зарубежная недвижимость

Несмотря на то что в целом рост цен на недвижимость на перегретых западных рынках замедлился, цены в нише дорогого жилья продолжают расти. В США это особенно актуально для региональных рынков с большой долей "звездного населения" – Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Нэшвилла и Майами. В Европе самая дорогая недвижимость в Лондоне и Париже.

Нью-Йорк и Лос-Анджелес

       Самая дорогая недвижимость в США находится в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе. Значительную часть населения обоих городов составляют "звезды", как шоу-, так и просто бизнеса, и все они интересуются дорогой недвижимостью ценой свыше $10 млн. Цены на нее практически не зависят ни от повышения банковских ставок, ни от общей ситуации на рынке. По словам Шона Ошера, брокера из Douglas Elliman Realty на Манхэттене, "большинство из тех, кто тратит на жилье более $10 млн, платит наличными. Растущие банковские ставки могут влиять на их бизнес или другие виды доходов, но не на покупку недвижимости". После застоя в этой нише, пришедшегося на 2000-2002 годы, в последние два года спрос резко повысился, что привело как к росту цен – на 20-30% и более, так и к дефициту предложения. Еще пару лет назад продажа жилья за $5 млн была редкостью, а сейчас никого не удивляют и сделки в $12-15 млн. "Цены в этой нише поистине астрономические,– говорит господин Ошер.– Большинство покупателей уже имеют недвижимость в других частях света и чувствуют себя чуть ли не обязанными приобрести что-то в Нью-Йорке, даже если это не основное место их жительства".

       Особенно активизировался рынок дорогих кооперативных квартир. По данным Stribling & Associates Private Brokerage, за первое полугодие 2004 года на Манхэттене было совершено 13 сделок по $10 млн и выше, тогда как в 2000 году было заключено восемь таких сделок.

       Ощутимый дефицит супердорогих кооперативных квартир способствовал повышению цен и в нише дорогих таунхаусов. В первом полугодии большинство таунхаусов находилось в ценовой нише от $4 млн до $10 млн. Более 27% всех таунхаусов, проданных дороже чем за $4 млн, находилось в нижней части Манхэттена. У богатых клиентов, как никогда, популярны артистические районы Сохо, Флатирон, Гринвич-Вилидж и Трибека, сюда переезжают даже из таких престижных мест, как 5-я авеню и Парк-авеню. Это связано прежде всего с развитием инфраструктуры нижнего Манхэттена: качество жизни здесь не ниже, чем в традиционно престижных районах, зато больше архитектурного разнообразия. Недавно недвижимость в нижнем Манхэттене купили актрисы Мерил Стрип, Мэри-Кейт и Эшли Ольсен, а также издательница Марта Стюарт.

       В окрестностях Лос-Анджелеса наиболее высоки цены в таких районах, как Бель-Эйр, Беверли-Хиллз, Санта-Моника и Малибу. В Малибу продюсер и музыкант Кеннет Эдмондс (Babyface) недавно продал свое поместье за $20 млн владельцу лос-анджелесской бейсбольной команды Dodgers Фрэнку Маккорту. Дома в Санта-Монике, которые еще недавно продавались за $3 млн, сейчас легко уходят за $4 млн. В этих условиях владельцы, которые хотят перейти в более высокую ценовую нишу жилья, должны продать свой дом по удвоенной цене или сделать в нем дорогой ремонт, чтобы повысить его рыночную стоимость.

Майами и Нэшвилл

       По мнению риэлтеров, наибольшему риску в нише дорогой недвижимости подвергаются те, кто тратит от $1 млн до $3 млн. Им приходится брать кредиты, и они предпочитают относительно новую услугу – ипотеку без начального взноса. Она особенно популярна среди музыкантов, доход которых нестабилен.
У этой категории любителей дорогой недвижимости в последнее время популярны Майами и Нэшвилл – столицы соответственно латиноамериканской музыки и кантри. О росте значения Майами в музыкальной отрасли говорит тот факт, что в августе MTV провело там – впервые не в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе – церемонию Video Music Awards. "В прошлом многие исполнители рассматривали Майами как перевалочный пункт,– говорит Алекс Эрнандес, вице-президент Miami Music Private Banking Group.– Сейчас многие намерены сделать южную Флориду своей основной резиденцией, и из-за этого спрос на дорогую недвижимость повысился".

