Купить квартиру в недостроенном доме невозможно, просто потому, что ее еще не существует. Можно лишь инвестировать деньги в строительство, выступая, по сути дела, предпринимателем, который вкладывает деньги в строительный бизнес и несет все риски, с этим связанные.

Для того чтобы эти деньги не потерять и въехать в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, причем в ожидаемый срок, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.

1. Какие бывают документы на строительство:

Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса, объявляемого Правительством Москвы. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.
Распоряжение московских властей о предоставлении участка для строительства
Договор аренды земельного участка
Проектная (строительная) документация
2. Документы, регулирующие отношения участников строительства:

Договор совместного инвестирования (долевого участия). Генеральный инвестор может строить дом на свои собственные средства или привлекать других инвесторов (соинвесторов), с которыми и заключается данный договор.
Договор подряда. Генеральный инвестор или соинвестор строит сам или привлекает строительную организацию - подрядчика, эта организация будет являться застройщиком. Застройщик-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Застройщик также может быть соинвестором строительства.
3. Кто имеет право продавать квартиры

В зависимости от условий инвестиционного контракта продавцами квартир могут выступать:

Генеральный инвестор.
Инвестор (соинвестор), если у него есть право привлечения частных инвесторов.
Застройщик, если ему, по договору с инвестором отходит часть квартир в доме.
Риэлторская фирма, действует на основании договора комиссии или договора поручения. Также может выкупить часть квартир и являться в таком случае инвестором (соинвестором).
4. Договоры с клиентом. Форма и смысл договора зависят, опять-таки, от условий инвестиционного контракта, взаимоотношений между участниками строительства и того, с кем из них вы сотрудничаете.

Договор инвестирования (договор долевого участия). Самым надежным является заключение договора с генеральным инвестором. В этом случае вы не окажетесь крайним при каких-либо разногласиях между ним и соинвестором или застройщиком.
Договор уступки права требования. Подобный договор заключается с соинвестором или застройщиком, его смысл заключается в том, что соинвестор или застройщик уступает покупателю свое право на получение квартиры в построенном доме.
Здесь важным моментом является то, что, согласно новому Закону "О долевом участии в строительстве" уступка требования возможна только после того, как участник строительства полностью выполнил свои обязательства по договору или же одновременно с уступкой требования происходит перевод долга на новое лицо.

Существенными моментами в договоре являются:

Описание квартиры согласно проектно-строительной документации. Необходимо для того, чтобы, в итоге, приобрести именно ту квартиру, на которую вы рассчитываете.
Цена квартиры и стоимость квадратного метра, последнее важно потому, что площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры.
Сроки строительства.
Штрафные санкции за невыполнение обязательств.
5.  Заключительным этапом является прием дома Госкомиссией, оформление права собственности на него, после этого вы:

Подписываете передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости) в том случае, если вами был заключен договор инвестирования (долевого участия).
Подписываете договор купли-продажи квартиры с генеральным инвестором на основании первоначального договора уступки права требования, после чего также подписывается передаточный акт.
Регистрация права собственности в Росрегистрации. После получения из Росрегистрации Свидетельства о Государственной регистрации права вы наконец-то становитесь собственником новой квартиры.

Михаил КозыревКвартира. Дача. Офис