В конце 2004 года российское законодательство претерпело серьезные изменения: ряд законов, относящихся к жилищной реформе, был подписан президентом. Некоторые из этих документов уже анализировались на страницах М2. Сегодня мы рассмотрим Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

B законе установлено, что перевод земель осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в уполномоченные органы. Заинтересованным лицом является любое лицо (гражданин, организация, представитель органов власти и т. д.), которое может обосновать необходимость перевода и подтвердить свои права на землю. Под уполномоченными органами подразумеваются те исполнительные органы, в чьем ведении находится тот или иной участок.
К сожалению, закон содержит ряд норм, которые противоречат друг другу. Так, например, в нем указано, что содержание ходатайства и состав прилагаемых документов устанавливаются в зависимости от категории земли органами государственной власти субъекта РФ или правительством России (п. 2 ст. 2). Между тем сразу после указанного пункта следует подробное описание всего, что должно быть указано в ходатайстве (вместе со списком документов).
Это и другие противоречия в законе можно объяснить либо недоработками в проекте, либо попыткой создать «двойные» стандарты.

Работа для «переводчиков»
Итак, помимо ходатайства в уполномоченный орган необходимо предоставить:
– выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о переводимом земельном участке;
– копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);
– копию выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
– выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на переводимый земельный участок;
– согласие правообладателя земельного участка на его перевод в состав земель другой категории;
– расчеты потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства (если они есть);
– заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено законодательством).
Само ходатайство должно содержать кадастровый номер земельного участка, указание на категории земель до и после перевода, обоснование такого перевода, а также подтверждение прав на земельный участок.
После предоставления всех необходимых документов уполномоченный орган принимает акт либо о переводе земли, либо об отказе в этом. Причем если документы направлялись в правительство России, акт должен быть принят не позднее трех месяцев с момента поступления ходатайства, а если в органы местного самоуправления или органы власти субъектов Федерации — то в течение двух месяцев.
Принятый акт направляется заявителю. В нем должны быть указаны:
– основания изменения категории земель;
– границы и описание местоположения земель, их площадь и кадастровые номера;
– исходная категория земель;
– категория земель, в которую осуществляется перевод.
Законом определено, что акт о переводе (или о запрещении перевода) земли не может быть принят на какой-либо срок. Таким образом, единственным способом оспорить такой документ остается обращение в суд.
Перевод земли не допускается в следующих случаях:
– если действующим законодательством ограничен либо запрещен перевод данной земли из одной категории в другую;
– имеется отрицательное заключение государственной экологической экспертизы;
– установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земли соответствующим документам (документация по планировке территории, землеустроительная и лесоустроительная документация).
В некоторых случаях может быть отказано даже в рассмотрении ходатайства: например, если обращается лицо, которое не может подавать подобное ходатайство, или если в документах есть нарушения формы, состава и содержания. Если в принятии ходатайства отказано, оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента его подачи. Причем в обязательном порядке должны быть указаны причины отказа.
После получения акта о переводе земли из одной категории в другую нет смысла спешить зарегистрировать изменения — это является обязанностью органов, принявших соответствующий акт. После внесения соответствующих изменений в кадастр они вносятся также в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с одновременным извещением собственника об указанных изменениях. После этого процедура перевода земли считается завершенной. Переоформление правоустанавливающих документов при этом необязательно, однако лучше запастись бумагами, подтверждающими факт подачи и удовлетворения ходатайства, и переоформить документы.
В законе сказано, что государственные и муниципальные органы могут ходатайствовать о переводе земли без согласия правообладателя (в том числе и собственника) в том случае, если такой перевод связан с созданием особо охраняемых природных территорий либо при установлении (изменении) черты поселений. При создании особо охраняемых природных территорий согласие правообладателя не требуется в том случае, если участок не будет у него изыматься.
Если для изменения целевого назначения земли производится ее изъятие, государственные и муниципальные органы обязаны сначала произвести выкуп, а потом заниматься переводом земли из одной категории в другую. Данная норма призвана защитить собственников и иных правообладателей от произвола властей.

