Рынок жилья вступает в новую стадию развития. Задача государства - создать стимулы для расширения девелоперского бизнеса

На днях делегация чиновников во главе с руководителем Росстроя Владимиром Аверченко отправилась в США перенимать опыт ипотечного кредитования. Как известно, в этой стране объемы ипотечного рынка достигли фантастических размеров, и это - достойный пример для подражания. Конечно, прежде чем следовать образцу, нужно побывать там, где он "прописан".

Наверное, высокопоставленные экскурсанты извлекут из очередного вояжа что-то полезное. Однако пока, заметим, их частые загранкомандировки не очень результативны: западные ипотечные модели плоховато приживаются в России. Судя по тому, что предпринимают руководители министерств и ведомств, из дальних странствий возвратясь, от них ускользает суть чужого ипотечного механизма, они пытаются перенять лишь отдельные его компоненты, причем самые примитивные, направленные на стимулирование спроса, - государственные гарантии, субсидирование процентной ставки или первого взноса по кредиту.

Наши визитеры, видимо, придают мало значения истории развития американского рынка недвижимости и упускают из виду множество нюансов. Иначе им было бы ведомо, что их американские коллеги, закладывая фундамент ипотечного кредитования, наряду с развитием ипотеки активно поддерживали развитие жилищного строительства. Причем содействовали наиболее эффективным строительным компаниям. Некоторые схемы такого стимулирования подробно описаны в книге известного застройщика Дональда Трампа "Искусство совершать сделки". Трамп знает об этих схемах не понаслышке, поскольку его отец построил в Америке тысячи дешевых домов - в том числе не без помощи государства.

В 1949 году компания Трампа-старшего была очень известна и возводила недорогие крупные жилые комплексы. Самый первый - "Шу Хэйвен" - как раз и был построен под патронажем властей. "Благодаря высокой эффективности строительства отец завоевал репутацию исключительно надежного застройщика, - вспоминает Трамп-младший. - В то время муниципальные власти еще финансировали проекты строительства муниципального жилья средней и низкой стоимости. На возведение 'Шу Хэйвена' отец получил от федерального управления жилищного строительства кредит в размере 10,3 миллиона долларов. Эти деньги удалось получить потому, что, по мнению управления, представленный отцом проект основывался на разумных, справедливых затратах, включая прибыль застройщика в размере 7,5 процента".

Держатели пузыря
В нашей стране пока нет - ни на федеральном, ни на муниципальном уровне - внятной государственной политики по стимулированию строительства жилья средней и низшей ценовой категории. В то же время на некоторых региональных рынках, прежде всего в крупных городах, уже образовался избыток дорогого жилья. Например, стоимость квадратного метра даже в панельных домах в Москве редко опускается ниже 1,5 тыс. долларов. В ближайшем Подмосковье цены уже зашкаливают за 1 тыс. долларов. Основной объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга сосредоточен в диапазоне 0,8-1 тыс. долларов за квадратный метр. Квартиры по таким ценам уже расходятся с трудом. По данным генерального директора ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаила Викторова, на сегодняшний день остается непроданным примерно 40% новостроек.

"В 2003 году цены на жилье выросли на 44 процента, доходность вложений превышала 50 процентов. Из двух миллионов квадратных метров проданного жилья около 800 тысяч метров пришлось на инвестиционные квартиры. Однако продавцы этого не учли и продолжали взвинчивать цены. В прошлом году рынок перегрелся и перестал расти", - комментирует ситуацию, сложившуюся на петербургском рынке, президент МС ФПГ "Росстро" Александр Макаров. По его словам, в течение прошлого года объем жилья на первичном рынке увеличивался. А осенью произошел отток покупателей с вторичного рынка, на нем началось медленное снижение цен. Застройщики пытались удержать цены, завлекая покупателей рекламными акциями, но тщетно. В результате на первичном рынке "зависло" порядка 2 млн кв. м жилья по цене 700-800 долларов за метр. "С таким объемом рынок справится не раньше чем через два года", - считает г-н Макаров.

