Одной из тем, обсуждаемых в ходе круглого стола, организованного Московской ассоциацией — гильдией риелторов с правоохранительными органами столицы в сентябре 2004 года, была ситуация на рынке аренды жилья. О проблемах мошенничества в данном сегменте и о том, как защитить себя от подобных действий при найме квартиры, читателям журнала рассказывает юрист Управления аренды квартир корпорации «Инком-недвижимость» Юрий Марфин.

Вопросы аренды жилья в настоящее время актуальны как никогда прежде. Ни для кого не секрет, что самостоятельно снять подходящее жилье трудно, особенно в Москве. Именно поэтому многие потенциальные наниматели все чаще обращаются к специалистам — сотрудникам риелторских компаний.
Однако многие из тех, кто хотел бы снять жилье с помощью агентства, нередко попадают в неприятную ситуацию, когда деньги за услуги заплачены, а съемного жилья как не было, так и нет. В данных случаях незадачливые арендаторы попадались на «удочку» к так называемым информационным агентствам, смысл работы которых сводится к следующему.
Сотрудники этих организаций строят свой бизнес прежде всего на желании потенциального арендатора сэкономить на поиске жилья. Обычно за свои услуги они берут сравнительно небольшую плату, которая существенно меньше стоимости услуг агентств недвижимости, честно работающих по строго определенным на рынке правилам. Но здесь клиент платит за «воздух», поскольку в результате получает лишь несколько телефонов или адресов хозяев квартир, которые якобы хотят их сдать. Предоставляемая информация является заведомо ложной. Как правило, указанные в списке арендаторы либо уже сдали свое жилье, либо никогда не собирались этого делать. Для убедительности вам даже могут предложить позвонить прямо из офиса агентства подставному лицу, которое будет уверять вас по телефону о готовности заключить сделку именно с вами. Но когда дело дойдет до осмотра помещения и оформления договора, он попросту испарится.
При попытке потребовать свои деньги обратно вы столкнетесь с категорическим отказом. В агентстве сошлются на то, что, во-первых, свои договорные обязательства по предоставлению вам информации о сдаваемых жилых помещениях они выполнили, во-вторых, они не несут ответственности за отказ арендодателя от сдачи вам своего жилья, наконец, в-третьих, срок действия договора еще не закончен, и жилье обязательно подберут.
Договоры такие организации заключают обычно на срок в один месяц. Наличие у вас подобного документа не дает никаких гарантий, так как закрепленный в нем круг обязательств агентства минимален. Например, там не сказано, что фирма берет на себя обязанность ознакомить нанимателя с наймодателем, провести необходимые переговоры, разработать и согласовать с заказчиком проект договора найма и получить оплату своих услуг только после того, как между заказчиком и хозяином жилья будет заключен договор. Единственное обязательство — предоставление информации о наймодателях. Естественно, никакой ответственности за достоверность такой информации агентство на себя не берет.
Стоит отметить: несмотря на явно мошеннические действия сотрудников таких компаний, обращение в правоохранительные органы здесь вряд ли поможет. Ведь согласно заключаемым договорам агентство должно в течение определенного срока лишь предоставить информацию о сдаваемых в наем жилых помещениях, что оно в итоге и делает.
Такие фирмы изначально создают в мошеннических целях — вводить клиентов в заблуждение и получать от них деньги без оказания услуг. Поэтому самым надежным средством защиты будет отказ от какого-либо сотрудничества с ними. Как же распознать «информационное агентство» и тем самым спасти свои нервы, время и деньги? Назовем основные признаки.
Подобные фирмы, как правило, располагаются в зданиях, где есть и другие организации: так легче потеряться — обманутый клиент впоследствии может их просто не найти. Вывеска о названии, организационно-правовой форме, юридическом адресе и режиме работы зачастую отсутствует. Штат сотрудников невелик — всего 5–20 человек. И это понятно, ведь реальной работы по поиску съемного жилья здесь не осуществляют. На вопросы о компании, ее руководстве и уставных документах, страховании ответственности перед клиентами сотрудники не ответят.
