В последние несколько лет на рынок недвижимости пришло огромное количество частных инвесторов. Ничего удивительного в этом нет – рынок акций в нашей стране пока непрозрачен и непонятен большинству населения; банковские вклады – тут много вопросов с надежностью и предлагаемыми процентами. В общем, как оказалось, недвижимость – едва ли не единственный доступный «человеку с улицы» инвестиционный инструмент.

Способов инвестирования существует несколько. Каждый – как это всегда бывает – обладает и достоинствами, и недостатками.

Котлован чудес

Самый, вероятно, популярный в последнее время способ. Механизм описывался множество раз, причем не только специализированных изданиях, но и в обычных общественно-политических. Покупаем квартиру на этапе строительства («на котловане»), а затем, когда дом возведен, продаем ее.

Способ привлекателен своей необременительностью. Купить квартиру просто – надо всего лишь приехать с деньгами в офис фирмы-продавца, а всю работу по подготовке документов сделают там. Потом пару лет занимаемся своими делами, временами поглядывая, как трудолюбивые, словно муравьи, строители возводят новый дом. Продать готовую квартиру чуть сложнее – тут нужно и документы собирать, и покупателям объект показывать, и торговаться – но все эти трудности готовы за 5-6% взять на себя трудяги-риэлторы. Зато какие волшебные проценты эта процедура обещала – 20% годовых, 30… В одной статье даже удалось прочитать про дом, который за два года подорожал вдвое, принеся, таким образом, частным инвесторам по 50% годовых!

Есть тут, правда, одна тонкость. Умопомрачительная доходность складывалась из двух составляющих: удорожания квартиры по мере строительства и общего роста рынка – который, как мы помним, по итогам 2003 г. составил 45%. Отделить одно от другого было сложно – да в тот период эйфории и не нужно. Сейчас – иначе, поскольку с июня цены на рынке недвижимости не растут, и что с ними будет дальше – непонятно.

«В период бурного роста цен все, во что ни вложись, было выгодно, – говорит Оксана КААРМА, зам. директора Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Достаточно было только выбрать объект с длинным инвестиционным циклом. Сейчас прогнозировать ситуацию сложно, все зависит от того, что будет с рынком. С одной стороны, не видно никаких объективных предпосылок к снижению цен. С другой – начало осени не принесло увеличения числа обращений покупателей, хотя мы, откровенно говоря, ждали этого. А не будет спроса – ничего не станет и дорожать. Или будет, как в большинстве развитых стран, на 5% в год, только компенсируя инфляцию. А это уже не инвестиции, а вложение денег с целью их сохранности».

Добавим еще одну деталь – повысившуюся грамотность застройщиков. Прежде цены росли во многом благодаря тому, что многие фирмы продавали новостройки по очень низким ценам. Сегодня же большинство застройщиков стали умнее, они сразу ставят цену близко к максимуму и корректируют ее потом незначительно. Все сливки, соответственно, достаются застройщику, а частный инвестор довольствуется малым – если не очень малым.

Инвестирование на подобном рынке – это уже игра мастерства, способность понять, что будет дорожать. По словам О. Каарма, всегда есть и будут объекты, на которые продолжится рост цен – расположенные в эксклюзивных местах, очень высокого качества. Более дорогое жилье как инвестиционный инструмент безопаснее, потому оно сохраняет больший потенциал для роста, тогда как эконом-класс, дорожавший в последние годы чересчур шустро, уже подошел к максимуму. Останутся и застройщики, которые будут предлагать выгодную цену. Но анализировать все это нужно профессионально – в Москве уже были случаи, когда дом сначала распродавался баснословно дешево, а потом выяснялось, что построить его за такие деньги невозможно.

В общем, выбор объекта для инвестирования теперь становится сложным делом, который нужно поручить внушающим доверие профессионалам. И, разумеется, не будет здесь никаких «гарантированных» процентов.

Сельская новь

Сегодня в Подмосковье в большом количестве строятся коттеджные поселки. Все происходит приблизительно так же, как и в Москве: частный инвестор покупает на нулевом цикле, а затем по мере строительства объект дорожает. Инвестировать можно, доходность в некоторых случаях будет даже выше чем в городе. Проблема в том, что за городом всевозможные риски намного выше.

