Одним из локомотивов жилищного рынка призвано стать ипотечное кредитование. Владимир ПОНОМАРЕВ, президент Ассоциации участников ипотечного рынка, на открытии выставки заявил, что члены его организации и власть - являются  партнерами в обеспечении людей доступным жильем. Именно это партнерство, по его мнению, обеспечит в ближайшем будущем невиданный строительный бум, а 11-я выставка "Домэкспо" - это не что иное, как смотр боевых сил перед этим бумом. Особо он отметил популярный проект "Улица ипотеки", начатый в 2003 году по поручению президента. Именно стенды этого проекта, уверяет В.Пономарев, притягивают наибольшее число посетителей.

О законодательстве, имеющем отношение к ипотечному кредитованию, в последнее время рассказывается много. Поэтому на круглом столе, посвященном доступному жилью, г-н Пономарев рассказал о том новом, что еще только обсуждается. Здесь он выделил проект страхования кредитных рисков с целью снижения стоимости кредитов. Кроме того, начал обсуждаться закон о праве на застройку. Подобный закон был в свое время предложен еще Петром Столыпиным и принят в 1912 году. Но для современной России проблема эта еще более актуальна. Причина в том, что земля отнюдь не везде является собственностью застройщика, а аренда участков - это дополнительный риск для инвесторов, а значит - и для банков. Отсюда высокая стоимость кредитов. Пономарев критически отозвался и о вводимых в Москве аукционах. По его мнению, при несформированности земельного рынка такой подход только еще больше увеличит цены: выброс участков под застройку регулируется административно, земли в частной собственности нет, и в условиях искусственного ограничения земельного ресурса инвестор, выигравший на аукционе право на застройку, будет вынужден компенсировать свои издержки. За счет кого, думается, и так ясно - за счет того же покупателя.

Мы пойдем другим путем - третьим

До сих пор в этом вопросе сталкиваются две непримиримые позиции. Первые говорят, что надо стимулировать приватизацию земли в городах. Вторые, что следует законсервировать отношения долгосрочной аренды, оставляющие в руках города перманентный инструмент регулирования. Г-н Пономарев и инициаторы нового закона - за третий путь. Иметь землю в собственности, говорят они, важно только для индивидуального строительства: в случае с многоквартирным домом мы все равно не можем воспользоваться участком под ним - она принадлежит всем жильцам на правах долевой собственности без права отчуждения долей. Выход - законодательно гарантировать собственникам (индивидуальным и корпоративным) права на все, что построено на участке, независимо от того, в чьей собственности он находится - города, компании или частного лица.

Еще одной важной тенденцией в продвижении ипотеки В.Пономарев считает ее децентрализацию. Пора перестать уповать, что манна небесная свалится из центра. Необходимо содействовать местным администрациям в развитии региональных ипотечных программ. Такая многополярная система сейчас уже  развивается. В частности, на местах возникают холдинги, объединяющие функции ипотечного брокера и застройщика. Что касается дилеммы с кредитованием новостроек, то и этот вопрос разрешим. Понятно, что обычная ипотека здесь неприменима - пока не оформлены права собственности, нет предмета залога. Но сейчас возник новый подход - так называемые "конвертируемые" ипотечные кредиты. Новизна их, заметим от себя, относительна, скажем, DeltaCredit проделывает такие схемы не первый год. Суть - выдача обычного потребительского кредита (под более высокий процент из-за дополнительного риска) и последующая конвертация его в ипотеку после оформления квартиры в собственность заемщику.

Средний класс еще за это заплатит

Задав самому себе вопрос, зачем нужна его ассоциация, ее президент сам же на него и ответил, причем вполне подробно. Ассоциация делает много полезного, но особо нужна она регионам, чтобы вести переговоры об инвестициях с западными представителями. И дело, конечно, не в любви руководителей организации к зарубежным командировкам. Денег, по словам г-на Пономарева, и в России хватает. Но вместе с инвестициями приходят и новые, более цивилизованные отношения на рынке, а также новые строительные технологии.

Вывод: именно цивилизованные отношения приведут нас к доступному жилью. А вот административное давление, напротив, искажает реальные цены. И если запустить дотационные механизмы, то цены от этого не снизятся: оптовики найдут способ скупать дешевое жилье и продавать его с наваром. Если государство хочет взять на себя регулирование рынка, оно должно иметь для этого ресурс. А единственный реальный ресурс - это средний класс. Поэтому государство должно диктовать цены только в сегменте жилья, предназначенного для малоимущих, в остальных секторах должен быть естественный регулятор - рынок.

Петр ЧерновКвартира. Дача. Офис