Много изменений законодатели внесли в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо поправок, о которых было рассказано в предыдущих номерах журнала, предполагают внести коррективы в статьи о защите прав добросовестных приобретателей. Все они направлены на упрощение самой процедуры регистрации прав на недвижимость, повышение уровня ответственности учреждений юстиции и повышение значимости Государственного реестра прав на недвижимость. В частности, обозначен приоритет записей в Государственном реестре перед правоустанавливающими документами.
Проект нового Федерального закона «Об общих требованиях к организациям, привлекающим и использующим жилищные накопления граждан» призван способствовать созданию системы активного привлечения средств граждан к жилищному строительству и приобретению жилья с помощью жилищных накоплений.
Под жилищными накоплениями понимают целевые средства граждан (взносы), предусматривающие отсрочку получения жилых помещений в собственность после полной их оплаты по договорам, в которых указаны еще не приобретенные (не по-строенные) объекты.
Устанавливаемые законопроектом права и обязанности организатора программы жилищных накоплений и ее участников — физических лиц, дадут возможность гражданам вкладывать средства в ссудосберегательные проекты без риска лишиться своих накоплений и потерять возможность пользования жилым помещением в случае расторжения договора новыми собственниками жилья после возможного банкротства организаций, привлекших средства участников ссудосберегательных проектов. Это будет способствовать более активному решению гражданами своих жилищных проблем путем участия в ссудосберегательных проектах приобретения и строительства жилья.
Очень важными представляются изменения, вносимые в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей». Дело в том, что очень долгое время граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, не признавали потребителями, они как соинвесторы строительства вынуждены были нести все риски наравне с за-стройщиками. Ясность в этот вопрос внес Верховный суд РФ лишь в феврале 2003 г., когда, обобщив практику рассмотрения споров «дольщиков» и застройщиков, он рекомендовал рассматривать договоры, предусматривающие вложение средств граждан в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения жилья для проживания, подлежащими защите на основании Федерального закона «О защите прав потребителей». Однако в самом законе оставались досадные пробелы, которые и должны быть исправлены настоящими поправками. Суть поправок сводится к следующему.

Изменения в блоке сопровождения ипотечных сделок
В числе организаций, сопутствующих заемщику при получении ипотечного кредита, особое место занимают страховые компании. Поэтому неудивительно, что процесс развития ипотеки не может обойтись без определенных изменений страхового законодательства.
В Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» внесут сразу несколько поправок — в ст. 4, 9, 10, 11, 28. Его дополнят положением о новой системе страхования, которую будут регулировать отдельно от других видов страхования, — это страхование ответственности заемщика по кредитному договору. Страховое возмещение станут выплачивать кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить свои потери. Возмещение выплачивают в пределах страховой суммы, указанной в договоре между заемщиком и страховщиком.
При введении этого вида страхования перед разработчиками стояла задача вывести на рынок ипотечного кредитования потенциальных заемщиков, имеющих стабильный постоянный доход, но не обладающих накоплениями для внесения первого взноса, обычно составляющего 30 % от стоимости жилья. В результате принятия предлагаемых поправок в Закон «Об организации страхового дела» заемщик может получить кредит, выплатив первый взнос в размере только 10 % стоимости жилья. А дополнительные риски кредитора, связанные с возможным невозвратом кредита, составляющего 90 % стоимости жилья, как раз и будут застрахованы страховой компанией.
Кроме того, поправки к закону усиливают нормы по защите потребителей: установлено, что заемщик — владелец жилья не должен нести финансовых обязательств перед ипотечным страховщиком по погашению оставшейся невыплаченной суммы кредита после того, как страховщик исполнил платежное требование застрахованного кредитора.
К блоку сопровождения ипотечных сделок мы отнесли предложение по принятию проекта Закона «О кредитных историях». Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита) и в совокупности составляющей кредитные истории юридических и физических лиц.
Проектом федерального закона преду-смотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитных историй с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро возможно только с разрешения самого заемщика, о котором собрана кредитная история.
Основной целью Центрального бюро кредитных историй при Банке России станет накопление кредитных историй юридических лиц, заемщиков — кредитных организаций.
Организация бюро кредитных историй преимущественно на частной основе, силами кредиторов, их ассоциаций или иных заинтересованных лиц позволит создать в Российской Федерации систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников от добросовестных, надежных заемщиков.
Для того чтобы Закон «О кредитных историях» мог реально действовать, необходимо будет внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс (ч. II, ст. 857, п. 2), Кодекс об административных правонарушениях (гл. 5, 14, 23) и в Закон «Об аудиторской деятельности» (ст. 7, ч. 2, п. 1).
В следующей статье этой серии мы продолжим рассмотрение изменений пакета «ипотечных» законопроектов.

Недвижимость и цены