Cразу же после подписания с таким агентством договора об оказании услуг (то есть еще до оказания услуги) вам предложат заплатить определенную сумму. В агентствах недвижимости, которые реально подыскивают клиентам жилье, оплата следует только после заключения договора найма между нанимателем и хозяином квартиры (то есть после оказания услуг). Кроме того, как уже упоминалось, стоимость услуг в мошеннических фирмах значительно меньше, чем в агентствах недвижимости, на что и делают ставку. В «информационных агентствах» просят внести всего одну-две тысячи рублей, а в фирмах, честно работающих на рынке аренды, как правило, сумму в размере одной месячной арендной платы. Этот момент обязательно должен насторожить.
Никто из сотрудников такого агентства не станет обзванивать хозяев квартир, не поедет с вами на осмотр жилья, не возьмет на себя переговоры с наймодателем об условиях, то есть не будет отстаивать ваших интересов. Вы останетесь один на один со своей проблемой и с телефоном или адресом несуществующего владельца жилплощади. В серьезном агентстве недвижимости такого никогда не случится.
«Информационные агентства» не являются членами общественных риелторских организаций, таких, как Российская гильдия риелторов (РГР), Московская ассоциация — гильдия риелторов (МАГР) и др. Указанные организации предъявляют к своим участникам высокие требования в соответствии с законом, и им мошеннические фирмы, конечно же, не соответствуют.
Безусловно, «информационные агентства» — не единственная опасность, грозящая потенциальным арендаторам жилья. Существуют и другие виды обмана, в том числе со стороны владельцев квартир. Порой последние пытаются сдать жилье сразу двум и более арендаторам. Нередко встречаются случаи сдачи жилья одним собственником без получения письменного согласия другого, что приводит к расторжению договора. Поэтому еще до его подписания и расчета с хозяином квартиры за аренду следует самым внимательным образом изучать документы на жилье и документы, удостоверяющие личность наймодателя.
Во избежание проблем все отношения с владельцем оформляйте письменно в виде договора найма, в котором укажите фамилию, имя, отчество и паспортные данные (свои и хозяина жилья), наименование и адрес арендуемого жилого помещения, срок аренды, размер оплаты и порядок ее внесения. Документ должны подписать все собственники, наниматели жилого помещения и совершеннолетние члены семьи.
В нем также важно указать, что размер арендной платы не подлежит изменению в течение всего срока действия договора найма. Отдельно следует оговорить, что жилье принимается от владельца и возвращается ему по передаточному акту, в котором должны быть приведены его основные характеристики, имеющиеся мебель, бытовая техника, их состояние.
Предположим, вы заключили с хозяином договор найма, подписали передаточный акт, а на следующий день, приехав по адресу снятого жилья, обнаруживаете, что замок в двери был сменен или, хуже того, квартира уже занята другим нанимателем, который показывает вам аналогичный договор и передаточный акт. Как избежать подобной ситуации? Необходимо требовать от владельца передачи вам самого помещения и ключей от него непосредственно после подписания договора найма и передаточного акта и не идти ни на какие уступки и уговоры типа: «Мне нужно еще вывезти вещи, и завтра вы сможете въехать в квартиру». Хозяин, который готов получить от вас оплату за аренду, должен быть готов передать вам свое жилье. Знайте свои права и отстаивайте их.
В заключение хотелось бы еще раз напомнить о необходимости соблюдения мер предосторожности при аренде квартир, правильного выбора риелторской компании, которой вы доверите решение своей жилищной проблемы. Знайте, что в соответствии с действующим законодательством сотрудники каждой фирмы, оказывающей услуги потребителям, должны заранее и по первому требованию клиентов предоставлять исчерпывающую информацию о самой организации, особенностях ее работы и характере услуг.
Следует отметить, что на столичном рынке аренды сейчас работают в основном серьезные компании, которые дорожат своей репутацией. Некоторые из них уже более десяти лет помогают жителям города и гостям столицы решать злободневный квартирный вопрос, предоставляя качественные услуги, многочисленные бонусы и гарантии.

Недвижимость и цены