Как не заблудиться в трех соснах
В главе второй рассматриваемого закона содержатся нормы, регулирующие перевод отдельных категорий земель (сельхозугодий, земель промышленного и иного специального назначения и т. д.). Рассмотрим каждый из таких случаев отдельно.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможен в случае:
– консервации земель;
– создания особо охраняемых природных территорий;
– установления (изменения) черты поселений;
– строительства промышленных объектов (при непригодности земель для сельскохозяйственных нужд);
– включения непригодных земель в состав земель водного или лесного фонда, а также земель запаса;
– выполнения международных обязательств России;
– обеспечения обороны и безопасности страны;
– строительства объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и т. д. (при условии невозможности размещения подобных объектов в иных местах).
Таким образом, появились реальные возможности перевода земель сельхозназначения в иные категории. Такой перевод позволит распоряжаться переведенными участками абсолютно свободно.
Еще две категории земель всегда привлекали внимание наших сограждан своими потенциальными возможностями. Речь идет о землях лесного и водного фондов. Ранее законодательство ограничивало их использование, а способов преодоления запретов имелось немного. Теперь порядок несколько изменился. Так, земли лесного фонда можно перевести в иную категорию в следующих случаях:
– если изменение их целевого назначения предусмотрено соответствующими документами (планы строительства дорог, поселений и т. п.);
– при невозможности их дальнейшего использования по целевому назначению (должно иметься соответствующее заключение экологической экспертизы);
– в случае прекращения нужд лесного хозяйства;
– при необходимости обеспечения обороны страны, энергетики, сельского хозяйства и т. д.
Земли водного фонда переводятся в иную категорию, если на их месте создаются особо охраняемые природные территории, размещаются объекты государственного или муниципального значения или если водный объект прекратил свое существование или изменил местонахождение (например, трансформировалось русло реки и т. п.).

Пора подводить итоги
Для перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения (ст. 9 Закона) необходимо наличие утвержденного проекта рекультивации земель. Причем если почвенный слой был нарушен в связи с целевым использованием участка, перевод в иную категорию возможен только после восстановления почвы.
Перевод земель особо охраняемых природных территорий возможен, только если они утратили свое значение и их использование по целевому назначению невозможно.
Глава третья закона регулирует разрешение споров, возникающих относительно принадлежности участка к той или иной категории земли. Также данная часть документа регламентирует вопросы, связанные с переводом земель, собственник которых не определен (т. е. не ясно, какой орган власти имеет право ими распоряжаться). Так, правительство России осуществляет перевод следующих земель:
– необходимых для федеральных нужд;
– лесного фонда;
– водного фонда, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности;
– особо охраняемых территорий и объектов федерального значения;
– для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Закон о переводе земель позволит не только упорядочить отношения в данной сфере, но и решить некоторые проблемы, связанные с использованием земельных участков. Тот факт, что определен перечень случаев, в которых возможен перевод лесных, водных и сельскохозяйственных земель, имеет большое значение. Однако у данного закона есть и оборотная сторона.
Девелоперы в поисках наиболее привлекательных для коттеджного строительства мест давно «положили глаз» на лесные и прибрежные участки. До недавнего времени застройка таких мест была возможна лишь с нарушением законодательства. Однако теперь, когда подобные земли можно перевести в иную категорию, возведение загородных резиденций может принять массовый характер. Вопрос в том, насколько сильный урон нанесет лесам и водоемам активно развернувшееся строительство.

Алексей ГАЛКИН
Юрист департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В настоящее время перевод земель лесного фонда под застройку, произведенный ранее с нарушениями, можно узаконить. Это касается участков, на которых ведется строительство или которые уже застроены.
Теперь законодатели пошли дальше в отношении земель, у которых не определена категория, дав право на ее определение органам местного самоуправления. То есть чиновники могут отнести участок к удобной для просителя категории, что в будущем повлечет еще большую неразбериху в документах на землю и, соответственно, увеличение числа судебных споров по земле.
Правда, все вышеуказанные замечания дают собственнику больше возможностей для защиты своих прав.

Сергей ЧЕРЕПАНОВ
Юрист агентства недвижимости «Домострой»:
— Вступивший в силу федеральный закон установил порядок изменения всех категорий земельных участков. Нормативные документы Московской области должны быть приведены в соответствие с указанным законом. Однако органам государственной власти Московской области нет необходимости вносить существенные изменения в существующий порядок перевода земель. Правительство области активно принимает акты по изменению категории земельных участков при условии подготовки установленного законодательством пакета документов. Услуги по подготовке необходимых документов предоставляют некоторые предприятия Москвы и Подмосковья.

Иван КуприяновМ2 - Квадратный метр