Риск первый – сроки. Даже в Москве уже стало «хорошим тоном» сдавать объекты на полгода позже графика. А ведь при строительстве многоквартирного дома на застройщика давят все покупатели вместе. Коттеджный поселок – это множество отдельных домов, и владелец каждого остается с застройщиком один на один. Второй риск – качество. Опять-таки в городе за этим следят строже – если рухнет многоэтажный дом, это станет катастрофой. Если же некачественно построят коттедж – это, по большому счету, будет лишь проблемой его владельца. Так что инвестирование в подобные объекты означает необходимость постоянно подгонять строителей и осуществлять технадзор – а это уже работа «на полную ставку».

С другой стороны, отмечает Светлана АБЕЛЯН, руководитель филиала «На Красных воротах» компании «Новый город», на рынке коттеджей, особенно не сверхдорогих, сейчас предложение намного меньше спроса. Покупают на нулевом цикле в основном для себя, а не для перепродажи – это означает, что пришедший на этот рынок инвестор окажется в завидном меньшинстве, у него не будет конкурентов.

В коттеджном поселке «Новорижский» застройка началась четыре года назад, земля тогда стоила по $2500 за сотку, плюс стоимость строительства – около $500 за кв.м.Сейчас земля там стоит минимум 5–6 тыс., а иногда и до 10–12, строения – по $1000 за кв.м, т.е. все выросло в 2–3 раза. Подобных примеров можно привести много. Но, облизываясь на высочайшую доходность, нужно помнить, что последние четыре года были, как и в Москве, периодом бурного развития рынка. Сейчас все устоялось. Плюс – опять же, как и в столице – застройщики теперь заботятся о том, чтобы взять все доходы себе. А при стабильном рынке прибыль 10–15% – это предел мечтаний.

Увеличить доходность возможно – нужно отказаться от услуг застройщика и возводить коттедж самостоятельно. Например, сегодня можно купить землю где-нибудь под Зеленоградом по $3500 за сотку, построить там дом метров в 300 по $400 за кв.м. Затратив в сумме $180 тыс., готовый дом можно продать затем за $250–280 тыс. – доходность, даже с учетом того, что вся операция займет минимум два года, получается на уровне 20–25% годовых.

Но тут есть масса нюансов. Нужна надежная строительная бригада, возможность приобретать дешевые материалы. Важно не ошибиться в вопросе соответствия дома и участка. Если близко к Москве и удобный подъезд – можно строить дорогой и качественный коттедж для постоянного проживания. Покупатели будут готовы даже пожертвовать площадью участка и замечательными ландшафтными видами, но им потребуется функциональный метраж, чтобы вся семья могла разместиться. При больших, более 30 км, расстояниях будут принципиальны размер участка, природа вокруг, а кондиции дома можно принести в жертву. Примеров ошибок в этом вопросе очень много – чаще всего далеко строят очень хорошие дома, с бассейнами и прочими удобствами. Но ездить каждый день в Москву покупатели не хотят, а платить 700 тыс. или даже миллион долларов за летнюю дачу – дороговато.

Что касается направления, то большинство застройщиков-индивидуалов действуют по принципу «где живу, там и работаю». Собственную «экологическую нишу» можно найти везде. Конечно, на Рублевке готовый объект получится в разы дороже, чем на Новорязанском шоссе, но там и цена земли выше. Вложенные деньги разные, но процент дохода везде примерно одинаков.

…Истории о том, как кто-то купил абы какую землю, построил на ней бог знает какой дом и продал все это за три миллиона – это сказки. Может быть, так было в середине 90-х, но сейчас дураков нет, особенно дураков с большими деньгами. Все покупатели сегодня ездят со своими экспертами, строителями.

Я рантье,рантье бывалый…

Еще один «народный» способ инвестирования – сдача квартир в аренду. По экспертным оценкам, в Москве их количество измеряется десятками тысяч. Минимальная доходность – от 6–8% годовых, на самых лучших объектах, по уверениям риэлторов, можно выжать до 20%. И это без учета поправки на рост стоимости квартиры. Правда, после знакомства с этими расчетами автору показалось, что сделаны они с некоторым «округлением» – то квартплату забыли включить в число необходимых трат, то капитальный ремонт с перепланировкой был сделан за полтора месяца. Более реальной выглядит цифра в 12–15% годовых – но и это, согласимся, неплохо!

