Тем из нас, кому посчастливилось изучать в вузах марксизм-ленинизм, хорошо запомнили, что право на жилище – одно из основополагающих преимуществ социализма. Сегодня можно сколько угодно иронизировать по этому поводу, но в те времена жилье все же старались разделить поровну между всеми нуждающимися. Пытались по мере сил, разумеется, так что миллионы семей жили годами в весьма стесненных условиях. Жилищные права можно реализовать двумя способами: иметь жилье в собственности или снимать его. Никто не даст нам сегодня точной статистики, но очевидно, что в годы СССР люди снимали жилье ЗНАЧИТЕЛЬНО меньше, чем сейчас. Если говорить о Москве, то здесь существует три причины роста популярности аренды квартир: приток приезжих, рост цен на жилье, из-за которого покупка для многих недоступна и, наконец, рост стандартов: люди уже не хотят жить с родственниками и стремятся к увеличению площади на члена семьи. Все это прописные истины, но как с юридической точки зрения вписывается наем жилья в сегодняшние правовые реалии? На бумаге вписывается хорошо, на практике – не очень.

Назвался груздем – полезай в кузов

Разрешив частную собственность на жилье, государство вынуждено было дать гражданам право распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе сдавать его внаем другим лицам. Естественно, квартиры снимали и раньше, но юридически отличие было фундаментальным. Раньше жилье находилось либо в собственности государства, либо в ЛИЧНОЙ (но не частной) собственности граждан – в основном в сельской местности. При легализации института частной собственности естественным образом появилась возможность извлекать из нее легальный доход, что, по сути, является предпринимательской деятельностью. Так она и трактовалась до недавнего времени, но затем от этого подхода пришлось отказаться из-за сложностей с контролем такой деятельности.

Основная масса наймодателей сегодня сосредоточена в Москве, Санкт-Петербурге и на Черноморском побережье Краснодарского края – их количество измеряется сотнями тысяч, а совокупный ежемесячный доход по стране – сотнями миллионов долларов. Государство в этих отношениях, несмотря на все старания, остается пока третьим лишним, поскольку налоги с этой деятельности получает очень редко: в статистике МНС для этих налоговых поступлений даже не нашлось строки, столь они малы. Тем не менее, остальные две стороны (не считая государства) в большинстве случаев заключают договор найма, то есть полагаются для защиты своих интересов на государственные правовые институты, способные в случае конфликта реализовать через суд их права по договору.

Все началось в 90-х

Сегодня у любого входа в метро можно купить диск с образцами договоров, в том числе и договора найма, подставить туда имена, суммы и реквизиты, и дело в шляпе. Правда, как советуют юристы, неплохо все-таки понимать то, что вы подписываете. Договоры в этой сфере сформировались под влиянием важных перемен в законодательстве, произошедших с начала 90-х годов. В те годы были заложены основные принципы, регулирующие жилищные отношения. В частности, на основе возникших рыночных отношений были определены основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями, а также требования к самим жилым помещениям, их учету и регистрации. Стоит упомянуть Закон о собственности 1990 г., который впервые снял количественные и стоимостные ограничения в праве граждан на любое имущество, в том числе недвижимость. Это сделало легальным владение несколькими квартирами. А через год – в 1991 году вышел Закон о приватизации жилищного фонда: жилье стало возможно переводить из личной и государственной – в частную собственность, а значит, и сдавать его внаем. Следующий, 1992 год принес нам Закон «Об основах федеральной жилищной политики», призванный регулировать отношения в жилищной сфере.

Сейчас готовится к принятию новый Жилищный кодекс, который затронет и отношения найма. Необходимость реформы законодательства назрела давно, поскольку вторая часть ГК, введенная в действие в 1996 году, изменила подход к договорным отношениям, возникающим при возмездной передаче жилых помещений в пользование, а нормативная база по регулированию этих отношений не вписывается в сложившуюся систему гражданского права. Возможно, форма договоров со временем изменится, но участникам рынка приходится жить сегодняшним днем. Что же мы имеем на сегодня?

