Квартиры в готовом доме дешевле квартир "в котловане"

Практика последних трех лет сформировала твердое общественное мнение: если хочешь выгодно вложить деньги в недвижимость, то купи квартиру на этапе котлована. Через 1-2 года рыночная стоимость увеличивается в 1,5-2 раза.

В росте стоимости квартиры в строящемся доме можно выделить два фактора. Первый - увеличение стоимости за счет повышения рыночной цены любого жилья. Это, по оценкам аналитиков, приносит 25-35% прибыли в год.

Вторая составляющая инвестиционной привлекательности жилья - повышение его стоимости благодаря высокой степени готовности дома и, соответственно, уменьшение времени ожидания готовой квартиры и возможности заселения. Все зависит от конкретного объекта, но в среднем, благодаря этому фактору, покупатель квартиры может заработать 10-15% годовых, что близко к стоимости кредитных  ресурсов.

Эти расчеты подтверждает практика 2001-2003 годов. Одна из ключевых особенностей этого периода - стабильные цены на цемент, металл, горюче-смазочные материалы. Это основные составляющие себестоимости строительства монолитного дома.

Два-три года назад она составляла 0-1100 за квадратный метр. При прибыли 25% минимальная цена реализации должна была быть не менее 1200-1500 долларов за метр. Застройщик-инвестор, конечно, делает надбавку к минимальной цене в зависимости от спроса (по сути, от места расположения дома) и менее значимых факторов.

В 2004 году произошло очень резкое повышение цен на цемент (30-40%), металл, горюче-смазочные материалы, что, в свою очередь, привело к заметному росту себестоимости строительства монолита. В новых условиях застройщики, произведя калькуляцию своих затрат,  на этапе котлована предлагают жилье на уровне 00-1600 за метр, что подтверждает процесс удорожания строительства или удешевления американских денег.

В свою очередь, обещания чиновников "доступного жилья" и судьбоносных изменений в законодательстве, широко разрекламированные в СМИ летом 2004, привели к остановке продаж на московском рынке монолитного жилья. Теперь, в условиях отсутствия спроса, инвестор вынужден продавать жилье по минимально рентабельной для него цене.

Здесь начинается самое интересное. Квартиры в почти готовом доме стали объективно дешевле квартир "в котловане". Причина в том, что у домов с высокой степенью готовности основные монтажные работы произведены еще год-два назад, причем по старым ценам (соответственно, входят в себестоимость в денежном исчислении), работы же, связанные  с инженерным обеспечением нового дома, составляют не такую большую часть расходов, поэтому удорожали проект существенно меньше.

Сейчас ситуация напоминает 1998 год, когда при росте курса доллара в магазине еще можно было встретить товары, купленные по старому курсу доллара, еще вчера обычному, а сегодня крайне привлекательному.

Осенью в секторе монолитных домов неизбежен рост цен. Скорость этого процесса напрямую зависит от увеличения темпов роста покупательского спроса. Ясно только одно, что разрыв в стоимости квадратного метра  в панельном доме в Южном Бутово и монолитном  доме в Западном округе не может составлять 0-300, слишком велика разница в потребительских качествах жилья. Рынок все расставит по местам за полгода-год. Счастливого новоселья!

Михаил ВятковКвартира. Дача. Офис