М2 продолжает анализ рынка новостроек Подмосковья (начало см. в № 20 (228) от 18 мая 2005 года «Жилье в Подмосковье: близко и недорого?»). Спрос на подмосковные квартиры вызвал оживление на строительном рынке, что не замедлило сказаться на объемах возводимого жилья и его цене — эти показатели заметно возросли. Но в разных частях Подмосковья они неодинаковы.

Сегодня речь о ситуации, сложившейся на рынке новостроек на севере области — по Дмитровскому, Ленинградскому и Ярославскому шоссе. За предыдущие 12 месяцев (с мая 2004 года) предложение квартир на первичном рынке по этому направлению неуклонно увеличивалось, достигнув в настоящее время 48%. Короткий спад предложения наблюдался лишь в мае, июле и январе, что закономерно и связано с сезонным падением спроса.
Соотношение между панельными и кирпичными домами на севере Подмосковья составляет 46% («панель») и 54% («кирпич»), для сравнения: в Москве доля кирпичных домов составляет менее 4% общего объема. Поэтому тем, кто подумывает о квартире в новом кирпичном доме, стоит обратить внимание именно на эту часть Московской области.

«Ближний круг»
На прилегающих к Москве территориях расположено довольно много городов. Некоторые из них (Химки и Долгопрудный) начинаются сразу за МКАД, другие находятся в пределах 20 км от Москвы (Мытищи, Сходня, Королев, Лобня, Щелково). Несколько дальше добираться из столицы до Фрязина, Ивантеевки, Пушкина и Юбилейного.
Жилье в этих городах привлекает прежде всего тех, кто трудится в столице: добраться отсюда до Москвы можно почти без проблем. При этом в городах Ближнего Подмосковья несколько лет идет масштабное строительство, не уступающее по темпам московскому, ведут его зачастую столичные застройщики. Правда, это приводит к тому, что повышается плотность застройки и возникают трудности поиска свободных площадок под возведение новых домов. К тому же коммуникации часто имеют большую степень износа. Поэтому в областных городах жилая зона расширяется не в последнюю очередь за счет сноса ветхих зданий и освоения пустырей.
Средняя цена новостроек «ближнего севера» увеличивалась параллельно областному показателю. За прошедший год она плавно поднялась с $980 до 1030, что составило прирост 4,6%. В настоящее время стоимость большей части квартир (14,1%) — около $1 тыс. за 1 кв. м.
Если рассматривать стоимость жилья в каждом конкретном городе, то этот показатель выглядит следующим образом. Самые дорогие новостройки — в Химках (в среднем по $1305 за 1 кв. м), Долгопрудном ($1068), Королеве ($1012) и Мытищах ($1064). Далее в ценовой «иерархии» следуют Лобня ($920), Подрезково ($908), Сходня ($913), Новоподрезково ($896), Юбилейный ($869), Пушкино ($841) и Ивантеевка ($817). Замыкают ряд Щелково ($759) и Фрязино ($757).
Учитывая характер спроса на жилье, застройщики возводят дома с преобладанием наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир (соответственно 34,7 и 38,7% общего объема предложения).

