За 70 лет существования Московского метрополитена сказано и написано о нем более чем достаточно. «Самое красивое в мире», «подземные дворцы пролетариата» — метро остается предметом восхищения для иностранцев. А для жителей столицы, несмотря на давку в часы пик и «непрестижность», — по-прежнему самым популярным видом транспорта. Пусть и без особого комфорта, но зато быстро, минуя все пробки, под землей можно добраться почти в любую точку города.

В мегаполисе подобный фактор дорогого стоит. Сколько же готовы заплатить москвичи, чтобы поселиться рядом со станцией метро?

А теперь метро идет к вам!
Ни для кого не секрет, что районы столицы, не охваченные подземными магистралями, всегда считались «второсортными»: попробуй-ка доберись туда с пересадками на трех автобусах. Большинство москвичей, живущих поблизости от метро, ни под каким предлогом не заставишь съездить в Троекурово, Матвеевское или Бирюлево. И уж тем более — поселиться там. А вот желающих перебраться поближе к транспортным артериям всегда было более чем достаточно. Не зря во многих объявлениях о продаже жилья первой строкой идет самое главное — «в пешеходной доступности от метро». Да что там говорить: две идентичные квартиры «в 5 мин пешком» и «в 10 мин транспортом» никогда не будут стоить одинаково.
Выходит, раз уж судьба забросила тебя в «неохваченные» метро районы большого города, — «оставь надежду»? Вовсе нет! Как выяснилось, наполеоновские планы строит не только столичный стройкомплекс, но и Московский метрополитен, который недавно отметил 70-летний юбилей. Как принято в подобных случаях, такие даты сопровождаются подведением итогов и оглашением планов на будущее. Метрополитен не стал изменять традициям. Начальник столичной подземки Дмитрий Гаев подробно рассказал о том, как будет расширяться его «вотчина».
Самое ближайшее событие — открытие второго выхода со станции «Маяковская», которое должно состояться в августе этого года. Правда, старый выход сразу же закроют на реконструкцию.
В конце года список действующих станций «подземки» пополнится: в эксплуатацию будет сдана станция «Международная», расположенная в центре строящегося Международного делового центра «Москва-Сити». Примерно в середине следующего года в этом районе будет открыта еще одна станция, которая пока не имеет названия. В перспективе линию, связывающую ММДЦ с центром города, планируется продолжить и соединить с Таганско-Краснопресненской линией. Станцией пересадки станет «Полежаевская». Кроме того, новая линия захватит район Ходынского поля и будет иметь пересадки на станциях «Аэропорт» и «Савеловская».
В очередной раз жителям северо-запада столицы пообещали построить первую часть Митинско-Строгинской линии — от станции «Парк Победы» через «Кунцевскую», «Крылатское» до района Строгино, где откроется одноименная станция. Это долгожданное событие должно произойти в конце 2007 года, если, конечно, вновь не будет отложено.
Свет в конце туннеля забрезжил и перед жителями района Марьина роща. Если строительство Люблинско-Дмитровской линии будет вестись в соответствии с графиком, то станция метро «Марьина роща» откроется в 2008–2009 годах. До этого, в 2007 году, вступит в строй станция «Трубная», соединенная переходом со станцией «Цветной бульвар». Затем откроется «Сретенский бульвар» с пересадкой на Калужско-Рижскую и Сокольническую линии в районе станций «Тургеневская» и «Чистые пруды».
В обозримом будущем планируется продлить Бутовскую линию «легкого» метро. Новый участок пройдет от действующей станции «Старокачаловская улица» до станции метро «Битцевский парк» и далее — в Потапово и Новокурьяново. Жителей этих районов уверяют, что шума от наземных линий метро они могут не бояться: на линии уберут все стыки.
Помимо планов на ближайшую пятилетку у Московского метрополитена есть и более отдаленные проекты. Следующая после 2010 года «знаковая» цифра — год 2035-й. Он должен быть ознаменован строительством так называемого «Большого кольца метро», которое свяжет между собой периферийные станции радиальных направлений. Таким образом, в Генеральном плане развития Москвы предусмотрено, что Большое кольцо позволит разгрузить часть пассажиропотока в центре столицы.
Более того, существует план развития московского метро до 2100 года, так что наиболее дальновидные граждане уже могут задуматься, куда лучше переехать, чтобы их дети и внуки смогли жить в той самой «пешеходной доступности от метро». Осталось лишь понять, стоит ли такая овчинка выделки.

