Заканчивается очередное лето. Некоторые события, имевшие место в последние три месяца, способны оказать на рынок очень существенное влияние. Какое именно - покажет время. Затишье же, как известно, сменяется бурей.

Инвесторы покидают рынок жилья?

Глобальные факторы, влияющие на стоимость жилья, остались прежними. Цены на нефть достигли своего исторического максимума, обеспечив наполнение экономики деньгами. В то же время реальных инструментов для инвестиций внутри России по-прежнему не так много. Банковский кризис лета-2004 не способствовал укреплению доверия населения к этому сектору. "Хотя он (кризис) вроде бы закончился, ситуация в банковской системе сегодня очевидно хуже, чем, например, полгода назад. Во-первых, вследствие недоверия к банкам практически перестали расти депозиты физических лиц", - пишет журнал "Эксперт". По данным этого издания, после дела ЮКОСа не лучше обстоят дела и на фондовом рынке - "сегодня уже никто из аналитиков не сомневается, что рынком откровенно манипулируют госчиновники", вследствие чего "серьезные инвесторы просто покинули рынок:" (16 августа).

Из сдерживающих факторов следует отметить снизившуюся инвестиционную привлекательность жилья и имеющий место отток капитала. Последние два фактора являются одними из значимых причин летнего падения цен на недвижимость. Однако многие специалисты предрекают, что такая ситуация не продлится слишком долго. Резервы для дальнейшего роста есть.

Так, глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин заявил: "Хотелось бы, чтобы цены были дешевле, но этого не произойдет: Во-первых, высокий спрос определяет предложение, во-вторых, вообще все дорожает".

Не все эксперты настолько же категоричны, однако потенциал для подорожания признают. Так, "Московский комсомолец" в номере от  2 августа пишет: "Определенности никакой. Одни обещают обвал цен, другие - всего лишь стабилизацию. А третьи и вовсе - дальнейший рост. Только не такой сумасшедший. Причем весомые аргументы находятся у каждого.

Пессимисты считают, что сейчас многие вкладывают деньги в недвижимость еще на стадии котлована (лучшего способа не только не потерять, но и заработать не придумано, причем во всем мире). Однако скорее рано, чем поздно, рынок насытится. И квартиры перестанут продавать по ажиотажным ценам, объявленным застройщиками. А как только недвижимость перестанет приносить сверхприбыли, долго держать деньги в "квадратах" станет невыгодно. И их активно начнут сбрасывать. Что, в свою очередь, еще больше собьет цены".

О роли инвестиционной недвижимости в возможном кризисе говорят много, однако не все согласны, что одновременный выброс на рынок большого количества квартир окажется настолько уж пагубным. Так, председатель Комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский, мнение которого приводит газета, убежден, что квартиры начнут продавать, так как уже сейчас трудно отбить инвестиции при помощи аренды. "Но жилье не акции, сбросив которые можно в один день обрушить рынок. Оно продается долго", - говорит он.

Дальнейший рост прогнозирует и руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко. Однако он делает существенную оговорку, действующую именно для столичного рынка. "Никакой основы для падения цен на жилье в нашей стране нет. Население имеет денег значительно больше, чем объемы строительства жилья на рынке,- пояснил он и добавил: - В прошлом году цены на жилье выросли на 26%, в этом году рост составит 20 процентов. Лишь в Москве во многом цены раздуты, и этот пузырь может лопнуть", - приводит слова В.Аверченко газета "Коммерсантъ" в номере от 4 августа.

Это только подтверждает неоднозначность сложившейся ситуации. Собственно говоря, иной позиции нет даже по имеющимся в наличии ценам. Одни говорят, что они упали под воздействием внешних факторов, другие (риэлторы) утверждают, что снижение стоимости жилья обусловлено летними скидками.

Разобраться в том, что на самом деле происходит, попытался журнал "Финанс" (13 августа). Разногласия в точках зрения не могло не броситься в глаза авторам. И вывод он делает вполне соответствующий: ":Картина совершенно ясная: рынок столичной недвижимости являет собой уникальное вещество, которое может находиться в твердом (стагнация), жидком (отток покупателей) и газообразном ("пузырь") состоянии одновременно". При этом, правда, он отмечает, что "различимы вполне очевидные цифры и факты, по которым можно попытаться измерить реальную температуру рынка".