Чтобы увеличить доходность, арендодателю нужно соблюсти несколько условий. Первое – не брать новостройку, прежде всего потому, что продаются они сегодня «на котловане», а это значит, что до момента сдачи придется ждать год-два. Второе – квартира должна быть максимально близко к Центру. Недвижимость в центральной части города стоит больше – это знают все. Но не всем известно, что арендные ставки растут «с опережением», так что чем ближе к кремлевским звездам, тем выгоднее становятся вложения.

Третье – всегда нужно помнить, что покупка «для жизни» и «для сдачи» – это разные вещи. Как говорит Константин АПРЕЛЕВ, президент агентства «Сава», вице-президент РГР, квартира, где все окна выходят на Садовое кольцо, для постоянного проживания годится не очень, и поэтому будет стоить меньше. Но многим снимающим требуется некая комбинация жилья и офиса, к ним приходят посетители – и помещение возле крупной магистрали они возьмут с удовольствием. Или первые этажи. Для жизни они считаются неудобными, продаются такие квартиры на 10–15% дешевле аналогичных на других этажах. Снимающих же это обстоятельство абсолютно не напрягает, арендная цена совсем не отличается.

Поскольку главными арендаторами дорогих квартир в Центре являются иностранцы, владельцу следует позаботиться о приведении жилья к «евростандарту». Если, например, в трехкомнатной квартире стандартная небольшая кухня, разумно объединить ее с ближайшей комнатой – получатся две спальни и кухня-гостиная. Хотя это мероприятие и принесет некоторые хлопоты и затраты (например, согласование перепланировки обходится сегодня в $2–2,5 тыс.), наличие популярной у «западников» открытой планировки существенно повысит цену. Точно так же хорошо бы устроить в квартире второй санузел. Чистый подъезд поднимает цену квартиры минимум на 10% – соответственно, если от вида лестницы у вас сводит скулы, нужно потратиться на косметический ремонт. Плюс разные мелочи – Интернет, спутниковая антенна. Когда квартира сдается за очень большие деньги, плата в лишние $30 в месяц роли не играет, но зато вы получаете большое конкурентное преимущество.

Принципиальнейший момент – когда сдавать квартиру. Цены всегда сильно растут в августе (в этом году – на 8–10%), а в конце весны происходит традиционное снижение. Сдав на пике цены, вы потом целый год (или несколько) будете получать лучшие деньги.

Единственный минус инвестирования в Центре – большая стартовая цена. Чтобы выйти на доходный рынок, нужно около $350 тыс.: 250–280 пойдут на покупку самой квартиры, 70–100 – на ее ремонт. Те, кто имеют всего $50–70 тыс., обречены на возню на окраине, где доходность составляет те самые 6–8%.

Есть много в мире, друг Горацио, такого…

Еще можно инвестировать в недвижимость за рубежом. Предложений масса, в том числе и экзотические Аргентина или Австралия. А самыми популярными у россиян среднего достатка в последние годы были Испания, Кипр и Чехия. Для самых богатых – Великобритания, Франция и Бельгия.

Никоим образом не оспаривая преимущества подобной покупки (это и надежное вложение денег, и возможность получения вида на жительство), отметим некоторые тонкости, о которых продавцы обычно умалчивают. Во-первых, недвижимость не всегда дорожает – иногда бывают и падения цен. Во-вторых, чтобы инвестировать в страну, надо хорошо знать тамошние реалии. Находясь в Москве, зная в совершенстве русский язык и имея все возможности следить за изменениями законодательства – и то можно наделать глупостей при покупке российской недвижимости. Что уж тут говорить о чужой стране! Даже договор купли-продажи вам предложат подписать на незнакомом вам языке – что в нем написано на самом деле?

В-третьих, даже самая лучшая недвижимость, купленная по принципу «чтоб было», не принесет дохода, а только убытки. Собственность должна работать, т.е. сдаваться в аренду. Как это сделать, не зная языка и местной специфики, и к тому же находясь за тысячи километров? Как обезопасить себя даже от такой элементарной неприятности, как прорвавшийся водопроводный кран?

«Азбука любого инвестирования: прежде чем влезать на новый рынок, необходимо найти на нем надежного делового партнера, – говорит Андрей ГУСЕВ, вице-президент РГР. – Альтернативный путь – отыскать независимого от продавца специалиста. Местного юриста, которому следует поручить экспертизу всех документов, инженера, риэлтора. Еще можно опираться на крупную международную компанию, имеющую филиалы в разных странах, – здесь залогом корректности предложения будет сам имидж фирмы. Но все же лучшее – деловой партнер».

Владимир АбгафоровМир и Дом