Города на любой вкус
Дубна, Солнечногорск, Клин, Дмитров, Сергиев Посад, Краснозаводск, Икша, Красноармейск и Поварово более удалены от Москвы. Почти все они характеризуются неплохой транспортной доступностью: до большинства можно добраться либо по федеральным трассам, либо по железной дороге. Дмитров и Дубна выгодно отличаются еще и наличием водных артерий — реки Дубны и канала имени Москвы.
В основном города «дальнего севера» Подмосковья — древние, имеющие богатую историю и благоприятный культурный микроклимат. Но для потенциального новосела не менее важно их нынешнее экологическое состояние и развитие инфраструктуры.
Дубна — хотя и молодой, но известный наукоград, отличающийся удобной планировкой, нетиповой архитектурой и обилием зелени. В микрорайонах ведется интенсивное строительство, причем возводимые новостройки составляют единый ансамбль с центральной частью города. В Дубне предполагается создать своего рода «Силиконовую долину» — российский центр по разработке системного программного обеспечения. На территории Дубны будет возведен микрорайон, рассчитанный на проживание 3–10 тыс. семей специалистов и оснащенный необходимой инженерно-технической, производственной и социально-культурной инфраструктурой. Средняя стоимость 1 кв. м в местных новостройках составляет $950: несмотря на удаленность от Москвы, жилье в Дубне достаточно дорогое.
Дмитров — древний город, ровесник Москвы, переживающий в настоящее время экономический подъем, в том числе и в области строительства. Это идеальное место для любителей активного отдыха: за последние годы в Дмитровском районе появилось множество спортивных клубов, в том числе предназначенных для занятий зимними видами спорта. Стоимость «квадрата» в новостройках Дмитрова равна в среднем $750.
Тем, кто предпочитает небольшие тихие городки, больше подойдет Икша, расположенная сразу на трех транспортных артериях — водной (канал имени Москвы), железнодорожной и автомобильной. Тут мало промышленных предприятий, поэтому большая часть населения ездит на работу в Дмитров или Москву. В последние годы в Икше возводятся новые жилые дома и реконструируется старый фонд. Новостройки предлагаются в среднем по $730 за 1 кв. м.
Поварово — небольшой населенный пункт в живописном месте по соседству с известными санаториями. Сюда можно добраться по железной дороге или на автомобиле. Стоимость 1 кв. м в Поварове колеблется около $620.
Солнечногорск стоит на берегу Сенежского озера, в которое впадает река Истра, что придает окрестностям города своеобразное очарование. Через город проходят железная дорога и автомобильная трасса. Промышленных предприятий немного. Дома в Солнечногорске возводят как в центре, так и в новых микрорайонах (1 кв. м стоит от $810).
Старинный город Клин получил известность благодаря Петру Чайковскому, жившему неподалеку. Как и в Солнечногорске, по городу проходит трасса на Санкт-Петербург. Местная промышленность и сельское хозяйство достаточно развиты. В последние годы в городе строят современные дома с применением новейших технологий. Цена 1 кв. м в новостройках Клина — $680.
В 71 км от Москвы расположен Сергиев Посад — довольно крупный город с богатой историей. Он входит в число городов «Золотого кольца России» и имеет хороший туристический потенциал. Со столицей соединен железной дорогой и автомобильной трассой. В Сергиевом Посаде тоже много строят, причем преимущественно кирпичные дома. В местных новостройках можно приобрести квартиры по $710 за 1 кв. м.
В Сергиево-Посадском районе находится Краснозаводск — город, известный действующим и ныне оружейным заводом. В последнее время Краснозаводск начал привлекать внимание строителей, власти стараются обновить социальную инфраструктуру. Цена 1 кв. м в новостройках этого города пока самая низкая на севере области — $420.
Город Красноармейск, относящийся к Пушкинскому району, привлекателен близостью к столице. Плюсами города считаются красивая природа и историко-архитектурные памятники. Площадок для застройки пока предостаточно, и новых домов появляется много. Средняя стоимость 1 кв. м не превышает $600.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В 2003 году 1 кв. м в новостройках Подмосковья подорожал в среднем на 30%. В начале 2004 года интенсивный рост цен продолжился, но уже в середине года наблюдалось его замедление. По итогам 2004 года прирост составил 21%. С начала 2005 года стоимость жилья увеличилась в среднем на 5%.
По предварительным прогнозам, такая повышающая тенденция сохранится до конца 2005 года. По мере улучшения транспортной доступности и сглаживания различий в качестве инфраструктуры новостройки в ближайших к Москве городах будут дорожать быстрее.
Традиционно наиболее популярны у покупателей ближайшие города северного Подмосковья — Химки, Мытищи. Так, квартиры в Химках (дома серии П-111М) предлагаются по $835–1000 за 1 кв. м, в Мытищах средняя цена предложения составляет $900 за 1 кв. м.
В следующем территориальном поясе среди наиболее инвестиционно привлекательных мест можно отметить Щелковский район. На сегодняшний день квартиры в кирпичном жилом комплексе с огороженной территорией, своей инфраструктурой, расположенном рядом с сосновым бором, можно приобрести по $600–630 за 1 кв. м.

Алексей Кубарев
Директор по продажам новостроек Подмосковья компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Наибольшим спросом у потребителей сегодня пользуются жилые комплексы в городах ближайшего Подмосковья. Повышенных требований к подобному жилью клиенты не предъявляют: их интересует в основном цена квартиры и направление.
Рейтинг направлений на рынке новостроек Подмосковья в последнее время не претерпел изменений. На севере области лидерами остаются Красногорск, Долгопрудный, Мытищи. Эти города находятся недалеко от Москвы и обладают развитой инфраструктурой, не уступающей московской: школы, детские сады, больницы, крупные торговые комплексы. Дома в Мытищах, Красногорске — это в основном монолитно-кирпичные здания или улучшенная «панель». По прогнозам специалистов, стоимость 1 кв. м в Подмосковье и дальше будет расти: тут и строится много, и цены пока ниже, чем на московские квартиры.

Дмитрий Кузнецов
Первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»:
— В последние годы рынок новостроек Подмосковья переживает настоящий бум. Не стало исключением и северное направление, где сегодня активно застраиваются Красногорск, Мытищи, Щелково и другие города. Причин этому множество. Одна из основных — дефицит недорогого и в то же время качественного жилья в мегаполисе, который приводит к тому, что покупатели ищут подходящие варианты за пределами МКАД. Кроме того, инфраструктура подмосковных городов все меньше отличается от столичной благодаря налаженному транспортному сообщению, большому количеству гипермаркетов, спортивно-оздоровительных комплексов, сервисных служб. Многих привлекает и более благополучная по сравнению с Москвой экологическая ситуация в Подмосковье.

Ирина НикитинаМ2 - Квадратный метр