В своем докладе на Второй Всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость" Юрий Росляк, первый заместитель мэра Москвы, отметил, что современный столичный рынок недвижимости является одним из наиболее привлекательных для инвесторов. На нем разумно сочетаются большой потенциал роста, прибыльность и риски.

В ожидании семи миллиардов

Сегодня "правильные" вложения в коммерческую недвижимость Москвы приносят инвесторам 13% годовых, в жилую - 25 процентов.  Это в несколько раз выше доходности на сложившихся и уже ставших старыми рынках Западной Европы. Там инвестиции в недвижимость дают отдачу не более 7-8% годовых. Высокая доходность, несмотря на сопоставимые с ней риски, уже привлекла в столицу иностранных инвесторов, из них наибольший интерес продемонстрировали инвесторы Великобритании (доля их вложений равна 36% от общего объема зарубежных инвестиций) и Франции (на них приходится 24%). По словам Юрия Росляка, международные аналитики предсказывают, что к 2006 году объем иностранных вложений в российскую недвижимость может достичь 7 млрд. долларов.

Но Правительство Москвы стремится создать привлекательные условия для привлечения не только иностранных инвесторов, но и стимулировать отечественных. Основной упрек со стороны последних сводится к непрозрачности подбора инвесторов для осуществления крупных городских проектов. Чтобы подобных упреков было меньше, сейчас создается единая система конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов на территории города.

Но если проблемы крупных инвесторов в Москве решаются более-менее успешно, причем, в первую очередь, на уровне исполнительной власти города, то ведение бизнеса частными мелкими инвесторами, в чьей роли, в принципе, может выступить каждый из нас, это задача, которая требует более  серьезных мер в масштабах всей страны, в том числе законодательных.

Приманка в 25%

Сегодня у потенциального частного инвестора в России нет особенно богатого выбора, куда вкладывать деньги. Свои средства люди могут просто положить в банк, а также приобрести на них паи различных инвестиционных фондов. Поэтому вложения в недвижимость, особенно на стадии строительства, по-прежнему рассматриваются в качестве приоритетного направления. Хотя высокие риски подобных схем сегодня уже стали притчей во языцех. Застройщики, для того чтобы начать (и что особенно важно для их соинвесторов) и завершить строительство, привлекают не только собственные средства, но и заемные деньги. Эти деньги либо дают банки, но не очень охотно, либо партнеры застройщика, а также физические лица, то есть обыкновенные граждане, которые по каким-либо побудительным мотивам решились вложиться в новостройку. Понятно, что наибольший потенциал из всех перечисленных источников - именно у физических лиц, то есть частных инвесторов.

По оценке Салавата Халилова, генерального директора управляющей компании "НВК", сегодня под подушкой у населения лежит около 90 млрд. долларов, сумма, сопоставимая с золотовалютным запасом страны. Как заставить население извлечь свои деньги из-под подушки и отдать их на новое строительство - вопрос, над которым ломают голову не только застройщики, но и законодатели. По мнению С. Халилова, одним из привлекательных для потенциальных инвесторов вариантов могли бы стать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФы).

Рекламируя свое новое детище, управляющие компании предлагают потенциальным инвесторам  доходность как минимум в 25% годовых. Достигаться подобные сверхприбыли будут в основном за счет вывода паев на фондовый рынок, то есть во вторичное обращение. К тому же держатели паев могут экономить на налогах.

Существующее налоговое законодательство теоретически позволяет освободить закрытые ПИФы от излишнего налогообложения. Ведь по закону, такие организации не являются юридическими лицами, обязанными, в соответствии с Налоговым кодексом, платить НДС, а также налог на прибыль и на имущество. Поэтому потенциальный арендатор недвижимости, взяв в аренду дом у закрытого ПИФа, освобождает последнего от необходимости выплачивать вышеуказанные налоги. В то время как обычный арендодатель заплатит их по полной программе. Правда, радужную картину налогового рая несколько портит общепринятая бухгалтерия, в которой НДС бывает не только исходящим, но и входящим, и платить его должен как любой арендодатель, так и любой арендатор.