Зачем нужен договор найма

Заключая договор, надо, прежде всего, осознать то, что, хотя обе стороны являются частными лицами, они берут на себя определенные обязательства и что пострадавшая сторона может обратиться в суд. Участие риэлтора – всегда плюс: он поможет грамотно составить договор. Надо только понимать, что в случае с экономклассом, когда комиссионные платит наниматель, есть опасность, что интересы хозяина могут быть недостаточно учтены. В случае с элитной квартирой такая опасность минимальна: хотя здесь комиссионные, напротив, платит хозяин, но и клиенты такого уровня – на вес золота, так что баланс интересов будет соблюден. В любом случае, обеим сторонам надо понимать, что даже если договор составлен на бланке риэлтора, сам он его не подписывает и не несет по нему никаких обязательств. Конечно, может быть отдельный договор у клиента с риэлтором, но это уже не договор найма. Тем не менее, как показывает практика, агентства, дорожащие своей репутацией, в случае возникновения конфликтной ситуации стараются ее «разрулить» несудебными методами, что, конечно, всегда предпочтительно.

Социальный наем в новом ЖК достоин отдельного разговора. Отметим здесь лишь то, что ордера на квартиру отменяются – их роль будет выполнять договор социального найма. Через два года после введения в действие нового ЖК (то есть, вероятно, к 2007 году) бесплатная приватизация социальных квартир будет прекращена. Помимо социального найма в законодательстве последних лет появилось понятие коммерческого найма, который до недавнего времени отождествлялся с договором аренды. В настоящее время о найме принято говорить, если наниматель – физическое лицо, об аренде – если юридическое (ГК Гл. 35, ст 671). В проекте ЖДК нет ни слова о коммерческой аренде жилья у юридических лиц, то есть о тех самых доходных домах, на появление которых власти возлагают такие надежды. По новому ЖК социальное жилье будет предоставляться только малоимущим. При этом они не смогут его бесплатно приватизировать, но зато смогут сдавать в поднаем.

Из чего сделан договор?

Значительная часть типовых договоров найма дословно копирует положения 35-й статьи ГК. Ценность этих цитат небольшая, поскольку, если в договор записать противоположные нормы, они будут недействительны: договор не может отменить ГК. Именно поэтому основное внимание стоит при подписании уделить не стандартным правам и обязанностям сторон, а дополнительным условиям, которые каждый волен составить сам. Здесь нужно ориентироваться на здравый смысл. Большим подспорьем, опять же, может оказаться риэлтор, который хорошо наслышан о многочисленных проблемах, возникающих между сторонами ПОСЛЕ заключения договора. Лучше предусмотреть все. Например, за возможность делать звонки через восьмерку надо взять дополнительный страховой депозит. У хозяина должно быть право в любой момент отключить восьмерку, если стоимость текущих переговоров перекрыла депозит. Многие этого не делают, и потом кусают локти. Надо точно описать процедуру выселения. Некоторые жильцы рассматривают залог как плату за последний месяц. Это неприемлемо, поскольку, когда у вас вывезут мебель и свинтят все до последнего смесителя, вам нечем будет возместить убытки.

Не станем приводить все примеры дополнительных условий. Даже если вы предусмотрели все, это еще не гарантия от проблем. Как бы ни был хорош договор, он не поможет, если, например, лицо, сдавшее жилье, не имело на него прав, и примеров таких немало. В заключение отметим лишь один немаловажный момент. В отношениях найма жилья обеим сторонам надо быть реалистами и понимать, что в наших условиях основная роль договора найма – не в том, что по нему можно судиться (судебные перспективы часто равны нулю из-за невозможности доказать, что действия ответчика противоречили договору). Главное – что договор описывает детали отношений сторон. Сам договор чаще играет не юридическую, а психологическую роль: договорились – надо соблюдать. Любой вопрос лучше решать заранее и полюбовно, но для этого все процедуры должны быть предусмотрены и описаны. Если вторая сторона спешит, говорит, что все это не нужно, что у нее полно предложений, лучше от такого варианта отказаться. Съем квартиры – дело серьезное, и принимать решение нужно на холодную голову и без спешки.

Алексей МаслобойниковКвартира. Дача. Офис