Представленная статья продолжает тему социального найма жилья в России. Жилищный кодекс РСФСР действовал в нашей стране чуть больше 21 года. Естественно, что за это время многое изменилось. Большинство положений документа перестали действовать. В новом Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) четко расписаны основные права и обязанности сторон по договору социального найма, причем как нанимателя, так и наймодателя.

Напомним, что в Жилищном кодексе РСФСР статья, посвященная обязанностям наймодателя, вообще отсутствовала. Во вновь принятом жилищном законе данный недостаток был устранен. Рассмотрим основные права и обязанности сторон по договору социального найма.
Права и обязанности наймодателя
Наймодателем по договору социального найма является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Его главным правом является право требовать своевременного внесения платы за жилье и за коммунальные услуги. Если наниматель не выполняет это условие более шести месяцев, то наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма в судебном порядке.
К основным обязанностям наймодателя по договору относят следующие:

передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
За неисполнение своих обязанностей по договору наймодатель несет предусмотренную законом ответственность. Так, в частности, в ЖК РФ прописана ответственность наймодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта общего имущества и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В данном случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жильем, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Права и обязанности нанимателя
Права нанимателя перечислены в ст. 67 ЖК РФ. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилья, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Также наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаем, что можно осуществить с письменного разрешения наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Разрешено сдавать часть занимаемого жилья, а в случае временного выезда — все помещение. При этом следует соблюсти следующее условие: после заключения договора общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составить не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Кроме того, передачу жилья не допускают, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ. Договор поднайма заключают в письменной форме, один экземпляр передают наймодателю. Если срок поднайма не определен в договоре, то соглашение считают заключенным на один год. В документе необходимо указать граждан, вселяющихся вместе с поднанимателем, а также размер, порядок и сроки внесения платы за поднаем.
Договор поднайма прекращает действие по истечении срока, на который он был заключен, или в случае прекращения действия договора найма. Расторжение договора поднайма происходит по соглашению сторон и при невыполнении поднанимателем условий документа. Кроме того, расторгнуть договор можно в судебном порядке, в случае если поднаниматель или граждане, за действия которых он отвечает, нарушают права и законные интересы соседей или используют жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводят необходимый ремонт. Но перед обращением в суд наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения. В случае если тот продолжает нарушать права соседей или портит имущество, наниматель идет в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя. При соглашении, заключенном без указания срока, инициатор его расторжения обязан предупредить другую сторону за три месяца.
Следующее право нанимателя — вселять в занимаемое жилье других граждан в качестве членов семьи. Для этого ему необходимо получить согласие в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Но наймодатель вправе запретить вселение граждан, если в его результате общая площадь соответствующего жилого помещения составит на одного члена семьи менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.
Наниматель также вправе разрешить проживание в занимаемом им помещении другим гражданам в качестве временных проживающих. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут в жилом помещении безвозмездно. Для временного проживания необходимо письменное согласие других членов семьи, а также предварительное уведомление наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить соответствующее жилье по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
К правам нанимателя относят и право на обмен или замену занимаемого жилого помещения, а также право на предоставление ему помещения меньшего размера взамен занимаемого. Наниматель имеет не только права, но и обязанности. Основными из них являются:
использовать жилье по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилья;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Данные права и обязанности имеет не только наниматель, но и члены его семьи. Кроме того, дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Михаил АрбенинНедвижимость и цены