Лето прошло под знаком снижения цен на столичном рынке жилья: по оценкам экспертов, они "откатились до майских отметок" и составили в среднем 1932 доллара за кв. м на вторичном рынке и 1806 долларов за кв. м - на "первичке". Некоторые аналитики склонны видеть в этой тенденции негативное влияние банковского кризиса. Но следует отметить, что замедление роста цен началось еще в мае и связано скорее с непомерно высокой "температурой" на рынке московских квартир. Прогнозы дальнейшего изменения цен достаточно противоречивы. Одни риелторы надеются, что осенью рынок оживет и это приведет к росту цен - приблизительно на 20% до конца года. Другие полагают, что нестабильность в банковском секторе отзовется на рынке недвижимости если не снижением цен, то их стабилизацией. Сложившейся ситуацией могут воспользоваться покупатели и инвесторы, рассматривающие жилье как средство вложения денег. Что же касается продавцов, то им не стоит торопиться: при стабилизации они ничего не потеряют, а если цены пойдут вверх, они смогут реализовать квартиру с большей выгодой для себя.

Сон в летнюю ночь
Замедление темпов роста цен на столичные квартиры и даже снижение стоимости некоторых типов жилья началось еще весной. Основным событием июля, имеющим прямое отношение к московскому рынку недвижимости, стал банковский кризис. Нестабильность, возникшая в банковском секторе, вызвала панику: вкладчики поторопились забрать деньги из банков, но активно вкладывать освободившиеся средства в так называемые 'инвестиционные квартиры' не стали. В результате ценовая тенденция, наметившаяся в конце мая - июне, лишь укрепилась. По данным Русского агентства недвижимости 'Сава', в июле наиболее значительно снизились цены на однокомнатные (минус 0,82%) и трехкомнатные (минус 0,55%) квартиры. Цены на 'двушки' не поддались панике и даже выросли на 0,26%. При этом объем предложения практически не изменился: в июле - 24 751, в июне - 24 719.

Аналитики центра 'Анализ рынка недвижимости' (АРН) в июле вообще не зафиксировали снижения цен, но отметили замедление темпов их роста. Так, по данным АРН, в июле рынок типового вторичного жилья вырос на 0,7%. В секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 0,5%. Рост цен на рынке нового жилья составил 5%. 'Локомотивом, пытающимся вытянуть вторичный рынок из застоя, стало дорогое жилье, предлагаемое к продаже в Центральном административном округе', - считает руководитель АРН Андрей Бекетов.

Остановка по требованию
Последний месяц лета не принес практически никаких изменений: по данным центра «Индекс рынка недвижимости», в течение августа колебание цен было минимальным. Так, к концу месяца на рынке новостроек средняя стоимость квадратного метра выросла всего на 2 доллара и составила 1806 долларов. По состоянию на 1 сентября цена предложения по вторичному рынку в целом составила 1945 долларов за кв. м, а цены реальных сделок были примерно на 5% ниже. При этом в разных сегментах рынка цены изменялись неодинаково: квартиры в типовых домах подешевели на 0,6%, а в домах бизнес-класса - на 2,5%.

По словам Ульяны Алиевой, руководителя отдела продаж жилых помещений компании Blakwood, «анализировать динамику цен на элитное жилье достаточно сложно, поскольку каждый объект на этом рынке является по-своему уникальным и его цена может меняться независимо от цен объектов-аналогов, но по итогам летних месяцев мы можем говорить только о некотором замедлении роста цен, снижения цен не наблюдалось».

В режиме ожидания
Стабилизация цен, по мнению риелторов, свидетельствует о том, что покупатели квартир заняли выжидательную позицию. По их данным, летом на рынок вышли те, кто заключает альтернативную сделку, то есть продает старое жилье и с доплатой покупает новое. Лишь малая часть средств, которые были 'вытащены' из банков, попали на рынок (в основном вторичного) жилья - их появление прошло незамеченным. Андрей Блажко, начальник службы маркетинга компании «Пересвет-Инвест», рассказал ГАЗЕТЕ, что после июльских событий на банковском рынке были некоторые опасения относительно того, что часть банков, оказавшись в сложной ситуации, начнет продавать свою недвижимость по цене ниже сложившейся на рынке на сегодняшний день, но этого не произошло. По данным Блажко, спрос на жилье в Москве все еще превышает предложение.