Метро — под землю, цены — за облака
Мнение большинства риэлторов на этот счет однозначно: наличие метро поблизости от дома существенно увеличивает его стоимость. «Сегодня транспортная инфраструктура определяет спрос на жилье и, соответственно, сказывается на ценовой ситуации. А метро является решающим фактором при покупке объекта жилой недвижимости, — уверен управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов. — Доступность подземки, если речь идет о 5–7 мин ходьбы до метро, увеличивает цену на квартиру минимум на 10%».
Такую же оценку приводит и руководитель риэлторского подразделения компании «ДОМ-Недвижимость» Галина Утешева: «Коровинское шоссе, Бескудниково, Западное Дегунино — районы с прекрасной инфраструктурой, новыми домами, однако цены на недвижимость там по-прежнему значительно ниже, чем в аналогичных отдаленных районах, расположенных рядом с метро. Цены на жилье всегда повышаются, когда метро появляется в зоне доступности».
По мнению начальника отдела ЗАО «Русский дом недвижимости» Дмитрия Кожевникова, увеличение цен на недвижимость в связи со строительством метро спрогнозировать несложно: «Достаточно посмотреть на стоимость квартир в пределах пешеходной доступности от метро и сравнить их с ценами на дома в этом же районе, но находящемся в отдалении. Разница обязательно будет, и она примерно отражает, в какой степени возрастут цены после появления новой станции метро».
Нельзя забывать, что в различных районах ситуация имеет свои особенности, и строительство метро еще не гарантирует, что события везде будут развиваться по единому сценарию. «Самым ярким примером влияния близости метро к жилью являются районы Марьино и Люблино, — считает А. Шленов. — С введением новых станций на этих линиях районы из малопривлекательных переместились в разряд удобных для проживания и выгодных для приобретения». Д. Кожевников тоже считает Марьино очень показательным примером. По его расчетам, после ввода в эксплуатацию станции метро цены на квартиры там «подскочили» на 10–15%.
Большие надежды связывают риэлторы со строительством Митинско-Строгинской линии и открытием станции «Строгино». У этого района немало преимуществ: хорошая экология, современное качественное жилье, но в плане транспортной доступности ситуация до сих пор остается неутешительной. «Сейчас в этот район из центра можно проехать по мосту, который имеет всего по две полосы движения в каждую сторону, — рассказывает руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН» Олег Коленьков. — Проложенное метро решит проблему транспортной доступности. По моим прогнозам, после открытия станции метро цены на квартиры в Строгине подорожают не менее чем на 30%». Д. Кожевников дает не столь оптимистичную оценку, но и по его данным цены в районе поднимутся существенно — процентов на 15.
Несмотря на то что жители другого северо-западного района — Митино — давно дожидаются, что метро дойдет и до них, рост цен там предсказывать пока никто не берется. «Ввод метро откладывался несколько раз, поэтому якобы приближающееся открытие станции не слишком влияет на рост цен», — считает О. Коленьков.
По его мнению, открытие станции метро «Трубная» в центре города также не особенно скажется на увеличении стоимости квартир: в Центральном округе Москвы станции и без того расположены в пешеходной доступности. Интересно развивается ситуация в Южном Бутове. Когда-то совершенно непопулярный район существенно поднялся в цене после того, как там было проложено метро. По оценкам Г. Утешевой, стоимость 1 кв. м там повысилась на 10–12%. Но в дальнейшем существенный рост, связанный с вводом новых станций метро, вряд ли возможен, считает Д. Кожевников: «Оттуда уже можно добраться до центра города по серой ветке. Новая станция просто разгрузит ее. Так что если цены и поднимутся, то весьма незначительно, в пределах так называемого ценового разброса — на 2–3%».

Едем задом наперед, цены — все наоборот
В том же Бутове можно наблюдать парадоксальную ситуацию, когда строительство метро, напротив, негативно влияет на спрос и приводит к снижению цен на жилье.
«Первой линией метрополитена, вышедшей за пределы Московской кольцевой автодороги, была Тимирязевско-Серпуховская, — рассказывает О. Коленьков. — За полгода до открытия станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» и в течение шести месяцев после рост цен на квартиры, находящиеся в районе новой станции, в среднем опережал рост цен по Москве и составил порядка 20%. Чуть медленнее дорожали квартиры в тех микрорайонах Бутова, где появилось «легкое» метро. С запуском линии выяснилось, что принятые меры по шумоизоляции не спасают жителей окрестных домов от грохота поездов. Цены на недвижимость отреагировали моментально — теперь квартиры в домах, находящихся в непосредственной близости от станции, продаются на 10% дешевле жилья, расположенного на некотором удалении. Правда, руководство метрополитена откликнулось на жалобы жителей и приняло меры. Сейчас идет замена обычных рельсов на рельсы без стыков, а вдоль самой линии устанавливают дополнительные звукоизоляционные щиты».
Учитывая возможность возникновения подобных ситуаций, риэлторы затрудняются давать точные прогнозы относительно долгосрочных планов развития метрополитена и их влияния на стоимость недвижимости. Нельзя забывать и о том, что на привлекательность жилья влияют и другие факторы. Так, к примеру, Большое кольцо метро пройдет примерно там же, где планируется проложить Четвертое транспортное кольцо. «В этой связи хотелось бы напомнить опыт строительства Третьего транспортного кольца, — говорит О. Коленьков. — Тогда на 40–45% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от магистрали». Поэтому уже теперь наблюдается рост предложений квартир на вторичном рынке, находящихся в непосредственной близости от планирующейся транспортной артерии. Можно сделать вывод о том, что цены на жилье в окрестностях Большого кольца метро (соответственно, и Четвертого транспортного кольца) поднимутся только в тех домах, которые будут расположены на значительном расстоянии от них. Тех, кто окажется рядом с новой автомагистралью, не спасет даже наличие метро, скорее всего их квартиры упадут в цене.
«Безусловно, появление Большого кольца метро повлияет на цены, но во всех районах по-разному, — считает Д. Кожевников. — Например, если в районе Шереметьевской улицы, до которой весьма проблематично добираться (только наземным транспортом), появится дополнительная станция, то это существенно повысит возможности жителей и поднимет цены. Кроме того, благодаря станциям Большого кольца людям не придется делать крюк через «старую» кольцевую линию, чтобы переместиться с одной ветки на другую, что тоже играет роль при формировании цен».

