Из года в год московский рынок офисной недвижимости растет, обретая все больше черт, характерных для развитых деловых столиц стран Еврозоны и Северной Америки, вбирая в себя накопленный десятилетиями положительный опыт. Его специфика заключается в том, что становление рынка происходит не классическим путем, а посредством переноса с Запада уже давно сформировавшейся и отлаженной международной практики. Московский рынок офисной недвижимости сегодня — это симбиоз привнесенных извне разработок, практики и особенностей местной ментальности.

Сегодня рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. Так, если в 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450–500 тыс. кв. м офисных пространств, то в 2004 году эта цифра увеличилась на 100–150 тыс. кв. м, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превалировал над предложением, и в очередной раз не был удовлетворен растущий спрос на недвижимость. Во многом благодаря огромной потребности в офисах класса А и В со стороны российских и иностранных арендаторов ставки не только продолжали удерживаться на отметке $ 550–650 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), но и стремились к дальнейшему повышению. Подъем уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители, и в первую очередь на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих офисные помещения в бизнес-центрах.

Спрос на недвижимость стимулирует приход на рынок самых разных игроков. Еще несколько лет назад основными инвесторами в сегменте офисов были сами девелоперы. После успешно реализованного проекта девелопер получал банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды с известными платежеспособными арендаторами и приступал к строительству нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель — быстро построить, сдать в аренду и снова взять кредит. Нередко при данной схеме финансирования во главу угла ставили не качество продукта, а скорость его получения, а затем реализации.

Однако в последние годы рынок коммерческой недвижимости стал надежным способом вложения и хранения сбережений. Так, ставка капитализации составляет 12–15 %. И несмотря на то что еще совсем недавно этот показатель доходности составлял 20–25 %, рынок офисной недвижимости является одним из самых инвестиционно привлекательных отраслевых рынков. Уменьшение коэффициента капитализации компенсируется сокращением рисков, связанных с реализацией проектов, благодаря тому, что рынок становится более цивилизованным, а его поведение предсказуемым. Именно последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. Например, в первом полугодии 2004 года Пермской финансовопромышленной группой был приобретен строящийся офисный центр на Овчинниковской набережной, владение 22–24. В течение 2003 года она поочередно купила такие известные офисные здания в городе, как бизнес-центр «Самсунг», здание корпорации «Эрикссон» на улице Восьмого Марта, а также офисный комплекс на Большой Ордынке, 1–5. Столь крупные сделки наполняют рынок дополнительными средствами и подтверждают его привлекательный инвестиционный климат.

В 2004 году было зафиксировано еще несколько инвестиционных приобретений. Успешный офисноторговый центр «Берлин Хаус» куплен западным инвестором, а офисное здание в 1м Колобовском переулке, также полностью заселенное арендаторами, продано российской компании, которая сохранила концепцию здания, используя его для сдачи в аренду.

На рынке офисной недвижимости прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, которые призваны развивать и увеличивать непрофильные активы. Так, в 2004 году в стадии проектирования либо строительства находился ряд проектов, инвесторами которых являются российские сырьевые и финансовые институты. Например, инвестором многофункционального комплекса «Балчуг Плаза» и бизнес-парка «Крылатские Холмы» является структура, подконтрольная компании «Сибнефть». Группа компаний «ЗААБ Капитал», также работающая на сырьевых рынках России, вслед за первым своим проектом — бизнес-центром «Триангл Хаус» — планирует многофункциональный комплекс на Бутырской улице. Кроме того, свой интерес в этом сегменте имеют компании «Интеррос», АФК «Система», «ТНК-BP», Инвестсбербанк (в первом полугодии 2004 года было продано офисное здание на Каланчевской улице, возведенное при участии Инвестсбербанка).

К сожалению, иностранные инвестиции в офисную недвижимость как по итогам 2003 года, так и на конец 2004 года занимают незначительную часть их общего объема. Этому есть ряд объяснений. Вопервых, земля в городе все еще не подлежит продаже, а сдается в аренду сроком до 49 лет. При этом никто, кроме московского правительства, не может дать гарантий, что арендные ставки на землю не будут расти или что договор по какимлибо причинам не расторгнут.
Иностранные же инвесторы, как правило, ориентированы на долгосрочные инвестиции сроком от 20–25 лет и более.
Поэтому при выборе между рынками различных стран земельный вопрос часто становится непреодолимым препятствием на пути инвестиций в московский рынок офисов. Вовторых, в городе не так много зданий, имеющих инвестиционную привлекательность. По данным отдела исследований компании ABN Realty, их число не превышает восьмидесяти, причем около половины из них владельцы используют под себя, а значит, такие объекты находятся не на рынке. Лишь в последние два-три года девелоперы стали уделять большое значение качеству строительства, тому, чтобы вводимое в эксплуатацию здание и через десять-пятнадцать лет соответствовало международным стандартам по своему инженерно-техническому наполнению. И наконец, втретьих, немногие иностранные инвесторы, планируя новое строительство, готовы работать на незнакомом рынке, имеющем не самую завидную репутацию в связи со всем известной бюрократизацией властей города.
Если же говорить о проблеме иностранных инвестиций в широком смысле, то заметное увеличение их объема станет возможным лишь после того, как России будут присвоены инвестиционные рейтинги всеми инвестиционными агентствами мира. А пока, если смотреть на общую статистику, можно заметить, что львиная доля инвестиций относится к прочим инвестициям. Прочие же инвестиции на 80–90 % состоят из кредитов. То есть иностранный капитал на сегодняшний день готов лишь кредитовать российскую экономику, но не готов к прямым или портфельным инвестициям в Россию.
Поэтому часто применяется практика привлечения иностранным инвестором российского партнера. Примером такого сотрудничества можно считать проект офисного здания компании Siemens на Ленинградском проспекте, владение 39. В качестве девелопера проекта здесь выступит дочерняя структура компании «АФК Система» — «Система-Галс», обеспе­чивая выполнение юридических, производственных и строительных процессов по объекту. Надо сказать, что это не первый опыт компании по возведению офисного здания под заказчика. Несколько лет назад «Система-Галс» на Большой Ордынке построила офисное здание компании Daimler-Chrysler, которое своими архитектурными и инженерными характеристиками до сих пор выгодно выделяется из ряда офисных центров класса А. О другом совместном проекте российской и иностранной компании было заявлено также в этом году: дочерняя структура компании «Интеррос» — «Открытые Инвестиции» — объявила о начале сотрудничества с Brunswiсk Capital по реализации проекта офисного центра на проспекте Академика Сахарова.
Примером того, что приток иностранного капитала в рынок офисов крайне мал, служит проект «Москва-Сити», строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Ис