В отличие от столичного рынка недвижимости, где летом цены практически замерли, стоимость подмосковных квадратных метров по-прежнему продолжает увеличиваться. Как отмечают аналитики, квартиры и коттеджи за городом все так же пользуются спросом, а динамика роста цен составляет 2-3% в квартал. Исключение составляет лишь Новорижское направление, где, по данным риелторов, переизбыток предложений привел к стабилизации цен.

За городом без перемен
Июльские события в банковском секторе не отразились на рынке недвижимости Подмосковья. По данным Российской гильдии риелторов (РГР), цены на новые многоквартирные дома и коттеджи в ближайшем Подмосковье по-прежнему идут вверх. Правда, они растут довольно вяло - всего на 2-3% в квартал. Такая динамика объясняется несколькими причинами.

С одной стороны, как пояснили ГАЗЕТЕ в компании Vesco Realty, в отличие от Москвы только 10% всех сделок с подмосковной недвижимостью приходится на так называемые инвестиционные объекты.

С другой, по словам руководителя направления загородной недвижимости корпорации 'МИАН' Светланы Кондачковой, - в настоящий момент налицо ситуация с большим количеством зарезервированных, но не оплаченных объектов.

'Сложившееся положение можно охарактеризовать как отложенный спрос, - заявила она ГАЗЕТЕ. - Количество запросов за последние две недели увеличилось на 20%. С точки зрения динамики роста сегмент загородной недвижимости реагирует на положение на первичном рынке недвижимости в целом. Сейчас он активизировался, а значит, с недели на неделю стоит ждать оживления спроса на рынке загородного жилья'.

Альтернатива столичным квартирам
На рост спроса заметнее всего реагирует подмосковный рынок типового жилья. По словам маркетолога компании 'Пересвет-Инвест' Ольги Денисовой, цены на жилье в многоквартирных домах пытаются догнать московские.

Сегодня в Подмосковье самые дешевые квартиры в панельных домах продаются по 650-700 долларов за 1 кв. м. За первые шесть месяцев 2004 года цены выросли в среднем на 20-25%, а в некоторых сегментах и на 30%. По данным аналитиков, до конца года темпы роста сохранятся и составят до 1,5% в месяц.

Однако обычные квартиры в области все еще на треть дешевле, чем в Москве. Как считает пиар-директор компании Vesco Realty Максим Карапетов, подмосковные квартиры можно считать альтернативным вариантом для тех, кому не по карману жилье в столице.

Однако в сегменте нетипового жилья ситуация совершенно иная: из-за того, что предложение по таким объектам ограничено (см. таблицу), цены на квартиры вполне сопоставимы с московскими - от 1200 до 6000 долларов за 1 кв. м.

'Жилье в многоквартирных загородных домах - это недвижимость нового формата. Оно должно стать альтернативой коттеджам и дачам прежде всего для людей, которые желают проводить досуг за городом, но при этом не тратить лишние деньги на управление недвижимостью', - рассказал директор по маркетингу загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.

Кроме того, жилье такого класса гораздо доступнее, чем загородные особняки. Так, квартира в жилом комплексе 'Резиденция Горки-10' (22 км от Москвы по Рублевке) продается максимум по 150 тыс. долларов за 1 кв. м, а дом в этой местности обойдется как минимум вдвое дороже.

Рынку грозит перегрев
Что касается рынка коттеджей, то здесь, как отмечает генеральный директор Vesco Realty Вячеслав Ширяев, с начала года отмечается стабильный рост спроса на уровне 15-20%. В числе потенциальных клиентов - те, у кого есть возможность потратить на дом 200-300 тыс. долларов. Это так называемый high middle class, на который ориентировано до 50% предложений рынка загородной недвижимости.

На сегодняшний день фактором риска на рынке загородных участков и домов является стабильный рост предложений, который может привести к перегреву рынка. Так, по словам Вячеслава Ширяева, именно неконтролируемый рост объема предложений и огромные земельные площади, выделенные под будущее коттеджное строительство, являются сегодня для рынка единственным фактором риска. Эти земли (как правило, поляны, окруженные лесом, на расстоянии 15-40 км от МКАД) слишком однотипны, а предложение настолько высоко, что спрос начинает несколько меняться. Как отмечает Максим Карапетов, теперь пользуются спросом земли, расположенные рядом с водоемами или уникальными природными ландшафтами.

