Все еще помнят бум, который царил на московском рынке недвижимости два года назад. Говорить в то время о предпочтениях в выборе жилья было сложно, поскольку квартиры продавались разные, быстро и за любые деньги: большие и маленькие, в старом фонде и в новостройках, в панельных и в монолитных домах. Но ситуация стабилизировалась, и клиенты риэлторских агентств стали подходить к выбору более осознанно, опираясь не только на финансовые возможности, но и на личный вкус. Так какое жилье нравится сегодняшним покупателям? Конечно, по большому счету потребительские предпочтения относительно недвижимости не могли измениться кардинальным образом. Все по-прежнему хотят приобрести качественное и недорогое жилье. Как правило, этим требованиям отвечают новостройки эконом-класса (стоимость 1 кв. м в которых не превышает $1,8 тыс.), поэтому и основной покупательский спрос сконцентрирован именно в этом секторе рынка.

Конечно, по большому счету потребительские предпочтения относительно недвижимости не могли измениться кардинальным образом. Все по-прежнему хотят приобрести качественное и недорогое жилье. Как правило, этим требованиям отвечают новостройки эконом-класса (стоимость 1 кв. м в которых не превышает $1,8 тыс.), поэтому и основной покупательский спрос сконцентрирован именно в этом секторе рынка.

Уточненный и дополненный спрос
В последнее время несколько иначе стало оцениваться само соотношение цены и качества — выросли требования, предъявляемые к недвижимости всех категорий. Теперь потенциальные покупатели хотят иметь при доме огороженную территорию, место для парковки и прочие дополнительные удобства, которые ранее были характерны только для жилья бизнес-класса и элитного сегмента.
Объясняется это просто: рынок жилья стабилизировался, у покупателей появилось больше времени для того, чтобы рассмотреть все варианты и сделать выбор, при этом они не опасаются, что за время раздумий цены сильно вырастут или кто-то «перехватит» приглянувшуюся квартиру.
Но невысокий уровень доходов основной части населения по-прежнему значительно влияет на выбор жилья. «Если раньше люди предполагали купить квартиру в доме бизнес-класса, расположенном в хорошем районе, то вполне вероятно, что после происшедшего в 2003 году резкого скачка цен им придется рассматривать варианты уровнем пониже, — считает заместитель генерального директора компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. — Наверняка не ошибусь, если скажу, что покупательские предпочтения начали смещаться в сектор эконом-класса. Если можно назвать эконом-классом квартиры стоимостью от $1,5 тыс. за 1 кв. м. Но жилья дешевле, чем это, в Москве нет, поэтому приходится прибегать к стандартной классификации».
Однако стоит заметить, что на рынке жилья не существует четкой классификации домов. Более того, часто грань между сегментами стирается, и квартиры эконом- и бизнес-класса выходят на рынок примерно по одной цене. Случалось даже, что монолитные дома стоили дешевле панельных. «Цена жилья — это формальный признак принадлежности к той или иной ценовой категории. Я склонен считать, что приоритетный показатель для определения класса жилья — местоположение дома, — отмечает Ю.  Хлестаков. — Скажем, дом бизнес-класса, построенный в пресловутой Капотне, скорее всего не найдет покупателя, и застройщик будет вынужден снизить стоимость до уровня эконом-класса. А панельный дом в хорошем районе купят и по цене бизнес-класса».
Специалисты рынка также отмечают некоторое снижение спроса на вторичном рынке недвижимости. Это касается в основном старого жилого фонда. По мнению первого заместителя генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН» Дмитрия Кузнецова, из-за определенной стабилизации произошла так называемая «переоценка ценностей», что и обусловило снижение интереса потребителей к квартирам в старых постройках. «Но это вполне естественный процесс: этим предложениям пришлось конкурировать с новыми домами, где покупателя привлекают и более современные планировки, и новые коммуникации, и продуманная инфраструктура», — считает Д. Кузнецов.

