Государство берется удвоить количество нового жилья и выдавать по миллиону ипотечных кредитов в год

Итоги последнего заседания президиума Госсовета, посвященного формированию рынка доступного жилья, стали поводом для горячего обсуждения. Впрочем, задачи и цели, поставленные президентом, ответственными чиновниками вслух сомнению не подвергаются, наоборот - разделяются и поддерживаются. Однако реальные механизмы их решения у всех свои, причем не всегда жизнеспособные. Картина, нарисованная по итогам Госсовета, выглядит впечатляюще. К 2010 году, согласно прогнозам, в России должна окончательно сформироваться правовая основа рынка жилья; увеличиться средняя обеспеченность с 19,7 кв.м на человека до 21,7 кв.м; в 2 раза увеличиться годовой объем ввода жилья (с 36 млн. кв. м до 70-80 млн.); в 3 раза - доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, - с 9,5% до 30,5%. Кроме того, решено создать Национальный совет по жилищному строительству.

Одним из первых уверенность в свершении поставленных планов высказал министр финансов Алексей Кудрин. Он уверен в том, что ипотечные кредиты в ближайшие год-два станут доступными и к 2010 году их смогут получать по миллиону семей в год. И поможет в этом, по его мнению, прежде всего постоянное снижение инфляции.

- Банки не будут давать кредиты себе в убыток. Это означает, что инфляция должна быть снижена минимум до 4%. Такую цель себе поставило правительство. В следующем году она должна составить 7%, а к 2008 году - 4-5%. Это, я считаю, возможно, - говорит главный финансист страны.

А между тем виновник торжества - инфляция - на слова Минфина внимания особого пока не обращает - ее то поток нефтедолларов подстегивает, то цены на мясо, то весна, то лето... Впрочем, Кудрин допускает возможность господдержки - путем частичного финансирования выплаты процентов по ипотечным кредитам. Но тут скорее всего имеется в виду священная корова Стабфонда, подоить которую у нас и так желающих хоть отбавляй.

Свою лепту внес и министр регионального развития Владимир Яковлев. Воодушевленный заседанием, он заявил, что тоже приступает к разработке мер по доступности ипотеки. И изрек истину - нужно добиться, "чтобы кредиты и сроки их возврата были больше, а ставки - меньше". Нужно-то нужно, это понятно, но как? Насчет бюджетных денег, без которых роста масштабов строительства не будет, никто не заикается. Может быть, в недрах правительства и есть какая-то задумка на этот счет, но ее пока никто не озвучил. На том же Госсовете челябинский губернатор Петр Сумин посетовал, что господдержка регионов снижается год от года. Если в 2001 году ее доля составляла 3,6 процента в объеме введенного жилья, то в 2004 году - всего около 2 процентов.

Пока чиновники готовятся "удваивать и утраивать" показатели, эксперты по недвижимости пребывают в пессимизме. По их мнению, предлагаемые меры в первую очередь стимулируют платежеспособный спрос, а не строительство. Желающих получить кредит станет больше, а жилья будет строиться меньше. Банкиры же, которых винят в высоких ставках, хотят гарантий. Хотя бы в виде закона о защите прав кредитора в случае неплатежеспособности заемщика. То есть: не можешь платить за кредит - выселяйся автоматически. К слову сказать, сегодня у недобросовестного заемщика шанс оставить за собой заложенное у банка жилище остается, что кредиторам нравиться никак не может.

Так что рычаги воздействия на рынок остаются в руках государства. Президент и сам напомнил о том, что с 1 октября этого года собственники земли (муниципалитеты) будут предоставлять стройплощадки только через открытые аукционы. Что позволит демонополизировать строительный рынок и открыть его для эффективных застройщиков. И как следствие - снизить цену квадратного метра. По разным оценкам, себестоимость "квадрата" в Москве составляет $300-400, а на рынке - $1000-1200. И тенденции к ее снижению что-то не наблюдается. Конечно, без доброй воли регионального руководства здесь не обойтись. Впрочем, как усмирять строптивых губернаторов, президент знает. Как и сами губернаторы…

Как получить хорошую квартиру еще при этой жизни?

