Виноват ли банковский кризис в остановке роста цен?

Если вспомнить, что до этого лета недвижимость безостановочно дорожала с весны 2000 года и "резвость" этого процесса только нарастала (итог 2002 года - 25% роста, 2003 - 45%, первого полугодия нынешнего - 20%), то нынешняя остановка роста цен для многих стала громом среди ясного неба. Сегодня, когда пыль осела, самое время отвечать на вопросы.

Еще весной сама мысль, что цены могут приостановиться, вызывала здоровый смех риэлторов. С демонстративным терпением и спокойствием, с которыми нормальные люди общаются с неразумными дитятками и психическими больными родственниками, они внушали обществу: снижения цен не может быть, потому что его не может быть никогда. Главный довод в пользу такого мнения - фантастически высокие мировые цены на нефть, поставляющие в Россию мощнейший поток долларов. Все попытки мировых потребителей нефти сбить эти цены ни к чему не приводили.

К списку факторов, работающих на повышение цен, можно добавить и другие. Во-первых, политическую стабильность - ее подтвердили итоги декабрьских выборов в Госдуму и мартовских - президента. Во-вторых, история с "Юкосом". Обычно этот пример приводят для того, чтобы показать, что от сумы да от тюрьмы зарекаться не рекомендуется никому. Но можно взглянуть и с другой стороны - как на доказательство большого доверия инвесторов, которых не отпугнула даже такая мощная встряска. В-третьих, доллар по отношению к рублю дешевел, а людям вообще нужно куда-то инвестировать. Фондовый рынок у нас пока что зачаточный, всякие акции-облигации рядовым гражданам непонятны, а недвижимость - материя осязаемая и предсказуемая. Соответственно, в нее и инвестировали. В-четвертых, набирала обороты ипотека. Например, в Московской области за первый квартал 2004 года было выдано вдвое больше ипотечных кредитов, чем за весь предыдущий год. А ипотека означает, что квартиру уже сегодня покупают те, кто при прежней системе (сначала накопи всю сумму и лишь потом приходи на рынок) мог стать покупателем только через несколько лет. А спрос "здесь и сейчас" всегда толкает цены вверх.

Справедливости ради отметим, что были и голоса, предостерегающие о возможности спада. Но звучали они как-то неубедительно. Пафос в основном сводился к тому, что деревья не растут до небес, бесконечно повышаться цены не могут, когда-то должен наступить спад. Но "когда-то" - понятие растяжимое, а пока цены росли. Граждане и покупали, привлеченные нехитрой мыслью, что "завтра будет еще дороже".

Первый, по-настоящему серьезный гром грянул в марте, когда сразу несколько высокопоставленных чиновников российского правительства сделали заявления о том, что цены на московском рынке необоснованно высокие, имеется монопольный ценовый сговор, надувается мыльный пузырь, который неизбежно лопнет. Что это было - действительное радение за интересы простых людишек, очередной виток развития традиционно непростых взаимоотношений федеральной и московской властей или желание побыстрее выполнить указание президента о создании рынка доступного жилья - нам неизвестно, и вряд ли мы когда-нибудь это узнаем. Но народ быстро смекнул, что что-то происходит, и покупку жилья многие решили отложить: вдруг действительно подешевеет! Риэлторы отметили резкий спад спроса (примечательно, правда, что признаются в этом они только сейчас - в марте прессу заваливали бодрыми пресс-релизами о том, что спрос велик как никогда). А вот в июне бабахнуло по-настоящему - разразился тот самый банковский кризис.

Анализируя это чудесное явление, не перестаешь удивляться. Кризис был явно рукотворным, целью имел немного перераспределить собственность и вкладчиков от одних банков другим. Главный интересующий нас вопрос - какое вообще отношение имели эти события к рынку real estate? Проблемные банки имели на балансе много недвижимости, которую могли выбросить по демпинговым ценам? Не смешите - объем этот уже подсчитан и недавно был озвучен президентом Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегином Тосуняном - 0,5% московского рынка. Такую "пугающую" массу рынок проглотит и не заметит. Невольно складывается ощущение, что кому-то очень хотелось организовать кризис на московском рынке недвижимости, и в строку шло любое лыко. Невольно вспоминается "Золотой теленок" - когда за Полярным кругом пропал летчик Севрюгов, одна польская газета стала на этом основании требовать расширения Польши до границ 1772 года.

Что мы имеем, так сказать, в сухом остатке? Рынок перепугали, он остановился в росте, и в июле-августе цены стабильны. С другой стороны, рынок не обвалился, о 10-15-процентном снижении (весьма популярная тема в июне) сегодня никто всерьез не говорит. А значит, недвижимость заработала дополнительные очки в глазах частных инвесторов, которые получили лишние доказательства стабильности этого рынка. Цены на нефть высоки как никогда, доходы россиян увеличиваются, ипотека развивается, фондового рынка по-прежнему не существует (для частных инвесторов). Все это делает прогнозы, подготовленные большинством аналитиков риэлторских компаний (до конца года рост еще в 7-10%) вполне правдоподобными.

