Этим летом разразилась серия громких скандалов, связанных с незаконной застройкой подмосковных земель. Инициатором разоблачений выступило Министерство природных ресурсов, решившее вернуть в государственный лесной фонд заповедные леса, на территории которых уже построены элитные коттеджные поселки, а также не допустить дальнейшей передачи в руки инвесторов подобных участков.

Судьба существующей недвижимости под угрозой: по мнению чиновников Минприроды, дома, построенные в заповедниках и на незаконно захваченных землях водоохранных зон, подлежат сносу. В судах на разных стадиях рассмотрения уже находится более сотни дел. Рынок замер в ожидании развязки: по словам экспертов, более половины коттеджных поселков в Подмосковье построено на землях с сомнительным правовым статусом. Девелоперы, инвестирующие в загородное строительство миллионы долларов, владельцы элитных особняков, хозяева домов отдыха и турбаз и даже обладатели скромных дач внимательно следят за развитием событий.

Новая метла

В марте в Министерстве природных ресурсов сменилось руководство: губернатора Пермской области Юрия Трутнева вызвали в Москву и назначили министром. В Кремле перед Трутневым поставили две глобальные задачи: искоренить коррупцию в системе недропользования и повысить эффективность использования природных ресурсов. Сразу после назначения на должность в интервью “Ведомостям” министр ясно обозначил новый курс ведомства. “В отношении жилищного строительства контроль за использованием лесов должен быть жестче, иначе мы получим продолжение существующей тенденции, когда заповедные леса застраиваются особняками”, — заявил Трутнев.

В июне Минприроды начало тотальную проверку Подмосковья, даже предварительные результаты которой впечатляют. За первый месяц ведомство составило около 1000 актов о нарушении природоохранного законодательства (за время работы прежнего министра Виталия Артюхова их было составлено всего 19). По словам исполняющего обязанности заместителя руководителя Федеральной службы надзора в сфере экологии и природопользования Олега Митволя, Минприроды уже обнаружило 1394 га самовольно захваченных лесных земель и 2000 зданий, незаконно построенных в береговой зоне.

Больше всего незаконно возведенных строений обнаружено на Истринском, Пестовском, Пяловском водохранилищах, а также в прибрежной зоне водоемов в Одинцовском и Красногорском районах. Примерно 100 дел уже передано в суды. В стадии рассмотрения сейчас находятся 12 исков на дома в Мытищинском районе, пять — в Красногорском районе.

Минприроды поддерживает и прокуратура Московской области. По словам прокурора области Ивана Сыдорука, в первом полугодии выявлено 1177 нарушений земельного законодательства. В связи с этим принесено 403 протеста, внесено 81 представление, направлено в суд 110 исков, по постановлению прокурора возбуждены два уголовных дела и 11 производств об административных правонарушениях.

Ветераны защищают лес

Первый скандал разразился в конце мая. Жители старых дачных поселков на рублево-успенском направлении не раз жаловались властям на вырубку лесов под строительство коттеджей, но особого успеха эти жалобы не имели. И тогда ветераны решили обратиться за помощью к главе государства: на избирательном участке они передали президенту письмо, в котором требовали остановить вырубку реликтового Масловского леса, более 100 га которого в конце 1990-х были — по их мнению, незаконно — проданы фирмам “Коттон Вэй”, “Юви-Плюс”, “Корабельные сосны” и др., которые начали вырубать лес под строительство коттеджей.

Министр Юрий Трутнев поручил проверить изложенные в обращении Путину факты начальнику Главного управления природных ресурсов по Московской области Николаю Гаранькину. В его заключении, с которым ознакомились “Ведомости”, упоминалось лишь о “вырубке отдельных деревьев при установке забора”. Однако эксперты Федеральной службы надзора в сфере природопользования подтвердили массовый характер вырубки в Масловском лесу, сообщил источник в Минприроды. Ситуация обсуждалась на консультативном совете Минприроды, после чего Гаранькин подал в отставку, а министр распорядился провести комплексную проверку использования земель лесного фонда в Московской области.

Отставкой дело не ограничилось. В конце августа прокуратура Московской области возбудила уголовные дела в отношении глав Красногорского и Одинцовского районов Подмосковья Бориса Рассказова и Александра Гладышева. Руководителей обвиняют в превышении служебных полномочий. Как сообщает прокуратура, главы районов участвовали в незаконной продаже нескольких десятков гектаров земли в элитных оздоровительных центрах “Жуковка” Красногорского района и “Сосны” Одинцовского. Оба санатория находятся в ведении Управления делами президента, а прилегающие к ним земли охраняются государством. Постановление о вынесении обвинения было готово еще 30 июля, однако предъявить его главе района Рассказову пока невозможно — он находится на больничном. Впрочем, по аналогичным причинам пока не удается предъявить обвинение и его коллеге Гладышеву. В случае, если вина чиновников будет доказана в суде, им грозит штраф от 500 до 800 минимальных размеров оплаты труда или лишение свободы на срок до семи лет.