«Портрет» идеальной квартиры
Если рассмотреть покупательские предпочтения детально, то можно убедиться, что люди уже не хотят «подстраиваться» под имеющееся жилье, а стараются изначально выбрать максимально удобный для себя вариант. Покупатели стали более требовательными к организации внутреннего пространства квартиры. Они отдают предпочтение жилищам с индивидуальной планировкой — с предлагаемыми проектными вариантами. Планировка должна быть такой, чтобы ее в дальнейшем либо не надо менять вообще, либо корректировать незначительно.
По данным исследований, проведенных специалистами компании «Квартал», в настоящее время люди предпочитают такую организацию пространства, при которой квартира четко разделяется на гостевую и приватную зоны. Гостевая (общественная) зона должна включать прихожую, кухню-столовую, гостиную, кабинет, санузел. В приватной (хозяйской) зоне располагается спальня, детская, ванная и гардеробная комнаты.
Напротив, очень непопулярны планировки, имевшие успех в 1995–2000 годах, когда комнаты «раскрываются» веером вокруг холла: попасть из спальни в ванную комнату можно в таком случае только через общий холл. Оптимальное по современным представлениям деление квартиры предполагает, что спальня и гостиная максимально отдалены друг от друга, а в ванную есть вход напрямую из спальни.
Что касается покупательских предпочтений относительно количества комнат, то в элитных домах и новостройках бизнес-класса наибольшим интересом продолжают пользоваться трехкомнатные квартиры. Большие квартиры (пять и более комнат) в этих сегментах ажиотажным спросом похвастаться не могут, равно как и однокомнатные (в элитных домах «однушек» практически нет). «Сейчас даже большие семьи предпочитают трех-, максимум — четырехкомнатную квартиру, — поясняет директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин. — Это происходит потому, что многие современные родители стараются предоставить взрослеющим детям возможность жить самостоятельно, обеспечив их отдельной квартирой уже с 16–18 лет».
Специалисты компании «Квартал» выделяют две новые тенденции в предпочтениях покупателей жилья. Тенденция первая — уменьшение метража квартир в элитных домах. Например, для «трешки» оптимальная площадь понизилась со 150–160 до 120–140 кв. м за счет сокращения площади гостиных и холлов. Наиболее востребованные «трешки» в домах бизнес-класса имеют площадь 85–100 кв. м. Квартиры площадью 110–120 кв. м пользуются все меньшим вниманием со стороны покупателей.
Еще одна примета последнего времени состоит в том, что теряют привлекательность двухуровневые квартиры, которые недавно пользовались большой популярностью. «Причины отказа от таких квартир обусловлены тягой к рационализму, — считает С. Лушкин. — У многих москвичей есть и загородный дом, и городская квартира. Большинство коттеджей имеют несколько уровней. Набегавшись летом по внутренним лестницам загородного дома, люди предпочитают обходиться в городской квартире без них».

Дмитрий Кузнецов
Первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Если мы говорим об элитной недвижимости, то потенциальный покупатель в первую очередь обратит внимание, конечно, на местоположение дома и видовые характеристики квартиры. В сегменте бизнес-класса на первый план выходит соотношение цены и качества, так как объектов со схожими параметрами на рынке немало. При выборе объектов эконом-класса на выбор влияет цена. Однако нельзя забывать и о том, что в любом сегменте потенциальный покупатель обязательно оценивает и качество, и внешний вид дома, и репутацию застройщика.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
— Исследования покупательского спроса, которые регулярно проводит наша компания, показали, что для сегодняшних покупателей важна не только функциональная и эстетическая характеристики квартиры, их интересует еще и архитектурный облик дома.
Значительное внимание уделяется также метражу квартиры и количеству ванных комнат и санузлов. Оптимальная площадь этих помещений составляет от 6 до 10 кв. м, а их количество варьируется в зависимости от количества комнат: в «трешках» оптимально проектировать два–три санузла, в четырех- и пятикомнатных квартирах — три.
Покупатели жилья элитного и бизнес-классов делают осознанный выбор в пользу «дома для жизни» — именно этот термин сегодня становится синонимом престижного жилья. Лидируют такие параметры, как функциональность и удобство квартир, качество строительства и интересный, запоминающийся облик дома (при условии, что архитектурное решение реализуется не в ущерб планировкам квартир).

Наталия Тихоновская
Директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Сегодня на рынке недвижимости наступает «эра просвещенного потребителя». Покупатель стал более требовательным, а значит, застройщикам нужно тщательнее планировать концепцию застройки.
Одним из основных требований к жилью бизнес-класса является его местоположение. Покупатели обращают внимание и на близость к центру, и на транспортную доступность места, где расположен дом, и на однородность социальной среды, и, конечно, на экологию.
Немаловажное место занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания. Основная часть покупателей предпочитает приобретать квартиры там, где уже «все есть» или скоро будет. В самом доме обязательно наличие подземного паркинга, без которого в современной Москве не обойтись, а также огороженной и благоустроенной территории.
Исторически сложившаяся дифференциация по сторонам света, на мой взгляд, не только сохранится, но и усилится в дальнейшем. Первенство в рейтинге покупательских предпочтений занимает, безусловно, центр города. За ним следуют Западный, Северный, Северо-Западный и Юго-Западный округа, где наиболее благоприятная экологическая обстановка.

Юрий Хлестаков
Заместитель генерального директора компании «Русский дом недвижимости»:
— Для многих покупателей наличие мощной инфраструктуры в доме не является положительным фактором. С одной стороны, удобно, когда в доме есть и прачечная, и магазин, и парикмахерская. Но эти службы обычно содержит ТСЖ, соответственно, оплачивать их приходится жильцам, а они, как правило, не приветствуют дополнительные траты.
Если же нежилые помещения сданы в аренду, то располагающимся там коммерческим предприятиям нужна высокая проходимость. Жильцам присутствие посторонних посетителей в большом количестве не нравится, поскольку это чревато постоянными проблемами с парковкой и просто раздражает, потому что нарушает желанную автономность. То, что эксперимент с собственной инфраструктурой не удался, стало понятно, когда появились первые большие жилые комплексы. У людей быстро отпало желание содержать все эти магазинчики, как только выяснилось, во сколько это обходится.

Мария МакалкинаМ2 - Квадратный метр