       Покупатели в основном интересуются недвижимостью двух типов, причем в обоих случаях она должна находиться близко к воде. Одни предпочитают уединенные огромные поместья, другие – роскошные квартиры в новостройках. В следующем году на рынке появятся 50 новых кондоминиумов в Майами-Бич, центре Майами и прилегающих районах.

       В Нэшвилле покупатели интересуются в основном большими участками ближе к центру города или загородными поместьями в 10-15 или более акров (4-6 га). Дома в обеих категориях стоят от $1,5 млн до $4 млн – впервые в этой части страны образуется ниша дорогой недвижимости, и цены продолжают расти. При этом число предложений в ценовой нише ниже $1 млн уменьшается, а выше – увеличивается.

Лондон и Париж

       В Британии в первом полугодии 2004 года, согласно данным Land Registry, наблюдался резкий рост сделок с недвижимостью стоимостью 1 млн (€1,43 млн) и выше – их было на 61% больше, чем за тот же период прошлого года, а в нише выше 2 млн (€2,86 млн) – на 50% больше, чем в прошлом году. Причина этого – быстрый рост цен в последнее время: с 2001 года они выросли в среднем на 64%.

       Две трети сделок в этой нише заключалось в Лондоне – на 76% больше, чем в прошлом году (в среднем 50 сделок в неделю), а в нише от 2 млн – на 50%. В целом в Лондоне одна из двадцати сделок совершается с недвижимостью стоимостью 1 млн и больше. Одна из трех сделок приходится на такие традиционно дорогие районы, как Кенсингтон, Челси и Вестминстер. До 50% покупателей недвижимости в этих районах намерены жить там постоянно, 30% – временно (имеют резиденцию за границей) и только 10% покупают, чтобы сдавать. По словам Руперта Коннела, директора одного из офисов риэлтерской компании DTZ Residential, на ценах дорогой недвижимости в Британии рост банковских ставок и замедление рынка в целом не сказались.

       В Лондоне наблюдается разделение по линии восток-запад: на западе (там находятся самые престижные районы – Южный Кенсингтон, Вестминстер, Белгравия и Найтсбридж) растет спрос на большие дома, тогда как на востоке нарасхват идут небольшие квартиры.

       Жилая площадь типичной квартиры с двумя спальнями в западном Лондоне составляет 1 тыс. кв. футов (93 кв. м), с тремя спальнями – 1,5 тыс. (140 кв. м). В целом средняя цена квадратного фута в западном Лондоне колеблется от 750 (€1071) до 2 тыс. (€2857). Средняя цена новой квартиры в Южном Кенсингтоне с одной спальней – 410 тыс. (€585,7 тыс.), с двумя – 560 тыс. (€800 тыс.). Новые квартиры в Мэйфэре в среднем стоят от 360 тыс. (€514,3 тыс.) за квартиры с одной спальней до 525 тыс. (€750 тыс.) за квартиры в двумя спальнями. Быстро распродается новостройка из 14 оформленных по дизайнерским проектам квартир по адресу 21, Davies Street Mayfair – от 1,65 млн (€2,36млн) до 5,25 млн (€7,5 млн) за двух- и трехспальные квартиры. Самая дорогая квартира – с двумя спальнями, кондиционером, балконом и подземной парковкой – выставлена на продажу за 2,35 млн (€3,35 млн). В районе Найтсбридж в 203-квартирном доме с видом на Гайд-парк цены начинаются от 550 тыс. (€785,6 тыс.) за односпальную квартиру и доходят до 18 млн (€25,7 млн) за пентхаус в 7,561 тыс. кв. футов (702 кв. м). Большой популярностью пользуется новый дом Senses на Queenstown Road, в котором больше 500 квартир с видом на Баттерси-парк. Здесь