Конфликт на Новой Риге

Следующей жертвой кампании по борьбе с незаконными постройками стала “Балтия” — один из самых престижных подмосковных коттеджных поселков, расположенный на 19-м км Новорижского шоссе. Он занимает около 72 га, сейчас в нем 120 коттеджей (девелопер — компания “Гудвин-3”), планируется построить еще 10. По данным Минприроды, в конце 1990-х гг. девелопер получил от подмосковных властей в аренду участок в 20 га, а затем самовольно присоединила к ним еще около 40 га, часть из которых — территория заказника. Истринский лесхоз, в ведении которого находится заказник, передал эти материалы в прокуратуру Московской области, которая обвинила гендиректора “Гудвина-3” Тимура Умерова в нарушении природоохранного законодательства (незаконной вырубке деревьев, нарушении режима особо охраняемой территории) и самоуправстве.

Умеров говорит, что три года назад уже был осужден тем же Истринским судом за самозахват земли под “Балтией” на полтора года исправительных работ, а в 2002 г. заплатил штраф 2,6 млн руб. По его словам, после этого Московский областной суд постановил оформить эту землю в собственность “Гудвина-3” в течение трех месяцев, но этого до сих пор не произошло и компания подала в Мособлсуд иск к Истринскому лесхозу и земельному комитету Истринского района с требованием оформить землю.

“Меня пытаются дважды осудить за одно и то же нарушение”, — возмущается Умеров. Правда, в 2001 г. его судили за участок в 25 га, а сейчас прокуратура обвиняет его в новом захвате — участка площадью более 8 га.

Умеров утверждает, что речь идет об одном и том же объекте, а разницу в площади объясняет неправильным обмером участка, проведенным специалистами лесхоза.

Если суд признает Умерова виновным, Минприроды, по словам руководителя пресс-службы Рината Гизатулина, будет добиваться возвращения земли под “Балтией” в государственный лесфонд. Закон также предусматривает снос незаконных строений. “Таких прецедентов пока не было, но у "Балтии" есть шанс им стать”, — предупредил Гизатулин.

На опережение

Следующее громкое дело Минприроды не затрагивает интересов собственников: на земле старинной усадьбы “Архангельское”, 46 га которой передано в аренду частным компаниям по $50 за сотку в год, пока ничего не построено. Чиновники министерства и прокуратура области пытаются не допустить вырубку лесов и застройку территории памятника, а земли через суд вернуть “Архангельскому”.

Эта усадьба расположена на 5-м км Ильинского шоссе, в охранную зону памятника, созданного в конце XVIII — начале ХIХ в., входят 657 га. В конце 2003 г. Министерство экологии и природопользования Московской области выставило на конкурс право аренды для “культурно-оздоровительных” целей три лесных участка в “Архангельском”. Победителями в январе 2004 г. стали фирмы “Парк “Архангельское” (6 га), “Эрликом Груп” (20 га), “ОблСтройУниверсал” (20 га). В феврале 2004 г. ФГУ “Истринский лесхоз” заключило с ними договор аренды земли на 49 лет. Деньги поступили в бюджет. Однако замдиректора музея-усадьбы Людмила Гринева сообщила “Ведомостям”, что арендованная территория была огорожена и на ней началась вырубка леса.

На этом этапе в конфликт вмешалась прокуратура: прокурор Московской области Иван Сыдорук направил в арбитражный суд области исковое заявление о расторжении договоров аренды земельных участков на территории паркового ансамбля “Архангельское”. В документе, копия которого имеется в распоряжении “Ведомостей”, прокуратура просит признать договор с компанией “Парк “Архангельское” на право аренды участка парка усадьбы “Архангельское” в 6 га недействительным, поскольку “предоставление земельных участков в долгосрочную аренду частным организациям нарушает целостность памятника и… создает угрозу его… разрушения”. По информации Митволя, такие же заявления прокуратура направила и по поводу двух других участков парка по 20 га, переданных в аренду “Эрликом Груп” и “ОблСтройУниверсалу”. Он утверждает, что за эти земли фирмы платят по $5000 за 1 га в год.