Издание указывает эти факторы. Во-первых, это падение спроса и увеличение срока реализации квартир. Во-вторых, дисконт. Несмотря на то, что по официальным данным цены на первичном рынке выросли в июле на 5%, на самом деле риэлторы готовы предоставлять существенную скидку на "особо застоявшиеся объекты". В-третьих, снова должен вырасти дисконт за покупку жилья на стадии котлована.

В общем, положение напоминает фильм "Трое в лодке", когда один из героев вопрошает: "Так куда же нам плыть?" - вверх по течению или вниз. Ответ на этот вопрос должен дать сентябрь, когда закончится сезон массовых отпусков.

"Война или мир" для коттеджей

Когда будет известен ответ на другой вопрос - что станет с незаконно построенными коттеджами? - также пока не известно. От полной уверенности, что "война дворцам" начнется не сегодня-завтра, дело дошло до полной неразберихи. Вроде бы, должна была состояться "публичная порка" в деревне Глухово уже 1 августа, когда истек срок исполнения судебного решения о сносе 13 коттеджей, вынесенного в конце июня. Однако заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользования Олег Митволь, который в одном из интервью говорил о своей "бульдожьей хватке" и обещал, что снос начнется в первый день последнего летнего месяца, в час "Ч" был уже не столь категоричен в высказываниях. Боле того, он заявил: "Я не понимаю, откуда взялась эта дата, что 1 августа должно быть что-то снесено".

Разобраться в происшедшем - благо, ситуация получилась презанятная - решила "Независимая газета" (номер от 3 августа). Вариант, при котором "штрафникам" решили позволить догулять лето в своих домах, автор отклоняет. "Наивно было бы полагать, что в решающий момент карающая ведомственная рука дрогнула. Не исключено поэтому, считают некоторые наблюдатели, что несостоявшаяся акция в деревне Глухово - это своего рода пробный шар, проверка реакции общественного мнения", - пишет издание. А тот факт, что акцию широко освещали телевизионные каналы, говорит, по мнению автора, о ее "высоком происхождении". Есть и другие признаки того, что речь действительно о спланированной пиар-акции. В частности, это имена владельцев коттеджей, которые должны пойти под снос. Особую пикантность постановке придает то обстоятельство, что "под нож" пойдут, как уверяют режиссеры, дворцы бывших министров и нынешних олигархов, звезд первой величины российского шоу-бизнеса. В общем, делает вывод НГ, "сюжет вполне может вывернуть на "мыльный" вариант "Российские богатые тоже плачут".

Номер с видом на Кремль

Еще одной значимой темой августа стал гостиничный бизнес. О нехватке мест в столичных отелях пишут часто и много, однако последние события вызвали целую волну недовольства.

В течение двух дней столица лишилась двух крупных гостиниц - "Мира" и "России". Если прибавить к ним те отели, которые уже были снесены или успели получить "черную метку", а также гостиницы, которые только планируется отправить в графу "расход", то цифра получается более чем впечатляющая. Газета "Московский комсомолец" (номер от 11 августа) приводит мнение эксперта, который указывает: "Закрытие "России" и "Мира" обернется катастрофой для гостиничного рынка столицы. За последние два года у нас много чего сносилось, но почти ничего не строилось. Вместе с этими двумя гостиницами общие потери номерного фонда составят порядка 6000 единиц. А ввели в строй за это время не более 800. Как при таких показателях выполнять очередную программу по развитию туризма, я, честно говоря, ума не приложу".

Знакомый уже нам О. Митволь утверждает, что никакой политической подоплеки здесь нет. В это верится легко - потому что на поверхности подоплека экономическая. Получить лакомый кусок с видом на Кремль и построить на нем вместо трех-четырехзвездочной пятизвездочную гостиницу с соответствующей стоимостью номеров - предприятие действительно заманчивое.

Газета "КоммерсантЪ" (11 августа) назвала такое стремление столичных властей "пятизвездочной болезнью". Ну а "Время новостей" от той же даты неоднозначно намекнули, что снос "России", может быть, связан с переделом собственности. "Сейчас фактическим владельцем гостиницы "Россия" считается "гостиничный король" Хусейн Джабраилов - бывший кандидат на пост президента Чечни и родной брат бывшего претендента на пост президента России Умара Джабраилова. Снос гостиницы и ее последующая реконструкция за средства стороннего инвестора неизбежно приведут если не к кардинальной смене владельца комплекса (сейчас он находится под управлением группы "Плаза"), то, по крайней мере, к серьезному перераспределению акций между нынешними акционерами и пришедшим инвестором". Подробности мы узнаем 10 октября, когда пройдет конкурс инвестиционных проектов на строительство нового здания.

