Начиная с мая, профессионалы и любители столичного рынка горячо обсуждали намерения государства всерьез накинуть налоговую удавку на частный бизнес по сдаче квартир внаем, который сегодня почти на 100% является нелегальным. Чтобы понять, что реально грозит карманам наймодателей, неплохо взглянуть на исторический контекст. До 2003 года существовало требование (о котором, правда, не слышали даже многие риэлторы), что любой, кто хочет сдавать свою квартиру, должен сначала зарегистрироваться в качестве ПБОЮЛ (предприниматель без образования юридического лица или, как сострил наш народ, «лицо без образования»). Процедура эта в столице отлажена, занимает около недели и стоит рублей четыреста, если не открывать счет и не делать печать. Но на этом легкая жизнь заканчивается. Даже если подавать отчетность по упрощенной схеме, придется либо нанять бухгалтера, либо стать самому бухгалтером и поселиться в налоговой инспекции, пенсионном фонде, фонде соцстраха и прочих приятных инстанциях с огромными очередями и ежедневно меняющимися правилами игры.

Можно точно сказать, что требование регистрировать ПБОЮЛ было совершенно утопично, именно поэтому в новом Налоговом кодексе оно было исключено. Теперь можно смело сдавать квартиру, хотя налоги, конечно, все равно платить положено. Но их опять же практически никто не платит. Дело это хлопотное и с точки зрения владельцев квартир «ненужное». Не будем впадать в морализм, а просто рассмотрим нашу извечную коллизию – между тем, что положено и тем, что есть. Кстати, коллизия эта интернациональна – даже в западных странах, где не уплатить налоги практически невозможно, сфера частного найма в значительной степени находится в тени. Причина та же, что у нас – государство не в состоянии проконтролировать доходы, которые производятся с глазу на глаз. Чтобы заставить людей платить налоги с доходов от сдачи внаем, надо принудить обе стороны производить расчеты через банк, да еще и с указанием назначения платежа. А этого у нас не будет НИКОГДА, потому что этого не может быть.

Прозрачен в своей доступности

Но вернемся к нашему «историческому контексту». Будущий год обещает стать годом «великого перелома» на жилищным рынке: власти решили доработать законодательство, чтобы сделать этот рынок доступным и прозрачным. Одна из важнейших составных частей реформы – налоговая. Однако некоторые чиновники восприняли разговоры о доступности как идеологическую завесу для закручивания гаек. Ярким примером может служить письмо МНС от 13 мая за подписью замминистра по налогам и сборам Ольги Сердюк, в результате которого и письмо, и его автор стали знаменитыми. Вот несколько цитат: «Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом признаются объектом налогообложения НДС»; «Услуги по сдаче в аренду имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются налогом на добавленную стоимость...». Недвижимость, понятное дело, тоже имущество.

Ты записался в ПБОЮЛ?

О чем здесь, собственно, речь? Никто не спорит, что положено платить подоходный налог в 13% – чего спорить, если его все равно почти никто не платит? Но речь идет об НДС. Не станем здесь вдаваться в теорию и пытаться понять, где здесь добавленная стоимость. МНС руководствовалось положением закона, который гласит, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве ПБОЮЛа не вправе ссылаться на то, что он не является ПБОЮЛом как аргумент для неуплаты налогов. Народ, разумеется, всполошился. Во-первых, НДС – это… 18 процентов! Добавьте подоходный – вот вам уже и 31 процент. Далее, по логике, если засветиться с НДС, заставят платить еще и ЕСН, а затем – взимать пени за неуплату и, наконец... уголовная ответственность. Если можно посадить целого олигарха, то почему бы не приструнить заодно и бабу Маню, которая злостно сдала свою двушку в Марьиной Роще, не поделившись с «большим братом» в Кремле?

Спешим обрадовать: страхи эти беспочвенны. В начале августа МНС собрало экстренную пресс-конференцию, где было заявлено, что наймодатели квартир могут спать спокойно: к предпринимателям их причислять не будут. Сотрудники МНС рангом пониже разъяснили, что их начальница вовсе не имела в виду наем квартир, а речь шла больше... о сдаче в аренду движимого имущества – скажем, когда дачник сдает соседу на неделю газонокосилку. При этом, понятное дело, МНС придется факт извлечения дохода доказывать в суде. Процесс по взиманию НДС с такого дачника – это будет поинтереснее, чем дело Ходорковского! Впрочем, независимые налоговые эксперты успокоили как наймодателей собственников квартир, так и владельцев газонокосилок. С взиманием НДС у государства вообще ничего не получится, если выручка не превышает 1 млн. руб. в квартал (ст. 145 НК). А столько денег могут получать только те немногие, кто одновременно сдает несколько элитных квартир (в месяц должно получаться более 11 тыс. долларов).

Сознательные граждане всегда пригодятся

Итог на сегодня таков: МНС придется ограничиться взиманием подоходного налога. Ради этого благого дела они обещают привлечь осведомителей из числа старших по подъезду (многие из которых, конечно, откликнутся по старой традиции) и... риэлторов. Так и видишь агента по найму, звонящего из автомата по «телефону доверия» на Лубянке, чтобы настучать на своего клиента. Только, пожалуйста, не говорите в налоговой инспекции, что вы прочитали в КДО, что подоходный налог платить не надо. Мы этого не говорили! Платить его, безусловно, надо, хотя проще не платить. Зато никакие другие налоги, в том числе НДС, вам действительно не угрожают. И это очень приятно, поскольку в противном случае хозяева квартир пропорционально повысили бы ставки аренды. Так что рынок обещает, по крайней мере, не стать менее доступным для сотен тысяч семей, которые не смогут купить даже доступные квартиры и будут вынуждены их снимать в частном секторе за неимением коммерческого. И за это они вправе поблагодарить государство в лице самого гуманного
Налогового кодекса. Ну и, разумеется, остается дать заключительный совет: дружите со старшими по подъезду!

Петр ЧерновКвартира. Дача. Офис