Любые отношения, связанные с собственностью, регулируются законом. Но насколько закон способен защитить владельца квартиры, решившего ее сдать, в случае возникновения каких-либо неприятностей? С этим вопросом мы обратились в риэлторскую компанию «Вавилон» к начальнику отдела аренды Ирене ПРАНЦ. Подавляющее большинство сделок найма жилья, по ее словам, проходит гладко: честный владелец квартиры хочет ее сдать (как правило, не от хорошей жизни), честный наниматель хочет ее нанять. Но коллизии случаются. Договор найма с обоими заинтересованными лицами, как правило, составлен достаточно грамотно и в полном соответствии с российским законодательством. Во всяком случае, если сделка совершается с помощью риэлтора, а не по знакомству. Но… есть закон, а есть реалии. Далее Ирена Яковлевна привела несколько реальных сюжетов, которые мы комментировать не будем.

Прав тот, у кого больше прав

Одинокий мужчина сдает квартиру двум девушкам – студенткам. Проблем с московской регистрацией нет. Договор составлен грамотно. Безусловно, если девушки не замечены ни в каких нарушениях, они имеют право полностью пользоваться нанятой ими жилплощадью. Но, к великому сожалению, в сегодняшнем жилищном законодательстве трудно разобраться в отличиях между правами собственности и правами пользования ею – даже дипломированные юристы иногда напарываются на «подводные камни». Далее упомянутый сюжет развивается следующим образом: владелец квартиры через пару дней приходит и заявляет, что сдавать квартиру он передумал, а вот залог, который девушки внесли, он уже потратил, и денег у него нет. Коллизия.

Вызывается участковый как представитель закона. Он вовсе не злонамерен, но в вышеупомянутых тонкостях он не разбирается совершенно, ибо соответствующего образования не имеет. Он смотрит на паспорта, на прописку. Немолодой хозяин заявляет, что надеялся пожить у друга, но не получилось, и жить ему теперь попросту негде. Принимается решение девушек выселить, что и происходит. Виноват ли здесь риэлтор (который свои комиссионные в размере месячной ставки аренды, разумеется, тоже не возвращает, поскольку услугу он оказал)? Абсолютно не виноват, потому что на действия сторон договора он повлиять не может и отвечать за них не должен.

Но в реальности риэлторская фирма иногда вынуждена заниматься улаживанием подобных конфликтов и даже может нести при этом определенный финансовый ущерб, ибо репутация – дороже.

И вот риэлтор начинает работать психологом, а действительно хороший московский риэлтор на сегодняшний день в области практической психологии куда более грамотен, чем добрая половина свежеиспеченных дипломников соответствующего профиля. Он грамотно поговорил и с хозяином, и с начальником соответствующего ОВД и, в итоге, ситуацию «разрулил». Безусловно, есть «советский суд – самый гуманный и справедливый суд в мире», но он весьма и весьма нетороплив, и решение свое вынесет отнюдь не завтра. А решать вопрос надо уже сейчас. Вот риэлторы и решают как могут. Посему предпочитают они иметь отношения с постоянными квартиросдатчиками, и отношения эти могут быть весьма теплыми: периодически риэлторы звонят владельцам квартир, интересуются, не обижают ли их клиенты и так далее… Иногда обижают. На эту тему еще один реальный случай.

Общительные девушки

Две девушки – кореянки. Поведение – безупречное, абсолютный порядок в квартире и, согласно оформленной визе, выезжают в оговоренный срок к себе, в родную Корею. Буквально за сутки до выезда выяснился один «пикантный» момент: по межгороду девушки наговорили примерно на две тысячи евро, а заплатить «забыли». Хозяйка квартиры во вполне понятном состоянии звонит риэлторам. Риэлторы «выходят» на корейское посольство, за несколько часов находят того сотрудника, который этим кругом проблем занимается, и устанавливают с ним нормальные рабочие отношения. Проблема решена.

Хитрая бабушка

Стоит добавить, что такой happy end совершенно нетипичен, и даже опытный риэлтор на сутки позже едва ли смог бы что-то сделать. Кроме того, бывают ситуации, которые даже весьма грамотным риэлторам далеко не всегда по зубам. Есть в Москве категория хозяев, которые сделали своим бизнесом сдачу квартиры с последующим выселением съемщика раньше оговоренного срока (залог при этом, естественно, никто возвращать и не собирается). И законными методами «прищучить» их чрезвычайно трудно. Реальный пример. Хозяйка очень хорошей квартиры с официальным психиатрическим диагнозом. Способ сдачи квартиры: законно подписать все документы, после этого лечь на пару недель в свою привычную клинику, потом вернуться и заявить: «Что подписывала – не помню, какие деньги получала – не помню, я – больной человек».

Здесь риэлтор бессилен, ибо предварительно справку о дееспособности у хозяйки по закону он требовать просто не имеет права. Обращение в суд здесь тоже, как правило, не поможет, ибо законодательство здесь весьма и весьма неопределенно: в состоянии так называемой ремиссии человек даже с весьма тяжелым психиатрическим диагнозом может быть вполне дееспособным и может иметь право подписывать любые финансовые документы. А вот была ли в данный конкретный момент ремиссия или не было ее – сами понимаете… Но и здесь московские риэлторы нашли выход: есть специальный сайт в Интернете с подзаголовком «Осторожно, крысы!», где можно предупредить коллег о подобных мошенниках. И это совсем не лишне, поскольку подобная бабушка может последовательно обращаться для сдачи своей квартиры в самые разные агентства, благо, в Москве их немало.

Конечно, сегодня «человек человеку – конкурент», но в каких-то областях риэлторы предпочитают все-таки сотрудничать, ибо попасть в подобную ситуацию может каждая фирма, и ущерб при этом может быть весьма немалый, если не финансовый, так для репутации.

Елена НенашеваКвартира. Дача. Офис