Геннадий СТЕРНИК, сертифицированный аналитик рынка недвижимости:

Цены в июле и августе стояли. Одни аналитики говорили о росте в 0,6%, другие - о снижении в 0,5 процента. Ясно, что все это называется статистической погрешностью. У меня же при расчетах выходил чистый ноль - хотя, конечно, итоги по августу только предварительные, окончательные цифры можно будет подвести только когда месяц закончится.

Остановка цен вызывала оживление во всех секторах рынка. Начиная с марта на первичном рынке объемы продаж неуклонно снижались, в июне они достигли минимума. А в июле началось увеличение активности, еще более заметным оно стало в августе. Все риэлторы отмечают увеличение числа обращений по телефону и количества клиентов в офисах.

Елена ДРАНЧЕНКО, президент РГР, генеральный директор компании "Енисей":

Я бы говорила о корректировке цен, замедлении темпа их роста. Связано это в первую очередь с июньскими событиями на банковском рынке. Плюс сезонное снижение активности.

Давайте не забывать, что Москва - это еще не вся Россия, во многих регионах цены растут довольно быстро. И даже на московском рынке рост сохраняется - правда, на уровне долей процента. Этот рост я вижу не только в выкладках аналитиков, но и на примере тех объектов, которые продает наше агентство.

Что касается перспектив на остаток года, то абсолютно все известные мне аналитики предвидят рост. Потому что банковский кризис закончится, люди увидят, что цены на недвижимость не упали - и понесут эти деньги в недвижимость. До конца года рост составит 7-10 процентов. Вместе с уже имеющимся ростом в 20% за первое полугодие итоговая цифра за год будет в районе 30 процентов.

Наталия ТИХОНОВСКАЯ, директор Управления новостроек Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

Существует целый ряд объективных обстоятельств, способствующих росту стоимости московского жилья: усиливает свое влияние основной повышающий фактор рынка - высокие цены на нефть, развивается ипотечное кредитование, повышается склонность населения к использованию кредитов. Сохраняется высокий платежеспособный спрос, подпитанный теми средствами, которые потребители сняли с банковских счетов.

Однако окончательные выводы и прогнозы о том, как поведет себя рынок жилья в ближайшем полугодии, можно будет сделать лишь к концу сентября.

Ирина БЕЗРУКОВА, директор Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-недвижимость":

Обстановка на рынке новостроек этим летом была очень запутана и вызывает много вопросов. И такие факторы, как волнения на банковском рынке, сезонное летнее затишье, нагнетание страхов по поводу якобы надвигающегося кризиса - каждый понемногу внес свою лепту в осложнение ситуации на рынке. Спрос снижался вплоть до конца июля, и только с начала августа мы вновь ощутили его повышение, хотя до уровня мая еще далеко.

Обычно далеко не все участники рынка новостроек ежегодно делают скидки. А в этом летнем сезоне скидки предлагаются многими агентствами и составляют 5-10 процентов. В основном они распространились на объекты, стоимость квадратного метра на которые превышает 1600 долл. На менее дорогие объекты спрос достаточно высок и не требует дополнительной стимуляции.

Светлана АБЕЛЯН, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город":

Главные итоги августа и итоги лета - цены встали. И если игроки первичного рынка ориентируются друг на друга и стараются проводить согласованную политику, то на вторичном стала возникать совершенно уникальная ситуация: можно "поймать" квартиру, которая будет очевидно дешевле рынка. Собственник запаниковал, риэлторы выбрали такую стратегию реализации. Не факт, что квартиру удастся купить по заявленной цене - собственник по ходу сделки может и передумать. Но все равно возможность есть. Квартира по 3000 долл. за кв. м на Арбате в доме с железобетонными перекрытиями - это, очевидно, дешевле рынка процентов как минимум на 15-20.

А на первичном рынке инвесторы как минимум перестали повышать цены. Не слышно популярных в прошлые годы агиток: "С 1 сентября мы повышаем цены - спешите приобрести до этого момента!".

Юрий КОЧЕТКОВ, начальник отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья":

По моим наблюдениям, цены и на первичном, и на вторичном рынке находятся сейчас на нуле. Когда говорят о росте в полпроцента или снижении в 0,2% - это типичная погрешность расчета. Хотя с начала августа пошел небольшой рост, который, я думаю, приведет к росту за весь месяц примерно в 1 процент.

В сентябре цены пойдут в рост. Застройщики поднимут цены на новостройки - кто-то на 20 долл. за кв. м, кто-то на 30 долл. Поддержат ли это решение покупатели - это уже другой вопрос, но в сентябре традиционно поднимают цену. Потому что, как показывает опыт, подъем цен не слишком уменьшает количество покупателей, зато оно морально воздействует на сомневающихся. Вторичка тоже, думаю, будет медленно подрастать - на уровне 0,5-1,5% в месяц, отыгрывая инфляцию.

Владимир АбгафоровКвартира. Дача. Офис