«Звезды» не ездят в метро
Есть на карте города и такие районы, где цены на недвижимость вообще не зависят от наличия метро. Так, по мнению Д. Кожевникова, с введением в эксплуатацию станции «Международная» никаких изменений в ценах не произойдет: «ММДЦ «Москва-Сити» — как жилье, так и офисы — рассчитан на обеспеченную публику, для которой наличие метро не актуально. Кроме того, в этом районе до станции «подземки» и так можно добраться пешком за 15 мин».
Д. Кожевников также уверен, что близость метро играет существенную роль только для покупателей квартир эконом-класса. Правда, он отмечает, что в практике риэлторов компании были случаи, когда «весьма обеспеченные семьи, где у каждого из супругов имеется машина, интересовались наличием метро. Таким людям метро требуется для детей, а также на случай поломки автомобиля».
С такой постановкой вопроса не совсем согласна Г. Утешева. По ее мнению, сейчас тенденции рынка таковы, что близость метро влияет практически на все категории недвижимости — эконом-, бизнес-класс и элитную: «Для жилья эконом-класса транспортная доступность — один из важнейших критериев, потому что его владельцы не располагают собственным транспортом или в семье одна машина. Для элитной и бизнес-категории в последнее время наличие метро также стало актуальным, поскольку из-за возрастающих пробок даже состоятельные люди хотят иметь возможность ездить на метро».
У богатых, как говорится, свои причуды, а вот для людей экономных можно произвести несложный подсчет (весьма приблизительный, конечно): если их квартира, расположенная в удаленном от метро районе, оценивается, скажем, в $70 тыс., то для того, чтобы перебраться в аналогичное жилище рядом с «подземкой», необходимо будет доплатить в среднем 10% стоимости жилья — $7 тыс. На эти деньги можно приобрести вполне приличный автомобиль и забыть о необходимости спускаться под землю. А уж сколько раз можно прокатиться на такси — и не сосчитаешь!..

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Для покупателей новостроек в домах эконом-класса удаленность от метро, несомненно, влияет на принятие решения о покупке квартиры в том или ином месте. Следовательно, при открытии в районе новой станции метро цены в домах эконом-класса могут вырасти на 10–15%.
Что касается домов и жилых комплексов бизнес-класса, то в этом случае доступность общественного транспорта не является определяющим фактором. Для покупателей такого жилья важны иные критерии: экологичность и престижность района, окружение, инфраструктура. Большинство жителей домов бизнес-класса предпочитают передвигаться по городу на личном транспорте.

Роман Куман
Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Транспортная инфраструктура серьезно влияет на рынок жилья, в том числе и на ценообразование. Одним из основных факторов здесь по-прежнему является расстояние от станции метро до дома: именно этот вид транспорта сегодня остается самым надежным и удобным для большинства горожан. Наличие станции «подземки» недалеко от дома многие покупатели квартир считают желательным. Даже те, кто имеют собственный автомобиль, во избежание столичных пробок нередко оставляют его и спускаются в метро.
Если для примера сравнивать две абсолютно одинаковые квартиры с похожими параметрами, стоимость жилья, расположенного максимум в 10 мин ходьбы от метро, увеличивается по сравнению с расположенным далеко от станции в среднем на 3–5%. Как правило, покупатели готовы переплачивать такую сумму, предпочитая иметь метро в шаговой доступности.
Но такой фактор, как метро, серьезно сказывается в основном на рынке жилья эконом-класса. Для покупателей квартир в доме бизнес-класса фактор близости «подземки» не столь важен, а на элитное жилье практически не влияет. Для жителей дорогих квартир важнее наземная инфраструктура, качество автомобильных дорог и удобство транспортных развязок.

Елена МамоноваМ2 - Квадратный метр