «СМС:

«На наш взгляд, в первую очередь будут осваиваться наиболее популярные и известные направления – западные: Новорижское, Минское, Пятницкое и другие. У этих направлений устойчивая репутация. Потом будут задействованы северные и юго-западные направления Московской области».

Начальник отдела маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости» Эрнест Ерохин:

«Такие поселки следует ожидать на недорогих, преимущественно восточных направлениях: Горьковском, Казанском и т.п. Поселки эконом-класса не имеет смысла строить на более престижных направлениях, где земля дороже».

5.  Перспектива  сегмента коттеджных поселков эконом-класса? Возможна ли массовость таких проектов, при условии активного участия банков (кредитования, ипотеки)?

Наталья Денисова, директор по маркетингу корпорации "БЕСТ-Недвижимость»:

«Несомненно, коттеджные поселки эконом-класса – перспективное направление. Ипотечные программы могут реально оказать большое влияние на развитие этого сегмента».

Мария Чернавина, член совета директоров, группа компаний «СМС»:

«Мы рассчитываем, что дома с участком в ценовом сегменте 80-200 тыс. долларов будут интересны руководителям различного уровня. Настоящего же спроса и массовости эти проекты достигнут тогда, когда будет введена приемлемая схема кредитования при участии надежных банков. Ведь сегодняшняя ставка около 15% годовых – слишком высока. Но мы уверены, что вскоре многие банки введут интересные и выгодные программы, которыми воспользуются потенциальные  клиенты».

Начальник отдела маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости» Эрнест Ерохин:

«Да, явление будет становиться массовым. Более того, банки уже  участвуют в инвестировании подобных проектов, так что перспективы у данного сегмента рынка загородного жилья хорошие».

Прогноз развития ситуации от проекта ЗАГОРОДНАЯ.ру :

В московском регионе сложилась обширная категория покупателей, которую  уже не устраивает  родительский «доперестроечный» дачный домик в садовом товариществе на пресловутых 6 сотках.

Какой представитель  среднего класса не хотел бы иметь возможность обладать загородным домом в современном поселке, с круглосуточной службой охраны и поддержки инженерных систем, круглогодичной уборкой  территории, единой архитектурной концепцией. Да и соседями, близкими по социальному статусу. А если еще кредит лет на 10 -15 и ставка на уровне инфляции?

Несомненно, спрос в этом ценовом сегменте, явно превышает предложение.

А что же застройщики?

Застройщики в настоящее время неохотно инвестируют в строительство поселков эконом-класса из-за  низкой доходности таких проектов по сравнению с поселками более высоких ценовых сегментов. На данном этапе, при строительстве коттеджных поселков, собственники заинтересованы в  получении максимальной прибыли от проектов, что вполне логично с точки зрения   коммерческой организации. Но замедление динамики продаж (в ценовом диапазоне от 400 тыс.$ и выше) – факт, который невозможно не заметить. На этот процесс, по нашему мнению, влияют два фактора: все-таки ограниченный круг потенциальных покупателей и активизировавшиеся в последние 1,5 года вполне конкурентные предложения о приобретении недвижимости в некоторых зарубежных  странах  (Турция, Испания, Кипр, Франция, страны Восточной Европы и т.д.).

Таким образом, как это повсеместно происходит в бизнесе по мере насыщения рынка, застройщики рано или поздно начнут перемещаться в сторону строительства поселков эконом-класса и первые проекты уже есть на рынке. Например: «Аистово» (Минское шоссе), «Шведская деревня», «Южный штиль», «Золотые холмы» (Каширское шоссе), «Раздолье» (Ярославское шоссе), «Славенка» (Новорижское шоссе), «Загорское» (Дмитровское шоссе).

Где и какие проекты можно ожидать?

Скажем сразу, можно забыть о поселках эконом-класса на западном, юго–западном направлении и Новой Риге до 55 километра, а также на Осташковском, Сколковском и Боровском шоссе. Не следует питать иллюзии по поводу 20-30 километровой зоны по северо-западному, северному и северо-восточному направлению.

Мы предполагаем, что в вышеуказанных секторах единственно возможный формат застройки поселков эконом-класса - грамотно спроектированный поселок таунхаусов с несколько увеличенными в отличие от общепринятых размерами участков и минимально необходимой внутренней инфраструктурой.

Остается юг, юго-восток и восток. В этом секторе возможны следующие форматы  поселков эконом-класса. Опять же таунхаусы, а также дачные поселки  преимущественно для сезонного проживания, но полноценные для проживания с октября по апрель (имеется в виду конструктив дома, соответствующая инженерия, полноценные службы  эксплуатации, круглосуточная охрана, минимальная инфраструктура). Размер участка – 10-14 соток. Дом – 150-220 кв.м. Материал дома - сендвич-панели, дерево, пенобетон + кирпич.

А если привлечь банки?

По нашему мнению, если девелоперы на этапе проектирования  будут  привлекать банки и совместно разрабатывать ипотечные или иные кредитные схемы будущих продаж, то процесс реализации объектов недвижимости в коттеджных поселках эконом-класса  может напомнить историю о горячих пирожках.

ЗАГОРОДНАЯ.ру