Восток Подмосковья «обязан» своим нынешним положением пресловутой розе ветров. Как известно, она в Москве юго-восточная, поэтому все наиболее «грязные» производства строились именно на востоке столицы и области. Существует устойчивое мнение, что в этих районах наиболее неблагоприятная экология и, соответственно, самые низкие цены на недвижимость.

Зато и заселен восток Московской области плотно: рабочих рук на многочисленных фабриках и заводах и в прошлом, и сегодня требуется много. Поэтому и строительство жилья ведется масштабное. При этом, как это ни удивительно, цены в «восточных» городах растут тоже достаточно быстро. Так, по итогам мая средняя стоимость 1 кв. м новостроек в городах на востоке области выросла на 1,2% (при среднем росте по области на 0,7%).
Многие аналитики считают, что подобные темпы связаны с более «низким» стартом востока: вследствие его непрестижности для потенциальных инвесторов цены на квартиры в этом районе еще три года назад, в период начала покупательского бума, были несколько занижены по сравнению с реальным спросом. Сейчас они просто «догоняют» свой уровень.
Интересно, что темпы, с которыми растет стоимость жилплощади на «ближнем» и «дальнем» востоке области, отличаются. Так, за прошедшие 12 месяцев (с мая 2004 года) в городах, которые расположены неподалеку от МКАД, средняя стоимость 1 кв. м увеличилась с $884 до 955 (на 8%), в более отдаленных городах — с $510 до 631 (24%). Последний показатель — 24% — можно считать рекордом, поскольку он достигнут в самый сложный для столичного и областного рынка недвижимости период стагнации цен. Это позволяет сделать вывод о несомненной на сегодня инвестиционной привлекательности востока Московской области.

Далеко ходить не надо
На востоке Подмосковья много городов, которые находятся сразу за МКАД или достаточно близко к столице: Реутов, Люберцы, Балашиха, Железнодорожный, Дзержинский, Лосино-Петровский, Жуковский, Раменское, Малаховка, Котельники, Томилино, Лыткарино, Быково, Октябрьский, Красково, Электроугли, Монино, Островцы. Несмотря на большую плотность застройки, «ближний» восток Подмосковья может похвастаться обилием рек и лесов, особенно в той части, которая расположена между Ярославским и Горьковским шоссе.
Плюсом этих мест является хорошая транспортная доступность. А вот наличие развитого промышленного производства можно оценить двояко. С одной стороны, при большом количестве предприятий гораздо проще решается вопрос трудоустройства и отпадает необходимость ездить на работу в Москву, с другой — заметно ухудшается состояние окружающей среды.
В городах-сателлитах столицы, как правило, ведется активное строительство. Чаще всего застройщиками в этом регионе выступают те же компании, которые работают на столичном строительном рынке, а основными покупателями жилплощади являются москвичи либо мигранты, которые стремятся поселиться в пригороде, а в перспективе перебраться в Москву.
Есть стабильный спрос, как следствие, растут цены в новостройках. Их заметное повышение наблюдалось в прошлом году, когда стоимость 1 кв. м выросла с $913 в мае 2004 года до $946 в октябре 2004 и продолжила увеличиваться в 2005 году (с $958 в январе до $972 в мае).
Среди новостроек на востоке Подмосковья преобладают панельные и монолитные здания. Если рассматривать различные ценовые категории, то первенство принадлежит новостройкам эконом-класса. Так, больше всего квартир стоит $1 тыс. за 1 кв. м (14,6%). С увеличением стоимости 1 кв. м количество предложения резко уменьшается: по $1050 за 1 кв. м предлагается покупателям только 10,6% общего объема жилья, а по $1100 — 7%.
Справедливо такое соотношение и по отношению к более дешевым вариантам: чем ниже цена, тем меньше объем предложения. Так, 1 кв. м стоит $950 в 11,2% квартир, $900 — в 10,8%, $850 — в 8,5%. Меньше всего строится самых дешевых домов: на квартиры, которые обойдутся по $550 и 600 за 1 кв. м, приходится соответственно 0,7 и 2% рынка. Правда, дорогое (для области) жилье, несмотря на свою немногочисленность, все же преобладает над дешевым: квартиры по $1250 за 1 кв. м занимают 2,4% общего объема, по $1300 — 1,6%.