ТАТЬЯНА ЧУБАРОВА, руководитель центра исследований социальных проблем ИМЭПИ РАН:

Для начала давайте определимся с тем, что мы подразумеваем под доступным жильем. Это ситуация, когда подавляющее большинство населения - не менее 80 процентов - в состоянии улучшить свои жилищные условия при помощи кредитов. По простым подсчетам получается, что работающий граждан в России должен копить на приобретение 33 кв. м жилой площади - а это однокомнатная квартира - 30-40 лет. Но реальная ситуация на рынке жилья в крупных городах страны складывается таким образом, что средняя цена за 1 кв. м, например, в Москве, значительно выше, чем в целом по стране, и здесь человек будет вынужден работать на приобретение стандартной квартиры 56-66 лет. В этой ситуации разумным кредитным инструментом является ипотека. Но, к сожалению, в России она работает слабо и доступна только 10-12 процентам населения страны. Основным препятствием для ее развития становится крупный первоначальный взнос - где-то 30 процентов стоимости квартиры и высокие процентные ставки. Причем последние не выгодны даже состоятельным людям, потому что обращение к ипотеке приводит практически к удвоению стоимости и так недешевого жилья. Соответственно возникает кризис идеи доступности жилья, который можно решить за счет снижения рыночной стоимости жилья и увеличения денежных доходов населения. Необходимо довести МРОТ до прожиточного минимума, повысить доходы бюджетников и сформировать условия, позволяющие экономически активному населению зарабатывать легально

АЛЕКСАНДР ЧЕРНЯК, заместитель директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):

- Несмотря на то, что доходы населения по официальной статистике растут, доступность жилья упала. Одна из причин этого - опережающие темпы роста цен на квадратный метр жилья в регионах. Таким образом, население, даже получая больше, может купить меньше квадратных метров. Тем не менее, доступность жилья и кредитов сегодня возможна. Мы рассматриваем вариант организации выдачи банками кредитов с растущими ануитентными выплатами. То есть когда на входе человек платит меньше, чем в последующие годы. Особенно это актуально для молодых специалистов с карьерным ростом, чья зарплата постоянно увеличивается. И второй вариант - кредиты с плавающей ставкой (в зависимости от стоимости заимствований), которые, в случае благоприятного развития экономики, по прогнозам, данным Минэкономразвития РФ, могут снижаться. В этом случае люди, рассчитывающие на снижение ставки в дальнейшем, могут брать и плавающую ставку. В регионах на такие кредиты уже появился спрос.

ВЛАДИМИР МОКРЫЙ, председатель комитета Госдумы РФ по вопросам местного самоуправления:

- Две трети населения страны не удовлетворены своими жилищными условиями. При этом почти 50 процентов из них хотели бы вы. купить или построить жилье при помощи долгосрочных кредитов или иных форм рассрочки и еще 30 процентов желающих улучшить свои жилищные условия хотели бы приобрести собственное жилье, но нуждаются в частичной поддержке государства. Одним словом, достойное жилье стало неким стандартом, к которому стремится большая часть населения, своего рода общественным заказом. Значит, задача государства создать правовую и экономическую среду для формирования рынка доступного жилья. Правовое обеспечение поставленной задачи осуществляется посредством реализации федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Госдума приняла пакет жилищных законов. Это - первый шаг, определяющий правовые условия для реализации намеченной стратегии. Цель и правила игры определены достаточно верно, но этого недостаточно. Следующий этап - согласованная и кропотливая работа по реализации на практике законов. Очень многое зависит и от органов местного самоуправления, от муниципалитетов. Им нужно проанализировать ситуацию, разработать собственные планы и программы по решению жилищной проблемы с учетом местных условий и возможностей по развитию рынка жилья, а также обеспечить условия для увеличения жилищного строительства, которое сегодня, увы, не обеспечивает спрос населения. А вот завтра, при увеличении спроса за счет развития кредитных инструментов, муниципалитеты вообще могут стать тормозом при решении этой проблемы.

Сергей КуликовТрибуна