Завершило же этот "черный август" столичного гостиничного комплекса известие о том, что будет закрыт отель "Аэростар".

Аренда: ни себе...

Очень интересным образом эта тема наложилась на еще одну - аренду квартир. До настоящего времени сдача в аренду является очень популярным в Москве средством заработка. По некоторым данным, в этом бизнесе участвуют до 250 тысяч семей. Причем в последнее время особую популярность приобретает краткосрочная аренда квартир. В связи с закрытием гостиниц популярность эта должна была возрасти еще больше. И в это время налоговые службы выступают с инициативой, согласно которой предприниматели, сдающие внаем свою квартиру, должны будут платить не только подоходный налог, но и НДС. Таким образом, из 0, которые получает владелец, он должен будет отдать 150.

Впрочем, данная история чем-то напоминает коттеджный скандал. Очень скоро после того, как стало известно о намерении властей, поступили опровержения. "Сотрудники налогового ведомства теперь уверяют, что и не собирались брать с владельцев жилья никаких налогов, кроме подоходного", а "Налоговый кодекс не позволит налоговикам взимать с них (арендодателей) НДС и ЕСН", - писали "Ведомости" в номере от 3 августа. Но можно не сомневаться, что в случае необходимости такие поправки могут появиться.

Москва скандальная

Вторая половина августа ознаменовалась сразу несколькими скандалами, связанными с работой московского стройкомплекса. Так, 20 августа "Известия" сообщили о том, что "чиновников мэрии и фирмы, участвующие в строительстве Краснопресненского проспекта, который через год должен связать центр Москвы с Новорижским шоссе, подозревают в монопольном сговоре".

Газета указывает, что именно может служить предметом особого внимания строителей проспекта - "с коммерческим интересом конкретных городских чиновников к земельным участкам в Красногорском районе Подмосковья. Вернее, к резкому скачку цен на недвижимость в Красногорском районе по завершении строительства трассы".

Также 20 августа "КоммерсантЪ" пишет о другом скандале - связанном с инвестиционным конкурсом на строительство в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Связано оно было с тем, что без объяснения причин с торгов был снят самый лакомый кусок - право на проектирование и строительство 24-33-этажного административно-жилого комплекса с подземным гаражом в проезде Серебрякова. Несмотря на то, что проект считался экономически невыгодным, заявки на него подали 12 компаний, а задаток внесли шесть, отмечает автор.

Бизнес-парки нам помогут

Журнал "Эксперт" (23 августа) посвящает сразу несколько материалов такому мало прижившемуся пока в России явлению, как бизнес-парки - офисным комплексам, расположенным в пригородной зоне вблизи автомагистралей. Автор отмечает, что во всем мире этот сегмент довольно развит, в первую очередь, благодаря тому, что позволяет держать арендные ставки на довольно низком уровне.

Издание пытается разобраться, почему же тогда в Москве, которая входит в число мировых лидеров по стоимости аренды, бизнес-парки пока немногочисленны.

Как выясняется, тому есть ряд причин. Например, поведение девелоперов, которые "активно наклеивают этикетки "бизнес-парк на здания, расположенные в черте города, даже в центре. Короче говоря, выдают желаемое за действительное. Такая маркетинговая уловка позволяет привлечь внимание публики к проекту, а иногда и сдать офисы по высоким арендным ставкам".

Однако есть и другая, более объективная причина: "Спрос на офисные помещения в пригородных районах столицы еще слишком мал. Сегодня арендаторы в основном отдают предпочтение офисным центрам, расположенным в деловой части города:

Судя по всему, периферия для Москвы еще долго будет оставаться непривлекательной с инвестиционной точки зрения. С точки зрения транспортной инфраструктуры удаленные от центра районы пока малоразвиты, а значит, труднодоступны. Поэтому, несмотря на низкие по сравнению с центром арендные ставки, отдаленные от центра районы пока не особо привлекательны", - считает специалист, чье мнение приводит журнал.

Однако автор призывает относиться к бизнес-паркам с меньшим скептицизмом. Уже сейчас у них есть потенциальные арендаторы, и в дальнейшем их число может увеличиться. "Следует ожидать, что ряд объективных обстоятельств неизбежно подтолкнет рынок коммерческой недвижимости к децентрализации. В частности, одним из стимулов может стать перегруженность транспортных и инженерных коммуникаций мегаполисов".

Александр ДмитриевКвартира. Дача. Офис