В Министерстве природных ресурсов, где готовили материалы для прокуратуры, уверены, что земли арендованы для жилой застройки. Разыскать фирмы-арендаторы по адресам регистрации “Ведомостям” не удалось. Не включены “Парк “Архангельское”, “Эрликом” и “ОблСтройУниверсал” в базы справочных служб. “46 га берут не для того, чтобы их облагораживать”, — сомневается гендиректор Vesco Group Вячеслав Ширяев. По данным риэлторов, участки в Архангельском на рынок еще не поступали. Впрочем, участники рынка считают, что, невзирая на скандал с получением земли, реализовать девелоперский проект на территории Апполоновой и Горятинской рощ реально. “Прецедент есть: в Санкт-Петербурге рядом с памятником архитектуры — Константиновским дворцом строится и успешно продается коттеджный поселок. Почему бы не повторить это в Москве?” — говорит Ширяев.

Под прицелом

Если по предыдущим конфликтам суд еще не вынес решения, то владельцам 13 коттеджей в деревне Пятница Солнечногорского района Подмосковья уже вручены судебные постановления, предписывающие ликвидацию домов. Решение снести коттеджи, построенные на территории турбазы “Екатерининские валы” рядом с деревней Пятница, было вынесено в сентябре 2003 г. судом Солнечногорского района. Иск был подан прокурором Солнечногорского района в интересах ГУП “Мосводоканал” и государства. Впрочем, заказывать на собственные средства бульдозер хозяева не спешат — они обратились за помощью к адвокатам. По мнению юриста адвокатской конторы “Падва и партнеры” Олега Асташенкова, у владельцев есть шанс добиться отмены решения суда, который при принятии решения ссылался на статью 49 старого Гражданского кодекса — 1964 г. В этой статье сказано, что “сделка, совершенная вопреки интересам социалистического общества”, может быть аннулирована. “Суд не учел, что ГУП “Мосводоканал” — коммерческая организация, не наделенная контрольными функциями. Скажем, Минприроды в лице своих региональных представительств этими функциями наделено, но оно в этом деле почему-то не фигурирует в качестве истца. И это одно из оснований отмены решения суда — контроль-то возложен на Минприроды, а не на “Мосводоканал”, — считает адвокат.

Солнечногорский инцидент заставил Минприроды обратить внимание не только на коттеджные поселки, но и на турбазы, а также активно строящиеся в прибрежных зонах (Истринское, Пестовское, Пяловское водохранилища, водоемы Одинцовского и Красногорского района) яхт-клубы. По словам Митволя, “в этих районах больше всего нарушений природоохранного законодательства”. Подмосковьем министерство не ограничится: сейчас аналогичные проверки ведутся в Ленинградской области и Краснодарском крае.

Снесут?

Эксперты считают вероятность ликвидации уже существующих коттеджей “чрезвычайно низкой”, но снос хотя бы одного строения может в корне изменить рынок загородного жилья — в частности, стоимость легально оформленных участков “взлетит в два раза”. Это покажет девелоперам, что времена, когда государство сквозь пальцы смотрело на нарушения земельного законодательства, прошли.

Ведь многие компании продавали участки сельхозугодий, обещая перевести их в категории, разрешающие застройку, но не всегда делали это. Некоторые девелоперы оформляли лесные земли как “территорию, поросшую кустарником”, говорит исполнительный директор компании “Агрооблатив” Александр Григель. А директора колхозов продавали под строительство участки, которые являлись общей долевой собственностью колхозников. Владельцы таких участков не могут продать свои коттеджи, говорит директор по маркетингу “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев.

В августе прецедент все же случился: в деревне Пестово Орехово-Зуевского района Подмосковья четыре владельца коттеджей, построенных в водоохранной зоне, не стали дожидаться принудительного исполнения решения суда и добровольно снесли свои дома. Впрочем, Гизатулин уточнил, что речь идет не о самих коттеджах, а о “вспомогательных” постройках, находящихся в непосредственной близости от воды.

На конец августа это единственный реальный результат летней кампании Минприроды. Не считая, конечно, кадровых изменений в самом ведомстве, а также ряда уголовных дел. “Мы начали приводить в чувство чиновников, и это главное”, — заявил Митволь. Он обещает, что проверки в Подмосковье будут продолжены, несмотря на то что с 20 августа был упразднен их исполнитель — Главное управление природных ресурсов по Московской области. Сейчас функции этого ведомства распределяются между другими структурами, объяснил Митволь.

Татьяна РютинаВедомости