На данный момент в России для инвесторов существуют два основных перспективных способа размещения денег — игра на разнице валютных курсов и приобретение недвижимости. Что касается второго варианта, то недвижимость, замечают аналитики, является «в эпоху экономических перемен более предсказуемым, консервативным и надежным инвестиционным продуктом». Одним из способов инвестирования в недвижимость могут стать паевые инвестиционные фонды (ПИФы).

Знаковое событие
В качестве одного из главных аргументов надежности недвижимости как сферы вложения денег чаще всего приводят тот факт, что даже в кризисном 1998 году этот рынок не подвел своих инвесторов и скоро стал вновь приносить им прибыль.
Действительно, приобретая квартиру, дом или финансируя их строительство, можно рассчитывать на преумножение вложенных средств за довольно короткий отрезок времени (в среднем два-три года).
До недавних пор подобный способ наращивания своего капитала был доступен по понятным причинам далеко не всем желающим. Сегодня ситуация изменилась: в России появились паевые инвестиционные фонды недвижимости. Пайщики (участники ПИФов) получают профессиональное управление своими активами, а впоследствии — дивиденды от данной деятельности.
В настоящий момент аббревиатура ПИФ известна многим. Первые паевые фонды появились в России в 2003 году. За минувшие два года их количество увеличилось до пяти десятков.
Своего рода официальным признанием таких фондов стало включение секции, посвященной данной теме, в программу VIII Национального конгресса по недвижимости. «Это знаковое событие, — заметил вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Гусев, — которое свидетельствует о возникновении нового явления на рынке недвижимости, открытии новых идей и возможностей».

Под крышей закона
По своей сути ПИФы недвижимости являются фондами закрытого типа, то есть их создают под определенный проект, продолжительность которого обычно составляет от одного года до пятнадцати лет.
Сами фонды недвижимости делятся на строительные, рентные и девелоперские (соответственно способы получения доходов будут различными: в первом варианте прибыль приносит продажа построенного объекта, во втором и третьем — сдача готового сооружения в аренду или управление им).
Довольно интенсивное развитие ПИФов в нашей стране было обусловлено законодательно.
Не так давно появились первые ипотечные паевые фонды, активами которых являются пулы закладных. Из всех российских финансовых институтов именно у паевых инвестиционных фондов, как довольно смело отмечают некоторые эксперты, система защиты инвесторов законодательно закреплена, а именно:

Федеральная служба по финансовым рынкам лицензирует деятельность управляющих компаний (УК) и осуществляет общий надзор за их деятельностью;
активы фондов хранят и учитывают в специализированном депозитарии, контролирующем все сделки;
независимый аудитор один раз в три месяца проверяет деятельность УК;
инвесторы имеют возможность влиять на действия управляющих компаний посредством общего собрания пайщиков.
ПИФы-невидимки
Хотя отечественные эксперты и пророчат светлое будущее фондам недвижимости и их пайщикам, некоторые подводные камни в процессе становления данного рынка, конечно, присутствуют.
По словам председателя Национальной лиги управляющих Андрея Подойницына, российский налоговый кодекс ПИФы просто не видит.
Дело в том, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют особый статус: они не являются юридическими лицами. В результате ПИФы не упомянуты в ряде нормативных правовых актов, регулирующих вопросы налогообложения.
Сегодня происходит разработка концепции новой статьи Налогового кодекса, которая фиксирует новый налоговый режим по паевым инвестиционным фондам (например, ставка налога на имущество ПИФов должна быть приближена к ставке налогообложения физических лиц). Вероятно, данные поправки Государственная дума рассмотрит уже осенью.
Необходимо, считают участники рынка, осуществить еще одно законодательное нововведение, которое позволило бы размещать пенсионные накопления в ПИФах. В перспективности такого решения для будущих пенсионеров не сомневается, в частности, генеральный директор ООО «Управляющая компания «НВК» Салават Халилов. По его мнению, ПИфы весьма прибыльны и надежны для инвесторов.
Действительно, доходность паевых инвестиционных фондов составляет 12–13 % годовых. Что касается надежности данных фондов, то права пайщиков защищены мощной законодательной базой и тем, что Федеральная служба по финансовым рынкам выполняет здесь контролирующую функцию. Если говорить об ипотечных фондах, то их риски не больше чем риски государственных бумаг. Практика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — тому подтверждение: из четырнадцати тысяч выкупленных кредитов преддефолтными были всего семь (шесть ситуаций удалось разобрать во внесудебном порядке, а одну — через суд в пользу АИЖК).

Не боги горшки обжигают
Рынок московской жилой недвижимости очень привлекательный (он занимает по этому показателю второе место среди европейских стран). В текущем году запланировано построить 4,5 млн. кв. м, для чего нужны более 8 млрд. долл. Где их взять? Кто станет инвестором?
По мнению управляющего директора УК «КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент» Андрея Прокофьева, деньги можно привлечь от соинвесторов (физические лица), банков, финансовых рынков и фондов недвижимости.
К сожалению, доступ физических лиц на данный рынок затруднен. Закон об участии в долевом строительстве, провозгласивший солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиками, существенно повлияет на присутствие кредитных организаций в сфере строительства (предложение банкиров о создании небанковских кредитных организаций, которые осуществляли бы инвестиции в строительство, приведет к повышению процентной ставки по кредитам на 3–4 %).
Сложившееся положение дает основания предполагать, что уже в ближайшее время ПИФы займут более значительное место на рынке недвижимости, в том числе благодаря их сотрудничеству с банками.
Кредитные организации могут взаимодействовать с паевыми инвестиционными фондами, инвестируя средства через ПИФы (доходные вложения, позволяющие нивелировать банковские риски) или участвуя в маркетинге паев (тем самым банки реализовали бы свою главную функцию — обеспечивали переток капиталов из домовладений в реальный сектор экономики — и получали бы за это проценты).

Зри в корень
По времени своего возникновения отечественные ПИФы не слишком отстали от зарубежных, отметил в своем выступлении вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Гусев. Например, в Голландии и Бельгии первые паевые инвестиционные фонды появились в 90е годы, в Японии и Южной Корее — в 2001 году. Почему так поздно? Потому что до тех пор мир недвижимости не воспринимали как интересный финансовый инструмент. Даже в США такие фонды появились только в 60е годы прошлого века, а в Западной Европе — десятилетием позже.
Сегодня паевыми фондами охвачен весь мир. По объему денег (капитализации фондов) здесь лидирует США, по объемам рынка — Австралия.
Идея, с которой началось создание ПИФов, очевидна: есть большой проект (предположим, в сто миллионов долларов) и много инвесторов с некрупными суммами, которые хотят участвовать в данном проекте. То есть суть паевых инвестиционных фондов — в привлечении в крупномасштабные проекты небольших инвесторов.
Несмотря на такую общность идеи, инвестиционные фонды разных стран имеют много отличий друг от друга.
Например, многообразна правовая организация ПИФов (без образования юридического лица, закрытые и открытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью и т. п.).
Разные нормы действуют и в отношении числа участников ПИФов: в США в фонде должно