Микрорайон «Синяя птица» в Северном Бутове, Новая Олимпийская деревня, эксклюзивный жилой дом «Пик Мира» в Слесарном переулке, офисно-жилой комплекс в Банном переулке, жилые комплексы на улицах Коштоянца, Лобачевского, Никулинской, Удальцова, наконец несомненная доминанта Северо-Запада столицы – жилой район Куркино. Все эти знаковые для современной Москвы объекты вмещаются в одну емкую фразу – экспериментальное строительство. И реализуется эта программа одним из ведущих предприятий московского строительного комплекса, которое так и называется – ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (УЭЗ). Руководит им Валерий СИЛИН.

- Буква «Э», - замечает Валерий Михайлович, - самая важная в названии нашего управления. Эксперимент в строительстве тождествен понятию «прогресс». А то, что мы делаем, - экспериментально, ново и должно дать еще один шаг к развитию самого понятия «строительство».

Появилось ГУП «УЭЗ» в начале 90-х годов, когда все были под властью новых веяний и перемен. Наступило время новаций и новаторов, в том числе и в строительной отрасли. Тогда-то и возникла идея предложить московскому правительству в лице первого заместителя мэра в правительстве Москвы Владимира Ресина создать государственную, но не бюджетную структуру, задачей которой будет развитие масштабного монолитного строительства в городе. Суть экспериментальной деятельности нового предприятия определили два подхода.

Это, во-первых, управление реализацией крупномасштабных городских проектов комплексной застройки микрорайонов - от исходно-разрешительной документации до сдачи под ключ. И во-вторых, реализация нетиповых экспериментальных проектов строительства с применением прогрессивных строительных материалов, технологий и оригинальных архитектурных решений, а также создание условий для продвижения проектов и программ городского масштаба.

«УЭЗ» осуществляет не только комплексные проекты, в которых наряду со строительством жилых домов присутствуют объекты социально-культурного назначения, но и выполняет благоустройство территории на уровне ландшафтной архитектуры, а также занимается вопросами энергоэффективности.

За десять лет этим предприятием построено более миллиона кв. метров жилых и нежилых помещений, множество детских садов, школ, в том числе со спортивным уклоном, пять горнолыжных склонов, введено полмиллиона машиномест в гаражах-автостоянках, а сейчас начала реализовываться программа «Народный гараж».

Когда я первый раз попала в Куркино и спросила, кто мог бы познакомить меня с новым районом, услышала дружный хор голосов: «Конечно, Силин. Лучше, чем он, вам никто не расскажет». А на мнение строителей, как еще раз убедилась, вполне можно положиться. Валерий Михайлович буквально за считанные минуты выдал столько информации о Куркине, что иногда и за многочасовую беседу не получишь. С таким увлечением рассказывал, как несколько лет готовились к осуществлению проекта в Куркине, что здесь удалось построить и что еще будет строиться, об отличительных особенностях этого нового района, его архитектуре, уникальных ландшафтах, березовых и дубовых рощах, великолепной экологии, что не захочешь да влюбишься в этот город-сад.

- Куркино, - говорит Валерий Михайлович, - бесспорно, является и управленческим, и строительным, и архитектурным экспериментом. До этого в Москве не было ничего подобного. Идея создания такого района, в котором развиваются, не ущемляя друг друга, город и природа, возникла еще в 80-х годах. Благодаря этому проекту мы приобрели огромный опыт и извлекли множество уроков, ведь реализация такого грандиозного замысла повлекла значительное количество трудностей и проблем, которые в начале пути невозможно было даже предвидеть. Никогда еще в столице не осуществлялась комплексная нетиповая монолитно-кирпичная застройка такого масштаба: район разбит на 18 микрорайонов, всего возводится более 900 тысяч кв. метров жилых и нежилых помещений, он рассчитан на проживание 33 тысяч жителей на пространстве, имеющем статус особо охраняемой природной и историко-культурной территории Москвы и Подмосковья.

