С остановкой цен на недвижимость столичные риэлторы уже смирились и даже осмелились дать свои прогнозы очередного повышения цен: весна 2005 года. В Петербурге сфера real estate сейчас переживает такую же стагнацию. Все уже давно привыкли к тому, что рынки двух столиц обычно идут «ноздря в ноздрю».

Цены предсказуемы

К осени на рынке Санкт-Петербурга скопилось множество некупленных за лето квартир. Многие специалисты склоняются к мысли, что всю осень рынок будет их «переваривать». По мнению Леонида Рысева, директора VIP-департамента АН «Бекар», продолжение роста цен на рынке Петербурга в пределах 1-2% в месяц, скорее всего, можно ожидать только к концу года.

Сколько бы ни говорили о скором снижении цен на недвижимость, простая логика подсказывает, что такое развитие ситуации крайне маловероятно.

Первым признаком снижения цен, полагают риэлторы Петербурга, стали бы новые уже построенные дома, в которых остались бы непроданные квартиры, хотя бы в количестве 20 процентов. Между тем сейчас в городе наблюдается дефицит предложения. Количество объектов в рекламных листингах огромно, но на самом деле предлагаются не дома, а проекты. Доля сданных объектов в общем объеме предложения сегодня составляет около 6% (против 9% в конце 2002 года). И, похоже, эта тенденция будет развиваться. Специалисты подсчитали, что для удовлетворения запросов петербуржцев и приезжих в жилье в ближайшие годы нужно строить по 5-6 млн. кв. м, но в 2003 году строители ввели лишь 1,7 млн. кв. метров. Темпы строительства в 2004 году по сравнению с 2003 упали почти в 1,5 раза. Понятно, что дефицит предложения может спровоцировать лишь повышение цен.

Другая немаловажная причина грядущего роста цен – развитие ипотеки. Уже сегодня ипотечное кредитование заметно влияет на рынок города. Роман Шкапов, директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» называет такие цифры: «С января по июнь 2004 года количество «ипотечных» клиентов составляло примерно 1% от общего числа клиентов агентства. С июня по август количество клиентов постепенно увеличивалось до 3-4 процентов. В начале сентября произошел резкий всплеск. Сейчас количество покупателей, решающих свои проблемы через ипотеку, достигло 8 процентов». Несомненно, что при благоприятных условиях, созданных сегодня для рынка ипотечного кредитования, число клиентов ипотеки будет расти.

Другое дело – замедление рынка. По мнению Андрея Тетыша, председателя совета директоров компании «Бекар», после стенового роста цен с осени 2003 г. рынку необходимо замедление. В подобных условиях даже падение общего уровня цен на 10-15% скорее техническая коррекция и показатель оздоровления рынка, нежели сигнал о движении цен вниз. Однако Андрей Тетыш полагает, что, учитывая сезонную осеннюю активность, рынку такой коррекции не дадут. Скорее всего, мы увидим либо остановку на текущем уровне цен, либо, что более вероятно, небольшой рост – около 5-10% за всю осень.

Рынок меняется, но не сдается

Следует признать, что рынок недвижимости Петербурга изменился. А значит должна измениться и технология проведения сделок. Видимо, модель поведения агента образца 2003-июля 2004 на ближайшие полгода-год будет неадекватной. Методы, успешные для фазы бурного роста, пробуксовывают на спокойном рынке. Например, в июле наблюдатели отмечали странные вещи: двухкомнатная квартира, выставленная на продажу за ,5 тысячи, буквально на следующую неделю, не успев продаться (казалось бы, надо снижать!), подскакивала до 52 тысяч. Эта тенденция активно поддерживается продавцами, привыкшими к тому, что их квартиры могут только дорожать.

В условиях растущего рынка риэлторам было выгоднее назначать цену выше рыночной.  Например, по стандартной квартире ценой в 100-110 тыс. было правильнее занимать позицию в 110 тысяч, а иногда и в 115 тысяч. Рынок все равно догонял поставленную «на вырост» цену за месяц-два.

В состоянии спокойно развивающегося рынка при той же стандартной цене в 100-110 тыс. долларов риэлтору правильнее назначать ликвидную цену в 100-105 тысяч. В таких условиях сроки экспозиции и сама реализация становятся более гарантированными.

В работе на спокойном рынке есть масса преимуществ. Например, сейчас можно прогнозировать в Петербурге возрождение рынка обменов. На пике роста цен обменивать квартиры очень сложно. В результате, большое количество людей просто отказывались от этой затеи. Сегодня, по оценке риэлторов, эти клиенты снова выходят на рынок. И, скорее всего, число их резко увеличится: во-первых, из-за отложенного спроса, а во-вторых, благодаря новым возможностям обмена через ипотеку.

Екатерина ЕмельяноваКвартира. Дача. Офис