В Москве ситуация остается стабильной, однако и здесь, по словам директора по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, объем предложения дорогого жилья тоже заметно возрос. "Сейчас рынок недвижимости вступает в новую фазу своего развития. Доходность невысока, и застройщикам приходится демонстрировать высокую операционную эффективность, чтобы работать с минимальной прибылью", - констатирует генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Из-за стремительного роста себестоимости и снижения динамики продаж в Петербурге произошло существенное сокращение рентабельности строительного бизнеса. По экспертным оценкам, сейчас она не превышает 10-12% (против 18,5% в прошлом году).

Переходный период - самое время для внешнего стимулирования развития рынка, для придания ему правильного вектора развития. Вариантов такого протекционизма - великое множество. В частности, государство могло бы предложить наиболее успешным компаниям налоговые льготы или дешевые кредиты. Разумеется, при условии высокой эффективности проектов и справедливой рентабельности. "Например, в Швеции компании, участвующие в строительстве дешевого жилья, не облагаются налогами", - приводит пример генеральный директор компании "Сканска" (Петербург) Виталий Вотолевский.

Однако пока никаких шагов в этом направлении не предпринимается. Чиновники генерировать идеи не способны. Что же касается девелоперов, то большинство из них выступает против таких схем частно-государственного партнерства. "В условиях нормального цивилизованного рынка государство, как правило, не вмешивается в рыночные отношения. Мне кажется, что меры налогового стимулирования нам не нужны. Это самообман. Квартира будет стоить дешевле лишь на величину неуплаченных налогов. Такой способ снижения цен на квартиры неприемлем хотя бы потому, что сразу будут придуманы схемы, как это жилье выкупить и перепродать по рыночной цене, - уверен генеральный директор московской компании 'Квартал' Олег Гребенкин. - Никакие кредиты под низкие проценты частным компаниям (при условии ограничения рентабельности) выделять нельзя. Можно кредитовать только покупателей. Предприниматель всегда умнее государства: все эти кредиты все равно разными способами будут отмываться".

Схожего мнения придерживается Эдуард Тиктинский (холдинг RBI). Он уверен, что налоговые льготы (или освобождение от налогов) работать не будут. "Это источник для коррупции, - полагает наш собеседник. - И вообще, как можно определить 'разумную' стоимость или установить границы рентабельности? На какие показатели ориентироваться? Себестоимость строительства постоянно меняется, это не фиксированная цифра. Может выйти так, что я реализую часть квартир в доме по 20 тысяч рублей за метр, а остальное жилье буду продавать себе в убыток. Трудно себе представить, чтобы эта схема заработала в нашей стране".

А мы бы поучаствовали
Аргументация строителей понятна. Однако она не выдерживает никакой критики. Во-первых, налоговые послабления - хорошее подспорье для любого бизнеса. Конечно, при условии, что компания - добросовестный налогоплательщик. Во-вторых, проконтролировать целевое использование кредита не проблема. В-третьих, чтобы исключить спекуляции с доступным жильем, в некоторых странах устанавливались (и устанавливаются) жесткие ограничения на его перепродажу.

Пожалуй, самая непростая проблема - регулярное изменение себестоимости строительства. Например, по данным ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", в прошлом году стоимость строительно-монтажных работ составляла 450 долларов в расчете на метр, а в этом году она выросла до 500-550 долларов. На 20-60% подорожал цемент, в три раза увеличились отчисления на развитие инфраструктуры. Однако при желании и эту проблему можно решить. Или, по крайней мере, нивелировать последствия ценовых скачков. Например, при реализации масштабных проектов строительства массового жилья можно было бы использовать системы проведения конкурсов на поставку строительных материалов. Наверняка многие поставщики согласились бы зафиксировать цены, но при этом получить гарантированный государственно-частным партнерством солидный заказ.

"Мне кажется, что в государственном стимулировании строительства жилья эконом-класса - на этапе формирования этого рынка - нет ничего плохого. Допускаю, что налоги не самая действенная мера. Но идея с льготными кредитами может оказаться вполне работоспособной. Сегодня сложно привлекать заемные деньги в жилищное строительство, поэтому такие схемы можно было бы использовать при реализации масштабных проектов. Большинство компаний сейчас работает в сегментах, где есть возможность получить высокую маржу. Но, например, наше стратегическое направление - строительство жилья эконом-класса. И мы бы с удовольствием поучаствовали в подобных проектах", - возражает своим более консервативным коллегам вице-президент московской компании "Новая площадь" Евгений Фетисов.

