Все лето аналитики рынка недвижимости и риэлторы предвещали новый скачок цен на московские квартиры, который должен был произойти в августе-сентябре. Однако первый осенний месяц подошел к концу, а роста все нет. И пока нет причин, которые могут вывести московский рынок недвижимости из его стабильного состояния. Мы решили попросить риэлторов поделиться мнением о перспективах развития рынка жилой недвижимости столицы до конца текущего года.

ВОПРОСЫ РИЭЛТОРАМ
1 Как вы оцениваете перспективы московского рынка жилой недвижимости к концу 2004 года?
2 Какой сектор рынка недвижимости будет наиболее активно развиваться в оставшийся период 2004 года?
3 Произойдет ли в ближайшее время перенасыщение столичного рынка недвижимости и, как следствие, продвижение московских застройщиков и инвесторов в регионы?
4 Изменит ли ситуацию на рынке недвижимости проведение постоянных земельных аукционов по продаже прав строительства?

--------------------------------------------------------------------------------
Евгений РЕДЬКИН,
руководитель центра PR-технологий компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------

Четких предпосылок для бурного роста или резкого падения на рынке жилой недвижимости нет. Ожидается плавный рост на уровне 1–2% в месяц. Ситуация на первичном рынке будет определять развитие рынка недвижимости в целом. Осенью ожидается небольшой всплеск покупательской активности и рост цен на тех объектах, которые сдаются госкомиссии. Наиболее ликвидные объекты, в том числе новостройки бизнес-класса, будут дорожать активнее, примерно на 3–5%. Судя по информации, которая поступает от правительства Москвы, объем предложения на рынке жилья будет с каждым годом увеличиваться. Однако предложению соответствует высокий спрос. Все, что сдается госкомиссии, давно распродано. Сегодня мы реализуем жилье в домах, которые только строятся.
Один из самых перспективных и наиболее активно развивающихся рынков на сегодняшний момент — рынок загородной недвижимости. Очень многие деловые люди сейчас предпочитают работать в крупном мегаполисе, а жить за городом, в лесу или на берегу реки. Только в нашу компанию ежемесячно поступает около 6 тыс. звонков от людей, которые хотят приобрести коттеджи в сегменте бизнес-класса стоимостью от $300 тыс. до 800 тыс. Объем предложений на рынке не в состоянии удовлетворить такой спрос.
На сегодняшний день в Подмосковье строится около 250 коттеджных поселков — это примерно 10–12 тыс. домов. Но в 40% случаев это только декларация строительства. Продается в основном поле, огороженное забором — земля с подрядом. По оценкам наших экспертов, из этих 250 поселков в течение ближайших двух лет достроятся только 40. А это не более 1,5–2 тыс. домов, которые будут раскуплены еще до конца строительства.
Нехватка профессиональных девелоперов, профессиональных риэлторских компаний с обширной информационной базой и толковыми агентами, которые помогают в поиске загородной недвижимости, приводит к дефициту и росту цен.
Потребительский спрос на жилье в Москве по-прежнему очень высок, и говорить затоваривании рынка недвижимости не приходится. Темпы возведения зданий в столице только набирают обороты. С каждым годом количество участков под застройку только увеличивается. В основном это, конечно, точечная застройка, поскольку мест под комплексную застройку в городе практически не осталось. Поэтому девелоперам приходится активно осваивать рынок Подмосковья.
Земельные аукционы по продаже прав строительства в Москве позволят наконец определить настоящую рыночную стоимость столичной земли. Это самый прогрессивный, прозрачный, открытый и надежный способ распределения прав на застройку участка. Конечно, некоторые участки будут покупаться сразу, а на другие придется снижать цену, но это и есть рыночное ценообразование.

--------------------------------------------------------------------------------
Андрей ХОХЛОВ,
руководитель департамента первичного рынка жилья компании «Кондр»
--------------------------------------------------------------------------------

На сегодняшний день опасения по поводу падения рынка необоснованны. Жилая недвижимость — одна из самых востребованных на рынке, потому перспективы здесь самые оптимистичные.

Лидирующие позиции остаются за новостройками и коммерческой недвижимостью.

Московские инвесторы и застройщики уже достаточно давно работают в регионах, так как столичный рынок не предоставляет достаточного простора для их деятельности.

Аукционы проводились и раньше, это не новый процесс. Однако земли под застройку в Москве остается все меньше и меньше, что, соответственно, сказывается на росте цен.