Одним из тяжелейших факторов явилось то, что в начале строительства застраиваемая территория представляла собой целину, чистое поле, требующее поднятия и освоения с нуля всех видов инженерии: транспортных и инженерных сетей, электроснабжения, теплоснабжения, канализации, водоснабжения и т. д. Необходимо было учесть условия ландшафта, где перепад высот достигает 40 м, а строительство некоторых микрорайонов ведется на трехступенчатых склонах. Финансово-экономическая трудность для строителей и большая удача для жителей состояли в том, что плотность застройки в Куркине в два раза ниже, чем в Москве, что является обременением при строительстве ежеквартальных инженерных сетей, стоимость которых достигла 12 процентов стоимости строительства. Каждый из 18 микрорайонов имеет застройку по индивидуальному проекту. С этой целью были привлечены все ведущие московские проектные институты и организации (более 25), которые вели параллельно со строительством проектирование. Одной из важнейших задач «УЭЗ» было увязать строительство магистральной инженерии со строительством жилья, которое началось одновременно, и обеспечить «вхождение» строительства в те микрорайоны, где уже были готовы инженерия и проекты застройки.

Стоимость проекта, в котором площадь строительства только жилых домов превышала 900 тыс. кв. метров, составляла 400 млн. долларов. Были предприняты попытки привлечь различных инвесторов, в том числе иностранных, велись переговоры с Мировым банком при участии Госстроя РФ, Международным банком реконструкции и развития и другими финансовыми институтами. Однако учитывая важность и социальную значимость этого проекта для развития столицы, правительство Москвы приняло решение взять финансирование проекта в собственные руки - инвестором стал Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС).

Помимо построенных 500 тысяч кв. метров жилья в Куркине уже функционируют отдел внутренних дел, паспортный стол, пункт охраны правопорядка, отделение социального обслуживания, пожарное депо, почтовое отделение, подстанция «Скорой помощи», муниципалитет, центр образования, две средние школы, 4 детских сада. До конца года откроются филиал поликлиники, 4 магазина, подростковый центр, а также салон красоты, фитнес-клуб, кафе, гаражи. Также будет введен телекоммуникационный центр, объединяющий АТС, центр кабельного телевидения и комплекс оборудования волоконно-оптической связи. До 2006 года здесь построят еще 3 детских сада, 2 комбината бытового обслуживания, гаражные комплексы и автостоянки вместимостью свыше 3000 машино-мест. Для активного отдыха жителей предусмотрен спортивный комплекс с футбольным полем, плавательным бассейном, несколькими спортзалами и открытыми игровыми площадками. В Куркине кроме того запланировано строительство специализированной базы для занятий лыжным и велосипедным спортом, теннисного клуба и детского парка с аквадромом. В местах с большим перепадом высот будут сооружены трассы скоростного спуска на лыжах, оборудованные специальными подъемниками, а также сеть велосипедных и пешеходных дорожек.

- Чтобы сохранить экологическую чистоту здешних мест, - добавляет Валерий Михайлович, - решили теплоснабжение района осуществлять не на базе одного источника, что потребовало бы прокладки протяженной тепловой сети, а с использованием источников автономных. Наше решение поддержала Москомприрода. Не только здесь, но и в ранних своих проектах мы стремились применять экологически чистые строительные и отделочные материалы, разрабатывали новые технологии, старались использовать природный ландшафт и «вписывать» туда наши комплексы, а также создавать ландшафтную архитектуру, проводить дополнительное озеленение. А в Куркине впервые в России перед началом такого масштабного строительства специалистами из НИиПИ Экологии был составлен эколого-градостроительный план, в котором было подробно прописано, чего в новом районе ни под каким видом не должно быть. В частности, после долгих расчетов выяснилось, что здесь нельзя строить единую тепло-станцию (РТС). Этот вывод послужил основанием для создания локальных котельных - их в районе уже работает больше десятка. Куркино является природным комплексом с особо охраняемой территорией, где любая деятельность жестко регламентируется, поэтому, например, на реке Сходне отказались от идеи строительства причала для яхт. Здесь впервые была разработана схема компенсационного озеленения: решено, что пустырей не будет, все места определены четко, вплоть до каждого метра. Но самое главное то, что в Куркине на одного жителя будет приходиться 102 кв. метра зеленых насаждений, тогда как в среднем по Москве - 34,6 кв. метра.