"Несколько лет назад для повышения устойчивости и конкурентоспособности компании мы приобрели высокотехнологичную австрийскую строительную систему. Открыли на нашей промышленной базе производство недорогих и качественных домов. Поэтому нам, например, программы строительства массового жилья тоже очень интересны", - вторит ему Александр Макаров ("Росстро"). Что же касается разумного ограничения государством цены при реализации целевых проектов, это, по его мнению, не помеха для выгодной работы в рамках госпрограмм. "А освобождение от налогов - дополнительная мотивация для привлечения строителей к участию в них. Введение в схему управления проектами государственных застройщиков-заказчиков позволило бы сократить стоимость строительства на величину 'инвестиционного интереса' частных застройщиков и при этом выйти на цену жилья намного ниже рыночной. Работа по такой схеме, безусловно, была бы интересна частным подрядным строительным компаниям. Программы с гарантированным финансированием вообще хорошо работают при грамотной и рациональной организации строительства. Кроме того, они могли бы послужить стимулом к развитию цивилизованного рынка подрядных работ", - резюмирует наш собеседник.

Ни цемента, ни денег
Чтобы предугадать, чем может обернуться движение рынка по нынешней неубедительной траектории, не нужно быть семи пядей во лбу. Стимулирование спроса на недвижимость с помощью госказны выльется в неконтролируемый рост цен на жилье, помноженный на дефицит предложения. Наивно было бы полагать, что участники рынка - не в последнюю очередь из-за своего менталитета - сумеют быстро нарастить объемы строительства: перед ними слишком много преград и соблазнов. Да и попутчики - производители строительных материалов - не самые надежные.

Например, по данным президента компании "Евроцемент групп" Михаила Скорохода, увеличение объемов строительства с нынешних 40 млн кв. м до 70-80 млн потребует увеличения выпуска цемента до 85-90 млн тонн. Но при этом реальная производственная мощность российской цементной промышленности не превышает 58 млн тонн, а общая потребность цементной отрасли в инвестициях оценивается в 5 млрд долларов. Разрыв между потенциальными запросами строителей и возможностями цементников налицо. Нынешняя непрогнозируемость развития рынка жилья вряд ли будет способствовать существенному притоку инвестиций в индустрию строительных материалов. Чтобы вложиться в строительство новых мощностей, инвесторы должны быть уверены, что строительство будет расти как минимум на 10-12%. Но пока никаких предпосылок к этому нет.

Кроме того, чтобы нарастить обороты, строительным компаниям необходимо ежегодно привлекать на рынок жилья порядка 30 млрд долларов инвестиций - против нынешних 15-17 млрд. Где взять эти деньги? Коммерческие банки в строительный сектор пока не спешат. По словам вице-президента банка "Московский капитал" Алексея Коекина, несмотря на внешнюю привлекательность строительного бизнеса, даже в Москве всего лишь несколько десятков банков активно участвуют в финансировании строительства. При этом основным критерием при оценке объема инвестиций является наличие у банка ресурсов "со срочностью порядка двух лет" (на весь цикл строительства). "Если говорить о нашей доле инвестиций в строительство, то это порядка 10-12 процентов от общего объема размещаемых средств", - утверждает наш собеседник.

По оценке Виталия Вотолевского из "Сканска", сейчас на кредитование строительных компаний российские банки направляют менее 1% ресурсов. В Петербурге 10% проектов финансируется банками в смехотворном объеме - около 129 млн долларов. Западные финансисты еще более осторожны. "В нашем банке есть департамент проектного финансирования. Но речь идет не о финансировании компаний, а об отдельных проектах, обычно связанных с коммерческой недвижимостью. Такие проекты носят эксклюзивный характер, и мы пока не планируем расширять эту деятельность", - сообщил "Эксперту" председатель правления Райффайзенбанка Мишель Перирен. Ну а на стратегических иностранных инвесторов рассчитывать и вовсе не приходится. "Западные компании вкладываются в коммерческую недвижимость: офисы, торговые центры, склады. Кроме того, в сферу их интересов входит элитное жилье: здесь они готовы работать в тандеме с местными партнерами", - говорит председатель совета директоров компании Brunswick Capital Кристофер Маккензи. По его словам, рынок массового жилья иностранным инвесторам неинтересен: он слишком забюрократизирован и рискован.

