Недвижимость уже который год лидирует у москвичей в рейтинге частных инвестиций. Но вкладывать деньги в квадратные метры есть смысл, располагая как минимум 40-45 тысячами долларов. За такую сумму можно купить хорошую квартиру в подмосковной новостройке, а через какое-то время продать ее с неплохой маржой.

Купи себе квадратный метр

Но тому, кто не имеет таких денег, отчаиваться не стоит. Поскольку, наряду с простой покупкой недвижимости, в строительстве дома можно поучаствовать, купив ценные бумаги инвестиционно-строительной компании. Сегодня на фондовом рынке уже несколько таких компаний предлагают инвесторам собственные корпоративные облигации и векселя. Причем купить их могут как юридические, так и физические лица. Доходность от таких бумаг будет составлять 15-18% годовых, а это, в любом случае, выше, чем банковский вклад.

Выход на рынок ценных бумаг для компаний сферы недвижимости пока дело новое, в нем традиционно преуспевают «сырьевики». Однако рынок корпоративных бумаг «сырьевиками» уже не ограничивается. По некоторым данным, в прошлом году он насчитывал 80 компаний-эмитентов. Причем среди них были игроки разных сфер бизнеса, в том числе и недвижимости. Как правило, они прибегают к выпуску ценных бумаг как к дополнительному источнику для финансирования строящихся объектов.

Корпорацию «ИНКОМ-Недвижимость», компанию «Стройиндустрия», «Стройметресурс», «Система Финанс Инвестментс», «ИНТЕКО-Инвест», «Главмосстрой-Финанс» и Первую ипотечную компанию можно считать первопроходцами фондового рынка. «Фактически они создают собственный рынок ценных бумаг, – говорит Дмитрий Чернявский, председатель правления банка «Национальные финансовые традиции». – Финансирование строительства путем выпуска облигационных или вексельных займов становится все более популярным инструментом привлечения недостающих средств».

Среди примеров – первый транш векселей на сумму 100 млн. руб. Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», четыре займа Первой ипотечной компании, последний из которых также составил 750 млн. руб., а первые три погашены. Облигационный заем на гигантскую, по сравнению с объемами эмиссий других игроков, сумму – более 3 млрд. рублей – от «ИНТЕКО-Инвест». СУ-155 выпустило облигации на 1500 млн. рублей.

По статистике банка «Национальные финансовые традиции» в прошлом году активность участников инвестиционно-строительного сегмента фондового рынка выросла втрое. Сегодня компаний-эмитентов среди строителей даже больше, чем банков-эмитентов, если исходить из их пропорционального соотношения. Для наглядности: сегодня в России около 1300 кредитных учреждений, строителей же в сотни раз меньше.

Станьте прозрачнее

Между тем, с точки зрения самих девелоперов, ценные бумаги как способ привлечения денег пока не в состоянии конкурировать с прямыми продажами квартир в строящихся домах. Игроки рынка обходят фондовый рынок стороной в основном по причине отсутствия прозрачности своей деятельности.

Перед тем как выпустить бумаги, компании-эмитенту надо найти андеррайтера – банк, который будет допущен к святая святых – финансовым показателям компании. Андеррайтер проведет тщательный анализ финансовой деятельности, результаты которого будут доступны для всех потенциальных покупателей ее корпоративных бумаг. «Любая компания, планирующая выпуск облигаций, должна полностью раскрыть информацию о себе, своем руководстве и своих доходах. Это сведения, – уточняет г-н Чернявский, – которые демонстрируют надежность и инвестиционную привлекательность компании-эмитента, поэтому инвестора они интересуют прежде всего. Облигационный заем делает компанию максимально «прозрачной» в глазах потенциальных инвесторов, тем самым позволяя ей привлечь внимание еще и западных компаний».

Есть и другие причины, по которым компании воздерживаются от выхода на фондовый рынок. Строительные и девелоперские компании полагают, что простые инвестиции в недвижимость являются более надежными, менее рискованными и не менее доходными, чем выпуск облигаций. «Основным инструментом вложения денег в развитых странах являются ценные бумаги, и мы к этому тоже придем. Но для этого необходим развитый фондовый рынок», – считает коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов.

«Авгур Эстейт» в ближайшем будущем не планирует выпускать корпоративные бумаги, хотя ведет очень активное строительство в центре столицы. «По сравнению с привлечением банковского кредита это более сложный и дорогой процесс привлечения средств, – говорит г-н Козлов. – Все-таки еще требуется время для развития фондового рынка, повышения уровня доверия к бумагам такого рода».

МИАН тоже пока не заинтересован в выпуске ценных бумаг. Председатель совета директоров ЗАО «МИАН» Александр Сенаторов утверждает: «У компании достаточно кредитных ресурсов, а доходность и выгодность перехода на облигации невысока». Еще один контраргумент МИАНа: компания не планирует приобретать производственные активы, которые могли бы приносить прибыль и для окупаемости которых с помощью облигационных займов можно было бы приобретать оборотные средства.

По мнению г-на Сенаторова, компаниям, которые имеют собственное производство, действительно имеет смысл выходить на рынок долгового капитала. «По той причине, что они обладают определенными производственными активами. Например, заводами, – поясняет он. – Потому что в случае долгосрочных вложений вариант с облигациями более выгодный, чем краткосрочные банковские кредиты. Зато последние – самый эффективный инструмент для девелопера. Он прозрачен и логичен как для заемщика, так и для кредитора».

Из банка – на биржу

Частные инвесторы, в свою очередь, тоже считают приобретение ценных бумаг и игру на бирже терра инкогнита. Сказывается консерватизм. Народу куда проще класть деньги в банк или превращать в доллары. Хотя вариант с банком в силу последних событий теперь тоже выглядит некоторой авантюрой, что, кстати, может оказаться на руку эмитентам облигаций и векселей. Ведь народу нужно куда-то пристраивать снятые от греха подальше со счетов рубли и доллары. И ценные бумаги в этом случае весьма оптимальный выбор, если на руках всего пара-тройка тысяч долларов. На полноценную квартиру их не хватит, но если вложение денег в недвижимость для частного инвестора вопрос принципиальный, он может извлекать из нее доход, купив облигации девелопера, причем на сумму, гораздо меньшую, чем стоимость жилья.

Скажем, номинальная стоимость облигаций Группы Компаний ПИК равна всего одной тысяче рублей. Как сообщил представитель ПИК, имея в кармане эту сумму, покупатель может смело идти на ММВБ, где и продаются эти облигации. Разве что игра в этом случае не стоит свеч, лучше сразу купить с десяток облигаций. Хотя сейчас, как уточнили в ПИК, ее корпоративные облигации приобретают банки и финансовые компании: всего 39 держателей.

Аналитики тоже утверждают, что облигации инвестиционно-строительных компаний, прежде всего, покупает большое количество российских коммерческих банков, но в смысле частных инвестиций картина не выглядит пессимистичной. «Если речь идет, скажем, об облигационном займе под строительство жилого дома, – рассказывает г-н Чернявский, – то все более активно к покупке облигаций прибегают частные инвесторы. Это могут быть как будущие жильцы дома, так и просто заинтересованные лица. Ведь облигации зачастую предлагают годовую процентную ставку выше ставки по банковскому вкладу на аналогичную сумму».

Так что, для того чтобы извлекать доход из недвижимости, совсем необязательно покупать всю квартиру целиком, можно обойтись и парой квадратных метров в строящемся доме, причем купленных не у риэлтора, а у биржевого брокера.

Девелоперы на фондовом рынке

Лилия ЛобановаКвартира. Дача. Офис