В прошлом году «УЭЗ» стало лауреатом премии «Экологический Олимп», которую НИиПИ Экологии присуждает за созидательный подход в организации проектной и инвестиционной деятельности, привносящей в жизнь города здоровье и красоту. Ваш первый проект - «Синяя птица» - тоже был с непростым ландшафтом, и вы сумели его сохранить...

- Мы всегда беремся за необычные проекты, самые трудные в исполнении. А вы знаете, что жилой комплекс «Синяя птица» расположен в овраге и тоже с большим - до 30 метров - перепадом высот? Ландшафт здесь представляет собой изрезанный «лунный» рельеф, никто не хотел браться за эту площадку. А сейчас это великолепное место для проживания и отдыха горожан. Это наш первый район и наша гордость. Разработкой этого проекта мы начали заниматься еще в 1989 году в стенах «Главмоспромстройматериалов», а на карте Москвы микрорайон «Синяя птица» появился в 1997 году. Помимо жилых домов переменной этажности мы построили здесь детский сад, школу со спортивным уклоном, которая была удостоена премии Москвы в области искусства, а также двухэтажный подземный гараж, магазины, кафе. Другим значимым для нас объектом стала Новая Олимпийская деревня, где «УЭЗ» выступило как заказчик и застройщик, и которую мы сумели построить за рекордно сжатые сроки - всего за полтора года - к открытию в Москве 1-х Всемирных юношеских игр. Поэтому на территории комплекса так много сооружений для занятий спортом. Эта наша работа была удостоена Государственной премии РФ в области создания объектов социального назначения. Среди других заметных объектов хочется назвать офисно-жилой комплекс в Банном переулке, эксклюзивный дом «Пик Мира» в Слесарном, жилые комплексы на улицах Коштоянца, Лобачевского, Никулинской и конечно же реализацию самого крупного для нас на сегодняшний день проекта - района Куркино, о котором мы с вами столько говорили. Эта работа уникальна тем, что никогда еще монолитное жилье не сдавалось сотнями тысяч метров. А монолит - это такой способ строительства, который дает возможность «лить» из бетона прекрасную архитектуру: изгибы, террасы, козырьки, архитектурные украшения, с помощью которых каждое здание приобретает свой неповторимый облик.

- Валерий Михайлович, ваше предприятие занимается и такой важной для города проблемой, как снос ветхих домов и пятиэтажек и переселение москвичей в новые дома. Какие «изюминки» вы заложили в этот проект?

- Начиная с 1999 года наше предприятие осуществляет комплексную реконструкцию кварталов 34 - 35 района Проспект Вернадского, которая включает строительство 160 тысяч кв. метров жилья для переселения 6 тысяч жителей из нескольких десятков домов. Не так давно по заказу нашего управления проектные организации разработали предложения по реконструкции отдельных пятиэтажек тех серий, что не подлежат сносу. Эта модель реконструкции предполагает надстройку домов до 9 - 11 этажей, можно и до 20 - 25 этажей, с помощью конструктивной системы «сотового» монолита. Сейчас все спорят, что выгоднее - сносить пятиэтажки или реконструировать? И если об экономической выгоде пока говорить рано, то с уверенностью можно сказать, что в плане экологии реконструкция более выгодна городу. В Москве почти десять миллионов кв. метров пятиэтажек. г Это почти столько же кубических метров, мусора, пыли, грязи, плюс еще перевозки, которые загрузят город. При реконструкции пятиэтажек всего этого нет, так что экологическая выгода - стопроцентная. Мы начнем с Западного административного округа, но нашим экспериментом заинтересовались и другие округа, в частности Северо-Западный.