--------------------------------------------------------------------------------
Нина КУЗНЕЦОВА,
генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»
--------------------------------------------------------------------------------

Сегодня уже можно определенно сказать, что кризис, о котором так много говорили этим летом, не произошел. Исходя из данных корпорации МИАН по темпам продаж в августе и начале сентября, уже не произойдет. Объемы продаж сегодня соответствуют показателям наиболее активных месяцев года — февраля и марта.
В целом можно утверждать, что московский рынок недвижимости сейчас стабилизировался, и в перспективе нас вряд ли ждут какие-либо резкие скачки цен. Существующий спрос на жилье, который по-прежнему опережает предложение, позволяет прогнозировать стабильный, хотя и не такой быстрый, как в предыдущие годы, рост цен во всех сегментах рынка жилой недвижимости.
Прежде всего хочется отметить рынок элитных квартир. В связи с очень ограниченным количеством предложений в этом секторе спрос на такое жилье традиционно велик и, как показали летние месяцы, стабилен. На мой взгляд, по-прежнему высокий интерес сохранится к домам улучшенных типовых серий и сегменту наиболее дешевых квартир.
Многие московские застройщики уже давно вышли в регионы. Причин тому несколько. Во-первых, там имеется больший выбор земельных участков, а в сравнении с Москвой цена на землю не так сильно увеличивает стоимость объекта.
Если говорить о перенасыщении московского рынка недвижимости, хочется заметить, что, конечно, сейчас свободных площадок для застройки в Москве осталось совсем немного. Однако нельзя забывать про районы, где сносятся пятиэтажки и освобождаются промзоны. Процесс обновления Москвы идет постоянно.
Очевидна тенденция укрупнения пула игроков на девелоперском рынке. Средние и мелкие участники рынка, которые не могут бороться на равных с крупными компаниями, возможно, будут уходить в Московскую область и регионы. Мне кажется, эта тенденция сохранится, и проведение земельных аукционов по продаже прав на строительство в ближайшее время вряд ли повлечет за собой сильные изменения.

--------------------------------------------------------------------------------
Константин КОВАЛЕВ,
управляющий партнер компании Blackwood
--------------------------------------------------------------------------------

Анализировать динамику цен на  рынке элитного жилья сложно, поскольку каждый из таких объектов является по-своему уникальным, его цена может меняться независимо от стоимости других объектов этого сегмента. Кроме того, необходимо иметь в виду, что рост цены объекта недвижимости имеет три составляющие: общерыночный рост, увеличение стоимости по ходу строительства и рост цены объекта благодаря его продвижению на рынок.
В настоящий момент происходит существенное увеличение потребительского спроса, активность покупателей элитного жилья растет, и осенние месяцы должны быть по-настоящему «жаркими».
По нашим оценкам, цены продолжат увеличиваться, и к концу года прирост составит порядка 12%.
Согласно заявленным планам девелоперских компаний, в текущем году будет завершено строительство более 170 тыс. кв. м элитного жилья, таким образом, к концу года общий объем предложения достигнет 370 тыс. кв. м.
Спрос на элитное жилье в Москве значительно превышает предложение, и в результате дефицита ежегодные темпы роста цен достигают 30%.
В последние годы на рынке наблюдается также увеличение спроса на дома, расположенные за пределами центра Москвы на обособленных территориях в парковых или лесных зонах.
Абсолютно новым для рынка жилой недвижимости является сегмент элитных загородных квартир, который будет активно развиваться в ближайшее время. Сейчас это направление представлено несколькими объектами, расположенными между Киевским и Новорижским шоссе.
Среди основных критериев отнесения объекта недвижимости к исследуемому сегменту можно назвать следующие:
— удобство расположения, т. е. направление, по которому расположен объект, его удаленность от МКАД, транспортная доступность;
— качество окружающей территории: экологическая обстановка, особенности ландшафта, видовые характеристики, наличие леса, водоема и т. д.;
— инженерно-технические характеристики объекта. Современное высококлассное жилье должно отвечать международным стандартам качества строительства и используемых материалов. Объект должен быть обеспечен современными инженерными системами и необходимыми коммуникациями. Большое значение имеют планировки квартир и помещений общественного пользования, архитектурная целостность объекта, качество внутренней отделки;
— инфраструктура объекта. Для жилых домов за городом наличие развитой инфраструктуры, отвечающей требованиям современного городского жителя, является необходимым условием успешного проекта.
Сегмент элитных малоквартирных домов в Подмосковье возник как альтернатива элитному городскому жилью, поэтому объекты этой категории должны, во-первых, удачно совмещать в себе преимущества городского и загородного жилья, а кроме того, выигрывать в цене и у городских квартир, и у загородных коттеджей. В среднем уровень цен сопоставим с ценами на жилье бизнес-класса в столице.
Дефицит строительных площадок в Москве, а также стремление к экспансии и реализации своих интересов там, где рынок еще не окончательно поделен, являются причинами того, что столичные застройщики выходят за пределы московского рынка.

Получение строительной площадки — часть процесса реализации проекта. Проект должен быть правильно позиционирован, рассчитана его экономика и т. д. Поскольку аукционы предполагают некий первоначальный взнос для участия в торгах, этот барьер определенным образом «отсечет» фирмы, борющиеся за обладание участком без предварительного плана его освоения. Таким образом, аукционы могут отсеять непрофессиональные или случайные компании.

Анна РубановаМ2 - Квадратный метр