Тем не менее, подобные ПИФы уже создаются и активно рекламируются. На самом деле, объявленная доходность в 25% - сильнейшая приманка для потенциальных российских инвесторов, у которых, как уже было сказано, выбора вложения денег с такой отдачей практически нет. В первую очередь, такая форма инвестиций, как ожидают ее пропагандисты, будет интересна тем, кто не стремится управлять недвижимостью, в которую вложил деньги, но заинтересован преимущественно в получении финансовой прибыли.

Как подтвердил в своем выступлении Виктор Плескачевский, председатель Комитета Государственной думы РФ по собственности, в стране много накоплений, и они растут, соответственно, увеличивается и инвестиционная потребность, но нормальных, адекватных и низкорисковых схем, которые управляли бы движением капитала и финансовыми рынками, - не существует. Для развития тех же фондов в стране нет условий. В то время как их активизация совершенно четко способствовала бы появлению тех "длинных" денег, которые сегодня так необходимы рынку.

Все дороги ведут в банк

На рынке сегодня развиваются несколько форм приобретения недвижимости: первый способ, наиболее доходный и наиболее рискованный, - рассрочка платежа с инвестированием в строящееся жилье. Еще недавно такие инвестиции приносили 20-30% годовых. Правда, основываются эти схемы чаще всего на порядочности застройщика-соинвестора. Второй, не менее рискованный способ - накопительные схемы современных ЖСК. Залог их успеха - порядочность уже председателя кооператива. Против таких схем особенно выступал Виктор Плескачевский, назвав их "правовой формой, имеющей родовые уродства".

Современные ЖСК - некий гибрид потребительского кооператива и организации, ведущей хозяйственную деятельность, которая сегодняшним законодательством никак не регулируется. Законодатель предлагает разделить потребительские и хозяйственные основы ЖСК, оставив лишь потребительскую модель. Таким образом, контроль за их деятельностью будет осуществляться самим потребителем, который, по сути, является инвестором, накапливающим в кооперативе средства на приобретение того же жилья.

Понятно, что вышеописанные схемы вряд ли являются перспективными для цивилизованного рынка недвижимости. На таких зыбких основаниях, как доверие к застройщику или председателю ЖСК выстраивать модели долговременных инвестиций весьма проблематично. Наиболее цивилизованный и безопасный способ - ипотека. По мнению Ирины Радченко, вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов, сегодня она развивается бурными темпами. В Москве между банками, выдающими ипотечные кредиты, началась активная конкуренция. Соответственно, доступность и привлекательность ипотеки растет: сегодня минимальные процентные ставки по ипотечному кредиту в столице - 9% в валюте, а первоначальный взнос может быть снижен до 10 процентов.

Но даже в этой ситуации ипотечный кредит - прерогатива весьма узкого круга лиц. Ирина Радченко привела следующие расчеты: чтобы приобрести обычную однокомнатную квартиру (стоимостью 60 тысяч долларов), молодая бездетная семья, имеющая  совокупный доход в тысячу долларов в месяц, сможет накопить 30-процентный первоначальный взнос на квартиру лет за пять. При условии, что ежемесячно супруги будут откладывать не менее 300 долларов, и при сохранении существующих цен на недвижимость. Но, даже накопив требуемую сумму, они не смогут взять у банка в кредит недостающие им 42 тысячи долларов (из расчета под 13% годовых на 10 лет). Для этого им необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 долларов в месяц.

Так что сегодня ипотека рассматривается не столько как средство решения жилищных проблем, а как выгодное инвестиционное вложение. Особенно, если речь идет о дорогих квартирах. Даже состоятельные люди сегодня предпочитают приобретать квартиры в кредит, но не по причине нехватки денег, а из прагматических соображений. Взять у банка ипотечные деньги им выгоднее, чем вынуть свои из собственного бизнеса.

Наталья СамаринаКвартира. Дача. Офис