Ближе к природе — ниже цены
«Дальний» восток пока менее освоен строительными компаниями Москвы, в первую очередь из-за низкой рентабельности проектов, по которым удается добиться не более 20–23% прибыли в год, что для московского стройкомплекса просто смешно. Поэтому более 95% строительства в отдаленных восточных районах ведут местные застройщики, которые предпочитают возводить монолитные дома по индивидуальным проектам.
Основными покупателями (более 90% общего количества сделок) выступают местные жители, которые, приобретая жилье, используют альтернативные схемы. Однако, согласно статистике, в последнее время активизировались и москвичи. Они предпочитают квартиры в более отдаленных и экологически чистых районах на востоке области, которые из-за своей относительной дешевизны часто используются как аналог дачного домика. Комфортная жизнь со всеми удобствами в малоэтажном кирпичном доме рядом с лесом становится модной. Тем более транспортное сообщение и между городами области, и со столицей налажено относительно хорошо.
Среди городов «дальнего» востока Подмосковья имеются города на любой вкус: древние Павлов Посад (55 км от МКАД) и Коломна (90 км), перспективные для строительства Орехово-Зуево (89 км), Воскресенск (70 км), Рошаль (156 км), Фрязево (50 км) и Озеры (157 км), промышленно развитые Электросталь (58 км) и Электрогорск (88 км). Благодаря современной инфраструктуре и благоустроенной территории, наличию объектов культурно-досуговой сферы хорошей репутацией пользуется Ногинск (68 км).
Стоимость жилья здесь пока гораздо ниже, чем в «ближневосточной» части региона: средняя цена 1 кв. м — $631 (по данным на конец апреля 2005 года). Среди предложений первичного рынка больше всего квартир стоимостью $600 за 1 кв. м (18,2% общего числа). На втором месте уверенно держатся новостройки, в которых 1 кв. м стоит $550 (14%), на третьем — жилье по цене $700 за «квадрат» (12,6%).
Самые дешевые квартиры предлагаются по $300–400 за 1 кв. м (соответственно 1 и 1,8%). В целом в этом регионе преобладает панельное и кирпичное домостроение.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Восточное Подмосковье не пользуется популярностью у дачников. Благодаря этому основные магистрали — Щелковское и Горьковское шоссе — не слишком перегружены автотранспортом, что позволяет жителям большинства городов этого направления добираться до дома без лишних хлопот.
Несомненно, наибольший интерес у покупателей вызывают новостройки ближайших к столице городов: Люберец, Реутова, Балашихи, Железнодорожного. Так, цены на квартиры в кирпичных домах в Балашихе, которые возводятся в микрорайонах, находящихся в непосредственной близости от Салтыковского лесопарка и речки Пехорки, варьируются от $780 до 900 за 1 кв. м. Квартиры в панельных домах можно приобрести за $850–930 за 1 кв. м.
По предварительным прогнозам, до конца 2005 года стоимость жилья в ближайших городах Подмосковья будет увеличиваться чуть быстрее, чем в отдаленных, прирост составит около 1–2% в месяц.

Олег Коленьков
Руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН»:
— В последнее время восточное направление Подмосковья отличалось большим объемом предложений домов на различных стадиях готовности. Нужно отметить, что в городах востока Московской области велось не столько точечное домостроение, сколько массовая застройка. Основные предложения квартир в новостройках были сосредоточены в крупных городах — Балашихе, Железнодорожном, Щелкове, а также в более мелких населенных пунктах — например, в поселке Медвежьи озера.
Что касается особенностей новостроек на востоке области, то квартиры в них отличаются более низкой ценой по сравнению со стоимостью квартир по другим направлениям. Помимо этого многоэтажные дома могут располагаться в непосредственной близости от коттеджных поселков. Это очень удобно для владельцев собственного загородного дома, которые хотели бы приобрести квартиру для родственников или прислуги. В целом же на востоке Московской области реально найти жилье, которое позволит жить с городским комфортом в непосредственной близости от лесных зон.

Алексей Кубарев
Руководитель отдела продаж новостроек Подмосковьякомпании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Среди подмосковных городов, расположенных к востоку от столицы, самыми популярными по-прежнему остаются Железнодорожный, Балашиха и Реутов. Чем дальше город находится от Москвы, тем заметнее снижается спрос на недвижимость в нем. И это несмотря на то, что в некоторых городах, таких, к примеру, как Электроугли, ведется активное жилищное строительство и цены весьма демократичные — от $600 за 1 кв. м.
Спрос дифференцируется и в пределах отдельно взятого города, поскольку предпочтения покупателей зависят не только от качества жилья, но также от автомобильного и железнодорожного сообщения, качества инфраструктуры.
Во многих городах дальнего Подмосковья сегодня активно развивается сфера услуг: появляются современные супермаркеты, развлекательные комплексы, кинотеатры, школы и больницы. Вероятно, вскоре некоторые жители ближайшего Подмосковья будут готовы перебраться в другие, более отдаленные регионы, обменяв свое жилье на более качественное и большей площади.
Сегодня в небольших городах численностью жителей 20–25 тыс. жилплощадь стоит от $400 за 1 кв. м, в крупных городах — уже от $650. В городах дальнего Подмосковья можно приобрести однокомнатную квартиру за $17–18 тыс., двухкомнатную — за $20–26 тыс., трехкомнатная обойдется в $30–35 тыс.

Ирина НикитинаМ2 - Квадратный метр