Карманные девелоперы
Неплохим подспорьем для строителей могло бы также стать проектное финансирование со стороны госбанков. Например, под гибкие процентные ставки, которые зависели бы от этапов реализации девелоперских проектов, присущих им рисков. Сейчас банки кредитуют строителей, но развернуться на этом рынке не могут. Проблема в том, что у большинства потенциальных заемщиков нет независимых активов, не связанных с реализацией финансируемого проекта, которые можно взять в залог. "Наши критерии отбора при кредитовании строительных проектов - высокая степень готовности разрешительной документации, а также ликвидное залоговое обеспечение, которое может быть достаточно быстро реализовано в случае негативных последствий", - заявил недавно представитель Внешторгбанка Павел Марков. По его словам, залогом также могут выступать права на земельный участок. Однако у строителей, как правило, нет земли в собственности. А договоры аренды обычно краткосрочные. "Регистрировать незавершенное строительство в качестве залога мы не можем, поскольку обычно строительство объекта финансируется дольщиками", - разводит руками председатель правления Самарской гильдии строителей Любовь Аристова. По ее оценкам, 90% строительных компаний ничего не могут отдать банкам в залог.

Стоит ли удивляться тому, что в этих условиях даже госбанки задумываются о создании собственных девелоперских структур. По словам Павла Маркова, сейчас ВТБ подписаны кредитные соглашения на 7 млрд рублей. "Поскольку мы имеем дело с крупными проектами, объем утвержденных сделок уже перевалил за миллиард долларов. Мы не видим причин останавливаться на этой цифре, потому что занимаем второе место после Сбербанка по объему рисков, принятых в этой отрасли. Но зачастую мы оцениваем строительные проекты, которые приносят нам клиенты, как невыполнимые", - говорит он. Поэтому сейчас, по его словам, банком всерьез рассматривается вопрос о создании собственной девелоперской компании, которая могла бы взять на себя открытый лимит кредитного риска, генерировать собственную выручку от реализации проектов и за счет нее закрывать все возможные риски, возникающие в рамках проектов.

Пока же ВТБ прощупывает разные сегменты рынка, заключая стратегические соглашения с его участниками. Например, в мае банк заключил соглашение о сотрудничестве с крупнейшим московским домостроительным комбинатом - ДСК-1. Соглашение предусматривает осуществление ВТБ комплексного банковского обслуживания домостроительного комбината мощностью до 1 млн кв. м жилья в год, а также входящих в него предприятий, финансирование инвестиционных строительных проектов и программ, операций с недвижимостью. В соответствии с документом ВТБ будет участвовать в разработке и реализации инвестиционных проектов, включая программы по предоставлению имущества в лизинг, а также в проведении операций на рынках ценных бумаг. Ранее ВТБ заключил аналогичное соглашение с группой компаний МИАН, которая имеет в своем составе риэлторское и девелоперское подразделения. "Если банки создадут собственные девелоперские подразделения, то это будет катастрофой для некоторых строительных компаний, но благоприятно отразится на потребителях. Госбанки смогут работать на обороте и не будут зацикливаться на величине маржи", - полагает один из участников столичного рынка недвижимости.

Впрочем, если это и произойдет, то не скоро. Пока же многие компании в предчувствии трансформации рынка пытаются пересмотреть принципы организации своего бизнеса, ищут пути повышения устойчивости, снижения инвестиционных рисков. "Сегодня самым простым и очевидным решением для многих стало снижение объемов строительства. Застройщики сократили число перспективных проектов жилищного строительства, отказались от приобретения новых прав на застройку", - сетует Александр Макаров. По прогнозам экспертов, в 2006-2007 годах возможно снижение темпов роста объемов жилищного строительства или даже их падение в некоторых крупных региональных центрах (прежде всего в Петербурге и Москве).

Впрочем, по их мнению, негативные тенденции в развитии рынка можно было бы преодолеть. Но для этого необходим отлаженный конструктивный диалог между строительным бизнесом и властью. Если он появится, то рынок быстро восстановится и получит дополнительный стимул для дальнейшего развития. Если нет - впадет в депрессию.

Илья СтупинЭксперт