- Вы инициировали создание Строительной сберегательной кассы (ССК), то есть к финансированию строительства привлекаются средства населения, а инвестиции привлекаете и, естественно, инвесторов тоже?

- Экспериментальный характер работы «УЭЗ» не ограничивается только проектами и технологиями, поневоле он распространяется и на методы привлечения инвестиций. В числе первых мы применили те методы финансирования, что сейчас получают широкое распространение. Уже никого не удивишь фьючерсной продажей жилья в рассрочку и рефинансированием строительства, которые использовали наше предприятие и Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы при возведении «Синей птицы». Строительство Новой Олимпийской деревни финансировалось с привлечением западных ресурсов, реализацией «евробондов» и кредитной линией Москомзайма с последующей продажей жилья и направлением выручки на погашение займов, а также в бюджет города. Эксперимент с организацией Строительной сберегательной кассы, которую мы, по немецкому опыту, создали еще в 1998 году, основан на цивилизованной форме привлечения средств населения на жилищное строительство для будущих владельцев этого жилья. Это первый подобный опыт в России такого масштаба. ССК была создана специальным постановлением правительства Москвы для проведения эксперимента на территории Западного административного округа. И если вначале приходилось использовать механизм консолидированного финансирования строительства с привлечением соинвесторов-строителей и товарных кредитов, то сейчас ССК - вполне самодостаточный финансовый механизм. Результаты ее деятельности говорят о ее жизнеспособности и эффективности. Привлечено свыше трех миллиардов рублей частных инвестиций, за счет которых профинансировано строительство более чем 200 тысяч кв. метров жилья.

- Валерий Михайлович, вы - координатор программы строительства гаражей-стоянок в Москве. Программа «Народный гараж», без преувеличения можно сказать, выпестованное вами детище. Как идет её реализация?

- Программа гаражного строительства по значимости приравнена правительством Москвы к программе жилищного строительства. Наше предприятие, используя самые прогрессивные методы сооружения различных типов гаражей и внося изменения в нормативную базу, а также используя земельный потенциал города, динамично реализует эту программу. Введено в эксплуатацию полмиллиона машино-мест, Но для такого мегаполиса, как Москва этого все равно мало, расчеты показывают, что ежегодно необходимо строить до 90 - 110 тысяч машиномест. При острой нехватке парковочных мест в городе имеются и другие проблемы, например снижение стоимости гаражей. Внесенные нами предложения получили одобрение на июльском заседании правительства Москвы. Думаю, программа «Народный гараж» во многом облегчит ситуацию на улицах города и поможет увеличить количество мест для хранения автомобилей в местах проживания владельцев.

- Опыт строительства «УЭЗ» известен и за пределами столицы. Расскажите, пожалуйста, о ваших региональных программах.

- В регионах мы работаем с 1998 года. Вначале это были хотя и эпизодические, но тоже неординарные проекты - Шахматная деревня в Элисте, мемориальный комплекс в столице Таджикистана - Душанбе. Строительство жилого комплекса «Братиславский» площадью 50 тысяч кв. метров в Рязани - первый для города опыт комплексного индивидуального монолитного домостроения. На площади в 7 гектаров появятся жилые дома, школа со спортивным уклоном, детский сад, магазины и прочие предприятия социально-бытового назначения. Выполним работы по благоустройству. Все здания возводятся по индивидуальным проектам из монолитного железобетона с использованием современного инженерного оборудования и энергоэффективных технологий. Аналогичный проект рассчитываем реализовать в Туле.

Здесь будет застроен жилой район «Платоновский лес» площадью более 200 тысяч кв. метров. Разрабатывается также проект застройки тульского поселка городского типа Горелки, который в будущем станет современным жилым комплексом. А на очереди новые проекты - в подмосковных городах Королеве, Ивантеевке и в Санкт-Петербурге. Как видите, поле для нашей деятельности достаточно просторное.

Татьяна ПортянихинаТверская, 13