Отчасти по этой причине спрос на Новорижском направлении за последнее время значительно снизился. Только за последний год здесь заявлено порядка 25 новых поселков с 1,5 тыс. домов. Кроме того, целый ряд молодых компаний, желающих заработать как можно больше денег на огромных земельных резервах Новорижского направления, регулярно выбрасывают на рынок все новые участки земли, что, по сути, в самом ближайшем будущем чревато существенным падением цен. При этом некоторые застройщики были вынуждены заморозить целый ряд проектов, а для лучшей реализации готовых поселков начали предлагать всевозможные скидки, проводить специальные акции - одним словом, делать все, чтобы заполучить клиентов.

Собственники домов 'на воде' уже не боятся сноса
Как отмечает Максим Карапетов, ажиотажный спрос на объекты, расположенные по берегам водохранилищ, еще месяц назад мог привести к дестабилизации рынка в целом. По его словам, это было связано с действиями Министерства природных ресурсов РФ. «Если бы обещанный 1 августа снос коттеджей, расположенных по берегам водоемов, все-таки произошел, рынок был бы дестабилизирован. Однако этого не произошло, и люди успокоились», - говорит он. Это означает, что цены на 'водные' объекты могут в ближайшее время пойти вверх.

Куда идти
По словам Вячеслава Ширяева, на сегодняшний день наиболее популярными направлениями являются Новорижское, Калужское, Киевское, Дмитровское и Рублево-Успенское. Пока около трети клиентов заинтересованы в приобретении недвижимости на Новорижском шоссе, чуть более 20% - на Калужском, а на Дмитровском и Рублево-Успенском - 9% и 8% соответственно. Из второстепенных направлений самым значимым является Минское, на которое приходится около 7% спроса. В оставшихся 10 наименее востребованных направлениях - Алтуфьевском, Горьковском, Осташковском, Новорязанском, Щелковском, Каширском, Новосходненском, Сколковском, Боровском и Ильинском - заинтересованы в совокупности менее 5% клиентов.

По данным начальника отдела загородной недвижимости компании 'Пересвет-Инвест' Александра Братишевского, на сегодняшний день продавцы земельных участков несколько завышают цены, пытаясь искусственно сохранить прежние темпы роста, однако покупатели не торопятся, надеясь на некоторое снижение стоимости участков. Правда, пока нет ни одной объективной причины, которая привела бы к существенному падению цен. 'В сентябре-ноябре мы ожидаем незначительного, но традиционного для осени повышения цен в связи с началом бизнес-сезона. Это будет незначительный рост - не более 3-5%', - говорят риелторы.

Почем земля
Стоимость сотки на Рублево-Успенском направлении, по данным компании 'МИАН', может достигать 70 тыс. долларов, если участок расположен до 30 км от МКАД. В 40 км от окружной земля стоит значительно дешевле - 5-7 тыс. долларов за сотку. На Сколковском шоссе самый дорогой участок стоит 70 тыс., а на Осташковском - 15-30 тыс. долларов. На Новорижском шоссе земля может стоить до 35 тыс. долларов (до 30 км от МКАД) и до 8-9 тыс. долларов (от 40 км) за сотку. На Минском - соответственно до 28 тыс. и 4 тыс. долларов за сотку, на Калужском - до 16 и 4 тыс., на Волоколамском и Пятницком - до 15 и 6 тыс., на Дмитровском - до 25 тыс. и 6 тыс. долларов, на Ярославском - до 9 тыс. и 4 тыс., на Ленинградском - до 8 тыс. и 2 тыс., на Симферопольском - до 5 тыс. и 2 тыс. долларов, а на Новорязанском - до 8 тыс. и 1 тыс. долларов за сотку. 

Антон ФилатовГазета