Каждый год в Москве возводят достаточно много жилых домов, которые позиционируют как элитные. Однако расхожее сегодня слово «элитный» применимо далеко не к каждому из упомянутых зданий. Часто как риелторские компании, так и застройщики, заявляя о принадлежности объекта к высшей категории, подменяют понятия и на деле имеют в виду всего лишь современные качественные дома. В результате рынок недвижимости породил парадокс — якобы избыток элитного жилья.

Что же отличает действительно высококачественный жилой объект от среднестатистически добротного дома? Для обсуждения этой темы газета «М2 — Квадратный метр» организовала в рамках выставки «Реалтекс» круглый стол. Ведущим компаниям, работающим с жильем класса de luxe, предложили определить стандарты и критерии, позволяющие отнести жилой объект к сегменту элитной недвижимости.

А нужны ли стандарты?
Действительно, как можно говорить о стандартах, обсуждая такую тему, как элитность, где синонимы данного определения — роскошь, излишество, чтото дорогостоящее, но не необходимое. Ведь, как сказала Екатерина Мень, проектный директор кафедры прагматики культуры в Высшей школе экономики (ВШЭ), любые шаблоны — удел масс-маркета. По мнению же управляющего директора «Кирсанова Риэлти» Надежды Кот, нельзя однозначно заявить, что, например, высота потолков в элитной квартире должна быть три метра: ктото чувствует себя уютно и при двух с половиной, а комуто и трех c половиной метров мало.
К тому же среди профессионалов все еще нет единого мнения о классификации элитного жилья, что обусловлено как незрелостью данного сегмента рынка, так и амбициозной позицией компаний, действующих на рынке. Каждая из них подчеркивает, что именно ее классификация — единственно верная. «У каждой фирмы свои концепции в бизнесе, и часто они значительно отличаются от идей других, работающих в той же сфере компаний», — пояснил ситуацию председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов.
Однако именно для того, чтобы понять, «где начинается и где заканчивается элитное жилье», и необходимы критерии классификации. «Заявления об «элитке», строящейся в Куркине или Марьине, подчас вводят покупателей в заблуждение», — считает гендиректор компании «Калинка Риэлти» Екатерина Румянцева.

Кому нужна классификация?
Самая первая классификация разработана ныне сошедшей с дистанции компанией Nobble Gibbons. Изначально она была предназначена для иностранных девелоперов, желающих участвовать в разработке проектов и не имеющих точных представлений о ситуации на российском рынке недвижимости. Большинство участников конференции признали, что система критериев необходима не столько потребителю, сколько профессионалу, застройщику, — она является своего рода индикатором поведения и тенденций рынка. Классификация помогает понять, какой объект и с какими опциями лучше возвести на конкретной строительной площадке, а также выявить потенциальных покупателей.
С другой стороны, рынок жилой недвижимости переживает сейчас новую фазу своего развития. Он стал в большей степени ориентирован на покупателя и его пожелания. А четкие стандарты жилья класса de luxe — и есть те потребительские качества объекта, которые риелторы не имеют права скрывать от своих клиентов. Отдельные застройщики продолжают внушать покупателям, что продают элитный объект недвижимости, но на деле он к таковому не относится. Управляющий партнер компании «Усадьба» Александр Дьяченко призвал освободить наконец потребителей от брендозависимости, создав общепринятую классификацию с жесткими, отсекающими критериями. Риелторы не должны думать, что владеют большим объемом информации, чем клиент. Человек, полтора года ищущий квартиру, так или иначе становится грамотным. Поэтому, защищая сторону клиента, надо предоставлять ему объективную и профессиональную информацию.

Что же такое элитное жилье?
Заведующий кафедрой прагматики культуры ВШЭ профессор Александр Долгин определил роскошь как самопозволение, балласт в корпусе человеческого жизнеустройства. Роскошь выражается в деньгах, и как правило больших. Цена объекта — основной параметр в причислении его к разряду элитных. «Стоимость служит главным способом установления отличий, отсекая лишних людей», — заявляет А.Долгин. По его мнению, цены на действительно роскошное жилье должны начинаться от 12 тыс. долл. за кв. м. Хотя таблица критериев, предложенная для обсуждения, допускает удешевление «элитки» до 4 тыс. долл. за кв. м.
В ходе прений упомянули и другие, довольно существенные характеристики объектов недвижимости высшей категории. Так, генеральный директор агентства «Калинка Риэлти» Екатерина Румянцева обратила внимание участников круглого стола на обязательную оригинальную высококачественную архитектуру элитного здания. Кроме того, для роскошного жилья характерна уникальность, в него заложены огромные материальные ресурсы. Поэтому в элитном доме, как правило, не более 60 квартир.
Спорным оказался вопрос о необходимости проводить при сдаче объекта чистовую отделку. Так, управляющий партнер компании Blackwood убежден в приоритетном факторе последней при сдаче застройщиком дома класса de luxe. Он привел в пример опыт лондонского рынка элитной недвижимости, где самые дорогие квартиры в престижных районах продают только с чистовой отделкой. Окончательный ремонт повышает стоимость объекта и увеличивает сроки сдачи, но делает продукт более привлекательным и перспективным. Как заявила Е. Румянцева, большинство состоятельных россиян предпочитают «доводить до ума» жилье сами, и тому есть несколько причин. С того времени, когда все мы жили в одинаковых квартирах с одинаковыми обоями и мебелью, прошло еще совсем немного времени, и будущему новоселу хочется вложить в свой дом чтото оригинальное, то, что свойственно только ему. К тому же отечественный потребитель «элитки» сочтет оплату окончательного ремонта излишней, ненужной тратой средств.
Все однозначно решили, что элитный дом следует располагать в престижном месте, однако такой критерий, как панорамный вид, признали необязательным. Участники обсуждения высказали также пожелание о наличии профессиональной управляющей компании, осуществляющей качественную эксплуатацию здания высшей категории.
Впрочем, любые характеристики классификации весьма и весьма условны. Всегда найдется объект, не вписывающийся по какимто параметрам в предложенную систему, но вместе с тем по другим показателям, безусловно, принадлежащий к касте элитных.

Элитный клиент — элитный сервис
Качественный рынок невозможен без профессиональных операторов, которые, предоставляя элитные услуги, работают с пожеланиями клиента. Профессор А. Долгин выделил не только четко сформулированные запросы покупателя, но и находящиеся иногда в плоскости неосознанности. И выявить их, «вытащить на поверхность» и обратить в заказ становится искусством. Именно такое обслуживание называют элитным.
Работа с важными персонами — дело хлопотное, нервное и подчас неблагодарное, поскольку VIP-клиент является носителем комплексного, многоуровневого спроса. В данном случае пакет услуг доводят до полной индивидуализации. Однако обслуживание элиты — тот локомотив риелторских технологий и ноу-хау, с помощью которого совершенствуется массовый сервис. Так вырабатываются и оттачиваются передовые приемы и культура обслуживания, предопределяющие будущее качество работы с рядовым потребителем.
По результатам исследования, представленного на конференции председателем совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Г. Куликовым, основной источник информации для потенциальных покупателей элитного жилья — рекомендации друзей и знакомых. На втором месте стоят сведения, почерпнутые из специализированных изданий по недвижимости. Далее следуют наружная реклама, деловая пресса, глянцевые журналы и другие источники. При выборе агентства клиент остановится скорее на том,