Аналитики 'Инком-недвижимости' не исключают, что осенью резерв предложения на вторичном рынке может быть исчерпан, что может привести к росту цен в этом сегменте.

Руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин тоже не видит препятствий для дальнейшего роста цен.

Все еще будет
Основания для такого прогноза есть: застройщики и большинство риелторских компаний кредитуются в банках, да и сами банки активно инвестируют в строительство. Начавшийся передел банковского рынка заставил некоторые банки и инвестиционные компании пересмотреть свою кредитную политику: кто-то приостановил выдачу кредитов, кто-то поднял процентные ставки, кто-то отозвал уже выданные кредиты. В частности, инвестиционная компания 'Визави' подняла процентную ставку по кредитам под залог недвижимости с 14-15% годовых в валюте до 18% и более. Других примеров застройщики и риелторы не называют, не желая демонстрировать своим клиентам наличие проблем. Ведь дефицит кредитных ресурсов может привести к срыву сроков строительства, а повышение процентной ставки - к увеличению конечной стоимости жилья. Так что и в этом секторе затишье: все ждут, как будут разворачиваться события на банковском рынке.

Если новых потрясений не будет, то цены на вторичном рынке, как считают в компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость', могут преодолеть отметку в 2000 долларов за кв. м. По прогнозам компании Penny Lane Realty, элитные квартиры будут стоить в диапазоне 7-12 тыс. долларов за кв. м, а цены на 'штучный товар' в престижных районах и в домах с эксклюзивной отделкой и автономной инфраструктурой составят от 15 до 20 тыс. долларов за кв. м.

В компании «Пересвет-Инвест» прогнозируют, что всплеск деловой активности осенью приведет к незначительному (порядка 1%), но стабильному ежемесячному росту цен, а итоговый рост цен до конца года составит 23-24%.

Как рассказала ГАЗЕТЕ Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН», «накопленный платежеспособный спрос сейчас существенно превышает объем существующего предложения жилья на рынке. Так как это один из основных факторов, влияющих на рост цен на первичном и вторичном рынках жилья, уже в начале осени можно прогнозировать рост цен. Хотя темпы роста, по-видимому, не будут такими высокими, как в предыдущий год, и составят порядка 1-1,5% в месяц. Уже сегодня на первичном рынке недвижимости стремительно увеличиваются темпы продаж. На следующем этапе следует ожидать увеличения объемов сделок на вторичном рынке недвижимости. Думаю, что объективных предпосылок для снижения цен сегодня не существует. Наоборот, при условии стабильной макроэкономической ситуации рост цен на рынке недвижимости продолжится».

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР), считает, что доводов в пользу роста цен больше, чем оснований для стабилизации: «Прогноз роста объясняется несколькими причинами. Во-первых, цены на нефть продолжают повышаться. Во-вторых, инструменты для инвестирования средств в России фактически отсутствуют, поскольку рынок акций очень нестабилен, а доверие к банкам после кризисных явлений только начинает восстанавливаться. И в-третьих, сокращение инвестирования со стороны банков (по причине все тех же кризисных явлений) приведет к уменьшению предложения и дефициту жилья, что неизбежно повлечет за собой рост цен. В таких условиях ни снижение, ни тем более обвал цен невозможны. В целом за первые шесть месяцев текущего года московская недвижимость подорожала на 20% в валюте (на 45% за весь 2003 год). В прошлом году цены были спекулятивными, поэтому сейчас идет нормальное выравнивание, корректировка. Осенью 2004 года ожидается рост цен на уровне 5-8%, в целом по году - 25-30%». 

Антон ФилатовГазета